의제취득일(1985. 1. 1.) 전에 취득한 토지를 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 경우로서 그 취득가액을 환산가액으로 하는 경우 필요경비는 개산공제액만 인정하는 것임
전 문
[회신]
의제취득일(1985. 1. 1.) 전에 취득한 토지를 양도하면서 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 경우로서 그 실지취득가액이 확인되지 아니하면, 그 취득가액은 소득세법 제97조 제1항 제1호 다목, 동법 제100조 제1항, 동법시행령 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 따라 의제취득일 현재의 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정하는 것이며,
상기 취득가액 외의 기타 필요경비는 동법 제97조 제3항 제2호 및 동법시행령 제163조 제6항의 규정에 따라 산정(개산공제)하는 것입니다.
소득세법 제104조 제4항에 의하면 그 제1항의 규정에 의한 세율에 100분의 15(탄력세율)를 가감한 범위안에서 대통령령으로 조정할 수 있도록 규정되어 있으나, 현재 이에 대한 대통령령은 규정되어 있지 않습니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 투기지역(영등포구) 소재 주택(1세대 2주택) 양도시 실거래가액으로 양도소득세신고시 30년전 매입건물로 계약서가 없어 환산취득가액으로 신고하는 경우 ① 실거래가 신고의 경우 필요경비를 공제받을 수 있다고 되어 있는 바, 부동산 양도시 중계수수료, 건물유지비를 위한 개축비용을 공제받을 수 있는 지 ② 투기지역내 주택양도시 대통령령이 정한 15%의 탄력세율을 적용한다고 되어있는 바, 어떤 경우에 감면혜택을 받을 수 있는 지 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 실지거래가액이라 한다)에 의한다. (2002. 12. 18 개정) 6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역 에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우 (2002. 12. 18 신설) ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정) 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 (2000. 12. 29 개정) 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2002. 12. 18 개정) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정) 3. 삭 제 (2000. 12. 29) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정) ③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다. (1999. 12. 28 개정) 1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (1999. 12. 28 개정) 2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제 114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (1999. 12. 28 개정) ○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 취득에 소요된 실지거래가액이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. (2000. 12. 29 개정) 1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 (2000. 12. 29 개정) 2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (2000. 12. 29 개정) 3. 양도자산의 용도변경개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 (2000. 12. 29 개정) 4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정) ⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. (2000. 12. 29 개정) 1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세 (2000. 12. 29 개정) 2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손 (2000. 12. 29 개정) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 대통령령이 정하는 금액 이라 함은 다음 각호의 금액을 말한다. (1997. 12. 31 개정) 1. 토 지 (1997. 12. 31 개정) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 × 3/100 (법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000) 2. 건 물 (1997. 12. 31 개정) 가. 법 제99조 제1항 제1호 다목에 규정된 건물(그 부수토지를 포함한다) (1999. 12. 31 개정) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 다목의 가액 × 3/100 (법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000) 나. 가목외의 건물 (1999. 12. 31 개정) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000) 3. 법 제94조 제1항 제2호 나목 및 다목의 규정에 의한 자산(법 제104조 제3항에 규정 된 미등기양도자산을 제외한다) (2000. 12. 29 개정) 취득당시의 기준시가×7/100 4. 제1호 내지 제3호 외의 자산 (1997. 12. 31 개정) 취득당시의 기준시가×1/100 ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ④ 제1항의 규정에 의한 세율은 그 세율에 100분의 15를 가감한 범위안에서 대통령령으로 조정할 수 있다. 다만, 부동산 가격의 안정을 위하여 필요한 경우에는 그 적용대상을 다음 각호의 1에 해당하는 부동산에 한정할 수 있다. (2003. 12. 30. 단서개정) 1. 제96조 제1항 제6호의 2의 규정에 의한 부동산 (2003. 12. 30. 신설) 2. 제96조 제1항 제6호의 2의 규정에 의한 부동산으로서 대통령령이 정하는 1세대 2주택 이상에 해당하는 주택 (2003. 12. 30. 신설) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면인터넷방문상탐4팀-41,2005.1.5. 의제취득일(1985.1.1) 전에 취득한 토지를 양도하면서 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 경우로서 그 실지취득가액이 확인되지 아니 하면, 그 취득가액은 소득세법 제97조제1항제1호 다목, 동법 제100조제1항, 동법 시행령 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 따라 의제취득일 현재의 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정하는 것이며, 상기 취득가액 외의 기타 필요경비는 동법 제97조 제3항 제2호의 규정에 따라 산정하는 것임 |