전 문
[회신]
토지와 건물을 함께 양도하는 경우에는 각각 자산별로 양도차익을 산정할 수 있는 것이며,
「소득세법」제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제액도 양도자산별로 계산하여 그 양도차익에서 각각 공제하는 것으로서 양도차손이 발생한 건물과 양도차익이 발생한 그 부수토지에 대한 장기보유특별공제액의 계산은 부수토지만의 양도차익에 대하여 계산하는 것입니다.
실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 경우로서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 양도가액에서 공제할 필요경비는 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 다목, 동법시행령 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정한 취득가액과 동법 제97조 제3항 제2호, 동법시행령 제163조 제6항의 규정에 의한 개산공제액(취득당시의 기준시가 ×3%(미등기양도자산의 경우 0.3%))을 합한 금액으로 하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 1. 투기지역이 아닌 과세대상 주택(토지와 건물의 보유기간 모두 10년이상임)을 양도하여 기준시가에 의하여 양도차익을 계산한 바 토지에 대하여는 양도차익이 계산되나 건물의 경우에는 양도차손이 계산되는 경우 필요경비와 장기보유특별공제는 토지와 건물 각각의 자산별로 계산하는 것인지 2. 실거래가에 의한 양도소득세 신고시 취득가액은 취득시 실지거래가액을 확인할 수 없어 환산한 취득가액으로 계산할 경우, 기타필요경비는 환산취득가액의 3%인지, 취득시 기준시가의 3%인지 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】 ① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 양도가액이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 양도차익이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. (1994. 12. 22 개정) ② 제1항에서 장기보유특별공제액이라 함은 제94조 제1항 제1호에 규정하는 자산(제104조 제1항 제2호의 3의 규정에 의한 세율을 적용받는 자산 및 동조 제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다. (2003. 12. 30. 개정) 1. 당해 자산의 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 것 (1994. 12. 22 개정) 양도차익의 100분의 10 2. 당해 자산의 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 것 (2002. 12. 18 개정) 양도차익의 100분의 15[제89조 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)으로서 대통령령이 정하는 면적기준 미만인 주택(이하 이 항에서 기준면적 미만 고가주택이라 한다)에 해당하는 경우에는 100분의 25] 3. 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것 (2002. 12. 18 개정) 양도차익의 100분의 30[기준면적 미만 고가주택에 해당하는 경우에는 100분의 50] ④ 제2항에 규정하는 자산의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조 제4항의 경우에는 증여한 배우자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산한다. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정) 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 (2000. 12. 29 개정) 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2002. 12. 18 개정) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정) ③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다. 1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (1999. 12. 28 개정) 2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목 , 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (1999. 12. 28 개정) ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 대통령령이 정하는 금액이라 함은 다음 각호의 금액을 말한다. (1997. 12. 31 개정) 1. 토 지 (1997. 12. 31 개정) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000) 2. 건 물 (1997. 12. 31 개정) 가. 법 제99조 제1항 제1호 다목에 규정된 건물(그 부수토지를 포함한다) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 다목의 가액 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000) 나. 가목외의 건물 (1999. 12. 31 개정) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 다목에서 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. (2002. 12. 30 개정) ○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정경정 및 통지】 ⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (1999. 12. 28 개정) ○ 소득세법 시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】 ② 법 제114조 제5항에서 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. (1999. 12. 31 신설) 2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2002. 12. 30 개정) 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ─────―――――――――――――─― 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가) ○ 소득세법 제102조 【양도소득금액의 구분계산 등】 (1999. 12. 28 제목개정) ① 양도소득금액은 다음 각호의 소득별로 구분하여 계산한다. 이 경우 소득금액을 계산함에 있어서 발생하는 결손금은 이를 다른 호의 소득금액과 통산하지 아니한다. (2003. 12. 30. 개정) 1. 제94조 제1항 제1호제2호 및 제4호의 규정에 의한 소득 (2000. 12. 29 개정) 2. 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 소득 (2000. 12. 29 개정) ② 제1항의 규정에 의하여 양도소득금액을 계산함에 있어서 양도차손이 발생한 자산이 있는 경우에는 제1항 각호별로 당해 자산외의 다른 자산에서 발생한 양도소득금액에서 그 양도차손을 공제한다. 이 경우 공제방법은 양도소득금액의 세율 등을 감안하여 대통령령으로 정한다. (2003. 12. 30. 신설) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 시행령 제167조 의 2 【양도차손의 통산 등】 ① 법 제102조 제2항의 규정에 의한 양도차손은 다음 각호의 자산의 양도소득금액에서 순차로 공제한다. (2003. 12. 30. 신설) 1. 양도차손이 발생한 자산과 같은 세율을 적용받는 자산의 양도소득금액 (2003. 12. 30. 신설) 2. 양도차손이 발생한 자산과 다른 세율을 적용받는 자산의 양도소득금액. 이 경우 다른 세율을 적용받는 자산의 양도소득금액이 2 이상인 경우에는 각 세율별 양도소득금액의 합계액에서 당해 양도소득금액이 차지하는 비율로 안분하여 공제한다. (2003. 12. 30. 신설) |
| 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-41,2005.1.5 의제취득일(1985.1.1) 전에 취득한 토지를 양도하면서 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 경우로서 그 실지취득가액이 확인되지 아니하면, 그 취득가액은 소득세법 제97조제1항제1호 다목, 동법 제100조제1항, 동법시행령 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 따라 의제취득일 현재의 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정하는 것이며, 상기 취득가액 외의 기타 필요경비는 동법 제97조 제3항 제2호의 규정에 따라 산정하는 것임 ○ 심사양도2000-4079,2001.01.12. 양도가액은 실지거래가액, 취득가액은 실지양도가액을 기준시가로 환산한 금액에 의한 양도차익 산정시, 필요경비 개산공제액 이외는 인정않음 ○ 재산46014-13,2001.01.04. 의제취득일(1985. 1. 1)전에 취득한 부동산을 양도하고 양도차익의 산정을 실지거래가액에 의하는 경우로서 양도가액은 실지거래가액이 확인이 되나, 취득가액은 실지거래가액을 확인할 수 없어 의제취득일 현재의 매매사례가액, 감정가액, 환산가액에 의하여 산정하는 경우 필요경비의 계산은 소득세법 제97조 제1항 제1호 의 규정에 의한 취득가액과 같은법시행령 제163조 제6항의 규정에 의한 개산공제액을 합한 금액으로 하는 것임 |
| 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재일46014-2612,1997.11.05 자산양도차익을 산정함에 있어 토지와 건물을 자산별로 기준시가 또는 실지거래가액으로 각각 달리 할 수 있는 것이며, 취득 및 양도가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 안분계산한 가액을 토지 또는 건물의 취득가액 또는 양도가액으로 하는 것임 ○ 재일46014-371,2000.3.25 토지와 건물을 함께 양도하는 경우에도 장기보유특별공제액 계산은 자산별로 산정함 ○ 재일46014-1299,1995.05.30 【질의】 본인은 1985. 1. 5 연립주택을 취득하여 1995. 4. 20 양도에 따른 양도소득세를 계산함에 있어서 건물의 양도차액이 △86,000,000이며, 토지의 양도차액이 328,000,000일 경우 장기보유특별공제에 관하여 아래와 같은 양설이 있어 질의함 갑설) 양도소득계산시 각 자산별로 소득금액을 계산하기 때문에 건물의 장기보유특별공제는 없는 것으로 하고, 토지는 양도차액의 30인 98,400,000을 장기보유특별공제액으로 함 을설) 건물과 토지의 양도차액을 가감한 242,000,000의 30인 72,600,000을 장기보유특별공제액으로 함 【회신】 1. 소득세법 제23조 제2항 제2호 의 규정(☞ 현행 소득세법 제95조 제2항 )에 따른 장기보유특별공제액은 양도자산별로 그 양도차익에서 양도소득특별공제액의 다음 순서로 공제하는 것임 2. 따라서 양도차손인 건물과 양도차익인 그 부수토지에 대한 장기보유특별공제액의 계산은 부수토지만의 양도차익으로 계산하는 것임 |