조합원이 기존주택 및 부수토지를 제공하고 취득한 입주권을 양도하고 양도소득금액 산정하는 경우 장기보유특별공제는 기존부동산의 양도차익에서만 공제되는 것임.
전 문
[회신]
「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합원이 당해 조합에 기존주택과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주권의 양도소득금액을 산정함에 있어 장기보유특별공제는 부동산의 보유기간에 따라 기존부동산의 양도차익에서만 공제할 수 있는 것입니다.
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 2002년 5월 아파트 10평을 취득(동 아파트 외에 다른주택 없음)
- 2004년 3월 동 주택에 대한 재건축 사업계획 승인으로 입주권을 취득함
- 다른주택을 임차하여 이주 후 2005년 10월 동 조합원입주권을 양도함
○ 질의내용
- 위와같은 경우로서 입주권의 양도소득금액 계산에 있어 장기보유특별공제를 적용받을 수 있는지 여부에 대하여 질의함
- [갑설]
보유기간 전체를 합산하여 3년5개월이므로 장기보유특별공제 10%를 해줘야한다
- [을설]
아파트 주택보유기간은 1년 10월이므로 장기보유특별공제를 적용하지 않아야 한다
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)
○
소득세법 제95조
【양도소득금액】
① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. (1994. 12. 22. 개정)
② 제1항에서 “장기보유특별공제액”이라 함은 제94조 제1항 제1호에 규정하는 자산(제104조 제1항 제2호의 3 내지 제2호의 8의 규정에 의한 세율을 적용받는 자산 및 동조 제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)
1. 당해 자산의 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 것 (1994. 12. 22. 개정)
양도차익의 100분의 10
2. 당해 자산의 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 것 (2005. 12. 31. 개정)
양도차익의 100분의 15
3. 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것 (2005. 12. 31. 개정)
양도차익의 100분의 30. 다만, 양도소득세가 과세되는 대통령령이 정하는 1세대 1주택의 경우에 당해 주택의 보유기간이 15년 이상인 것은 양도차익의 100분의 45
③ 제89조 제1항 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. (2005. 12. 31. 개정)
④ 제2항에 규정하는 자산의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조 제4항의 경우에는 증여한 배우자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산한다. (1996. 12. 30. 단서신설)
⑤ 양도소득금액의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정)
나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판)
○ 서면5팀-1305, 2006.12.20
【질의】
조합원입주권의 양도소득세액을 계산함에 있어 장기보유특별공제가 가능한지 여부
【회신】
「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합원에 당해 조합에 기존주택과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주권의 양도소득금액을 산정함에 있어 장기보유특별공제는 부동산의 보유기간에 따라 기존부동산의 양도차익에서만 공제할 수 있는 것임
○ 서면4팀-3758, 2006.11.13
【질의】
(사실관계)
- 서울 ○○동 소재 A주택을 1989년 취득하여 현재까지 소유하고 있음.
- 경기도 ○○시 소재 B주택을 1989년 취득함. : 2006년 11월 재건축 관리처분 인가되어 입주권으로 전환됨.
(질의내용)
- 입주권을 양도하는 경우 장기보유특별공제 여부 및 적용되는 세율
【회신】
1. 1주택과
소득세법 제89조 제2항
의 조합원입주권을 소유한 1세대가 조합원입주권을 양도하는 경우에는
소득세법 제94조 제1항 제2호
가목에 해당하는 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것으로 보는 것이므로,
소득세법 제104조 제1항
제2의 6 규정에 의한 중과세율(50％)이 적용되지 않는 것임.
2. 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합원이 당해 조합에 기존주택과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주권의 양도소득금액을 산정함에 있어 장기보유특별공제는 부동산의 보유기간에 따라 기존부동산의 양도차익에서만 공제할 수 있는 것임.
○ 서면4팀-2137, 2005.11.11
【질의】
1. 양도소득 과세대상 재산에 대한 보유기간별 세율적용시 해당기관별로 상담ㆍ문의시 이에 대한 답변과 해석이 달라 다음 내용으로 질의 함.
1. 재건축 조합원 승계일 : 2002.1.31. (대지지분 및 주택 입주권 취득)
2. 아파트 준공일 : 2003.9.8.
3. 아파트 매매일 : 2004.3.6.
4. 위 “1∼3”의 경우 양도소득세 과세표준에 대한 보유기간별 세율적용시 취득일을 “1”로 적용시 2년 이상에 해당되나 “2”를 취득일로 간주하는 경우에는 1년 미만에 해당 됨.
5. “
소득세법 제104조 제2항
에 의하면 보유기간은 당해 자산 취득일로부터 양도일까지로 한다”고 명시하고 있음. 또한 보유자산에 토지, 건물 및 부동산에 관한 권리(분양권 등)로 구분하고 있으나 구체적인 명시가 없음에 따라 통상 주택보유기간 산정기준인 준공일을 취득일로 해석하여 상담에 응하고 있음.(정당한지 여부와 그 사유에 대해 질의)
6. 이는 “보유기간” 해석을 주택보유 즉 무주택 보유기간 산정과 관련된 왜곡된 해석이거나, 실제 보유자산별 구분계산, 준공일 시점에서 취득가액 계산 등에서 명확지 않음.
【회신】
「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행인가일 (2005.5.30.이전) 또는 관리처분계획인가일(2005.5.31.이후) 이후에 주택재건축사업을 시행하는 정비사업의 조합원으로부터 그 조합원의 입주자로 선정된 지위(이를 “입주권” 이라 함)를 승계ㆍ취득한 경우에는 기존 건물의 멸실 여부와 관계없이 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것으로서, 양도 자산에 대한 1세대 1주택 비과세의 적용과 장기보유특별공제액의 계산 및 세율을 적용함에 있어 재건축된 주택(그 부수토지를 포함)의 보유기간 기산일은 당해 재건축아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일) 이 되는 것임.
○ 서면4팀-1946, 2005.10.21
【질의】
재건축아파트의 고가입주권을 양도하고 양도소득세를 계산하는 과정에서 양도차익에 대한 장비보유특별공제를 함에 있어서 기존부동산의 양도차익에 대하여만 공제를 하는지 아니면 권리부분에 대한 양도차익에 대하여도 공제를 할 수 있는지.
【회신】
「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존주택과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주권의 양도소득금액을 산정함에 있어서 장기보유특별공제는 부동산의 보유기간에 따라 기존부동산의 양도차익에서만 공제할 수 있는 것임.