중과세율의 적용이 배제되는 장기임대주택의 의무임대기간을 계산하는 경우 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간은 주택임대기간에 산입하지 아니하는 것임
전 문
[회신]
중과세율이 적용되지 않는 소득세법시행령 제167조의3 제1항 제2호의 장기임대주택의 의무임대기간 계산은 소득세법 제168조에 의한 사업자등록과 임대주택법 제6조에 의한 임대사업자 등록을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 기산하는 것이며, 이 경우 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간은 주택임대기간에 산입하지 아니하는 것입니다.
제104조 제1항 제2호의 3의 중과세율 적용대상 주택의 경우에는 소득세법 제95조 제2항의 규정에 따라 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 1. 기존사업자기준일(2003.10.29) 이전에 사업자등록 및 임대사업자 등록을 완료하였음 임대주택 5채중 3채는 기존사업자기준일 전에 임대물건으로 등록하였으으며 나머지 2주택에 대하여는 기존사업자기준일 후인 2003.11.5일 임대물건으로 등록(실제로는 2003.10.29일 이전부터 임대를 개시한 주택임) 하였음 2. 상기 3채의 경우에는 의무임대기간인 5년 이상 임대한 이후에 양도한 경우에는 중과세율이 적용되지 아니하는 것으로 알고 있음 상기 3채를 의무임대기간(5년)이 경과한 이후에 먼저 양도하고, 나머지 2채의 의무임대기간(10년)이 경과한 이후에 양도하고자 함. 이 경우 나머지 2채에 대하여도 의무임대호수(5호)를 10년간 임대한 것으로 보아 중과세율이 배제되는지 여부 3. 장기임대주택의 임대기간 계산은 실제 임대기간(임차인과 전세계약)에 따르는 것인지 또는 임대물건(관할구청) 등록일을 기준으로 하는지 여부 4. 중과세율 적용대상 주택은 장기보유특별공제가 배제되는지 여부 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제104조 【 양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설) 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003. 12. 30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 ○ 소득세법시행령 제167조 의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택이라 함은 국내에 주택(제1호에 해당하는 주택을 제외한다)을 3개 이상 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2003. 12. 30. 신설) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 1. 수도권정비계획법 제2조 제1호 의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 수도권이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003. 12. 30. 신설) 가. 광역시에 소속된 군 및 지방자치법 제3조 제3항 제4항의 규정에 의한 읍면 (2003. 12. 30. 신설) 나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역 (2003. 12. 3. 신설) ○ 소득세법시행령 제167조 의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택이라 함은 국내에 주택(제1호에 해당하는 주택을 제외한다)을 3개 이상 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2003. 12. 30. 신설) 2. 법 제168조에 의한 사업자등록과 임대 주택법 제6조 에 의한 임대사업자 등록(이하 이 조에서 사업자등록 등 이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 국민주택으로서 다음 각목의 1에 해당하는 주택(이하 이 조에서 장기임대주택이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 기존사업자기준일 이라 한다) 현재 임대 주택법 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 의한 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 임대 주택법 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록일에 법 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다. (2003. 12. 30. 신설) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 가. 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다)군에서 5호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 10년 이상 임대한 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003. 12. 30. 신설) 나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록 등을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다 )으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003. 12. 30. 신설) ③ 제1항 제2호의 규정에 의한 장기임대주택의 임대기간의 계산은 「조세특례제한법 시행령」 제97조 의 규정을 준용한다. 이 경우 사업자등록 등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다 . (2005. 2. 19. 개정) ○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】 ② 제1항에서 장기보유특별공제액이라 함은 제94조 제1항 제1호에 규정하는 자산( 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에 의한 세율을 적용받는 자산 및 동조 제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다. (2003. 12. 30. 개정) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1964(2004.12.01) 소득세법 제104조 제1항 제2의 3호에 의한 60％의 중과세율이 적용되는 대상주택은 동법 시행령 제167조의 3 및 동법 시행규칙 제82조의 규정에 의하여 판단함 ○ 재일46014-1739(1997.07.16) 1. 거주자가 1986. 1. 1 이후 신축된 국민주택 규모(주거전용면적 : 85㎡) 이하인 공동주택인 아파트 5가구 이상을 분양취득하여 임대를 개시하고 그 임대기간이 5년 이상 경과한 후 양도하는 경우에는 조세감면규제법 제67조 및 같은법시행령 제64조 규정에 의한 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면을 적용받을 수 있는 것임 2. 이 경우 5년 이상 주택임대기간의 계산은 각 주택의 임대개시일부터 기산하되 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간에 산입하지 아니하는 것임 |