제3자의 담보로 제공된 부동산이 경매된 경우 당해 부동산의 양도가액 산정

특수관계 없는 자에게 비상장주식을 양도하는 경우 비상장주식의 양도가액은 양도당시의 실지거래가액에 의하는 것이며, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 소득세법 제114조 제5항의 규정에 의하여 산출한 가액으로 하는 것임.

[회신] 1. 거주자가「소득세법」제101조 제1항 및 같은법 시행령 제98조제1항 각호의 1의 규정에 해당되지 아니하는 특수관계 없는 자에게 비상장주식을 양도하는 경우 비상장주식의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액에 의하는 것이며, 이 경우 같은법 시행령 제176조의2제1항의 규정에 해당하여 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 같은법 제114조 제5항의 규정에 의하여 산출한 가액으로 하는 것입니다. 2.「상속세 및 증여세법」 제35조 제2항의 규정에 의하여 특수관계 없는 자로부터 거래의 관행상 정당한 사유없이 시가보다 현저히 낮은 가액으로 비상장주식을 양수하는 경우로서 그 시가와 대가와의 차액이 시가의 30％ 이상인 경우에는 시가와 대가와의 차액에 상당하는 금액을 증여받은 것으로 추정하여 시가와 대가와의 차액에서 3억원을 차감한 가액을 양수자의 증여재산가액으로 하는 것입니다. 이 경우 시가라 함은 같은법 시행령 제26조제1항의 규정에 의하여 같은법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 O 사실관계 - 외국법인과 독점계약을 맺고 정밀기계를 수입하여 국내기업에 판매하고 있는 비상장법인의 주식을 소유하다가 주식을 발행한 법인의 고정판매처인 외국법인의 거래처 중 2업체의 외국법인이 주식소유법인과 독점계약을 해제하고 다른 법인과 독점계약을 체결한 후 정밀기계를 공급하지 않겠다는 통지에 따라 투자금액을 회수하겠다는 의미에서 소유주식을 특수관계 없는 자에게 주식평가금액보다 저렴한 금액으로 양도ㆍ양수계약을 체결하고 주식을 양도하였을 때, 주식양도가액과 양수한 자의 이익을 받은 금액을 계산하는데 의문점이 있어 질의함. - 실지양도가액 : 12천원, 소득세법에 의한 주식평가액 : 15천원, 상속세 및 증여세법평가액 : 17천원 O 질문내용 (질문1) 위와 같이 비상장법인(A)이 발행한 주식을 개인이 양도하는 경우 양도소득 금액 계산시 실지거래가액과 소득세법에 의하여 평가한 금액 중 어떤 방법에 의한 금액으로 계산하는지 여부 (질문2) 상속세및증여세법 제35조 의 규정에 의하여 증여세 과세표준을 계산시 저렴한 가액으로 주식을 양수한 자의 이익받은 금액을 계산할 때 소득세법에 의해 평가한 1주당 금액과 상속세 및 증여세법에 의하여 평가한 1주당 가액금액중 어느 평가금액에서 실지거래금액을 차감하여 이익받은 금액을 계산하는지 여부 (가설) 1주당 차익은 소득세법에 의하여 평가한 1주당금액에서 실지거래금액을 차감한 차액을 주식양수자가 양도자로부터 이익을 받은 금액으로 하여 증여세 과세표준을 계산한다. (나설) 1주당 차익은 실지거래금액과 상속세 및 증여세법에 의하여 평가한 1주당금액과 차액을 양수자가 양도자로부터 이익을 받은 금액으로 하여 증여세 과세표준을 계산한다. 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다) 에 의한다. (2005. 12. 31. 개정) ② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호 의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가 에 의한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 이하 생략 ○ 소득세법 시행령 제176조의 2 【추계결정 및 경정】 ① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다 . (1999. 12. 31. 신설) 1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약 서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 (1999. 12. 31. 신설) 2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정 평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 (2005. 2. 19. 개정) ② 생략 ③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다 . 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다 . (1999. 12. 31. 신설) o 상속세및증여세법 제35조 【저가ㆍ고가양도에 따른 이익의 증여 등】 (2003. 12. 30. 제목개정) ① 다음 각호의 1에 해당하는 자에 대하여는 당해 재산을 양수 또는 양도한 때에 그 대가와 시가와의 차액에 상당하는 금액으로서 대통령령이 정하는 이익에 상당하는 금액을 증여재산가액으로 한다. (2003. 12. 30. 개정) 1. 타인으로부터 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수하는 경우에는 그 재산의 양수자 (2003. 12. 30. 개정) 2. 타인에게 시가보다 높은 가액으로 재산을 양도하는 경우에는 그 재산의 양도자 (2003. 12. 30. 개정) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 특수관계에 있는 자외의 자간에 재산을 양수 또는 양도한 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유없이 시가보다 현저히 낮은 가액 또는 현저히 높은 가액으로 재산을 양수 또는 양도한 경우에 한하여 그 대가와 시가와의 차액에 상당하는 금액을 증여받은 것으로 추정하여 대통령령이 정하는 이익에 상당하는 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다. (2003. 12. 30. 개정) o 상속세및증여세법 시행령 제26조 【저가ㆍ고가양도에 따른 이익의 계산방법 등】 (2003. 12. 30. 제목개정) ① 법 제35조 제1항 제1호에서 “낮은 가액”이라 함은 양수한 재산(다음 각호의 것을 제외한다)의 시가(법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조 및 제31조에서 “시가”라 한다)에서 그 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있거나 그 차액이 3억원 이상인 경우의 그 대가를 말한다. (2003. 12. 30. 개정) 1. 법 제40조 제1항의 규정에 의한 전환사채등 (2002. 12. 30. 신설) 2. 「증권거래법」에 의하여 한국증권거래소에 상장되거나 한국증권업협회에 등록되어 있는 법인의 주식 및 출자지분으로서 한국증권거래소 또는 협회중개시장에서 거래된 것(제33조 제2항의 규정에 의한 시간외시장에서 매매된 것을 제외한다) (2005. 8. 5. 개정) ②~④ 생략. ⑤ 법 제35조 제2항에서 “현저히 낮은 가액”이라 함은 양수한 재산(제1항 각호의 것을 제외한다)의 시가에서 그 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있는 경우의 그 대가를 말한다. (2003. 12. 30. 신설) ⑥ 법 제35조 제2항에서 “현저히 높은 가액”이라 함은 양도한 자산(제1항 각호의 것을 제외한다)의 대가에서 그 시가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있는 경우의 그 대가를 말한다. (2003. 12. 30. 신설) ⑦ 법 제35조 제2항에서 “대통령령이 정하는 이익”이라 함은 제5항 및 제6항의 규정에 의하여 계산한 대가와 시가와의 차액에서 각각 3억원을 차감한 가액을 말한다. (2003. 12. 30. 신설) ⑧ 제1항ㆍ제2항ㆍ제5항 및 제6항의 규정에 의한 대가 및 시가의 산정기준일은 당해 재산의 대금을 청산한 날( 「소득세법 시행령」 제162조 제1항 제1호 내지 제3호의 규정에 해당하는 경우에는 각각 동항 제1호 내지 제3호에 규정된 날을 말하며, 이하 이 항에서 “산정기준일”이라 한다)을 기준으로 하되, 매매계약 후 환율의 급격한 변동 등으로 인하여 산정기준일로 하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 매매계약일을 기준으로 한다. (2005. 8. 5. 개정) 나. 관련 예규(판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀-2535 (2005.12.19) 비상장주식의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액에 의하는 것이며, 이 경우 「소득세법 시행령」 제176조 의 2 제1항의 규정에 해당하여 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 「소득세법」 제114조 제5항 의 규정에 의하여 산출한 가액으로 하는 것임 . ○ 서면4팀-2099 (2006.07.06) 「소득세법」 제101조 의 규정에 의하여 부당행위대상이 되는 특수관계 있는 자라 함은 같은법 시행령 제98조 제1항 각호의 1의 관계에 있는 자를 말하는 것임. ○ 재산상속46014-1513 (200.12.19) 특수관계에 있는 자에게 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양도하는 경우에 당해 재산의 양수자에게는 상속세 및 증여세법 제35조 의 규정에 의하여 그 양도대가와 시가와의 차액 상당액에 대하여 증여세를 과세하는 것이며, 당해 재산의 양도자에게는 소득세법 제101조 에 의한 양도소득의 부당행위계산규정이 적용되는 것임 . ○ 서면4팀-2129 (2005.11.09) 1. 주식 및 출자지분(이하 주식 등이라 함)은 실지거래가액에 의하여 양도가액 을 산정하는 것이며, 주식 등을 교환으로 양도하는 경우 당해 주식 등의 양도차익 및 증권거래세의 과세표준을 산정함에 있어서 양도가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것임 . 다만, 교환계약서에 표시된 실지거래가액이 「소득세법 시행령」제176조의 2의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 「소득세법」 제114조 제5항 의 규정에 의하여 산출한 가액으로 하는 것임 . 2. 「상속세 및 증여세법」 제35조 제2항 및 같은법 시행령 제26조 제6항ㆍ제7항의 규정에 의하여 특수관계에 있는자 외의 자에게 거래의 관행상 정당한 사유없이 재산을 시가보다 현저히 높은 가액으로 양도하는 경우로서 그 대가에서 시가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30이상 차이가 있는 경우에는 그 대가와 시가의 차액에서 3억원을 차감한 금액을 양도자의 증여재산가액으로 하여 증여세를 과세하는 것임. 이 경우 거래의 관행상 정당한 사유가 있는지 여부는 당해 거래의 행위, 거래 당사자의 관계, 거래가액의 결정과정 등을 감안 할 때에 적정한 교환가치를 반영하여 거래하였다고 볼 수 있는지 여부 등 구체 적인 사실을 확인하여 판단할 사항임. o 서면4팀-3632, 2006.11.02 1. 「 상속세 및 증여세법」 제35조 제2항 의 규정에 의하여 특수관계 없는 자로부터 거래의 관행상 정당한 사유없이 시가보다 현저히 낮은 가액으로 재산을 양수하는 경우로서 그 시가와 대가와의 차액이 시가의 30％ 이상인 경우에는 시가와 대가와의 차액에 상당하는 금액을 증여받은 것으로 추정하여 시가와 대가와의 차액에서 3억원을 차감한 가액을 양수자의 증여재산가액으로 하는 것임. 귀 질의의 경우 증여세 과세여부는 당해 거래의 경위, 거래당사자의 관계, 거래가액의 결정과정 등을 감안할 때에 적정한 교환가치를 반영하여 거래하였다고 볼 수 있는지 여부 등 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항임. 2. 비상장주식의 양수에 대하여 「상속세 및 증여세법」 제35조 의 규정에 의한 증여받은 이익을 계산할 때, 시가의 산정기준일은 같은법 시행령 제26조 제8항의 규정에 의하여 당해 비상장주식의 대금을 청산한 날( 「소득세법 시행령」 제162조 제1항 제1호 내지 제3호의 규정에 해당하는 경우에는 각각 같은항 제1호 내지 제3호에 규정된 날을 말함)이 되는 것임. 이 경우 「상속세 및 증여세법」 제60조 제1항 ㆍ제2항 및 같은법 시행령 제49조 제1항의 규정에 의하여 산정기준일 전후 3월 이내에 당해 비상장주식에 대한 매매사실이 있는 경우 그 거래가액이 특수관계에 있는 자와의 거래 등 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외하고 시가로 볼 수 있는 것이며, 그 시가로 보는 가액이 2이상인 경우 산정기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 보는 것임. 귀 질의의 경우 비상장주식에 대한 매매가액이 시가에 해당하는지 여부는 산정기준일부터 매매계약일까지 당해 주식 발행회사의 재무ㆍ경영상태의 변동상황 등 가격변동 요인과 거래당사자 사이의 관계, 거래경위 및 가격결정 과정 등을 고려하여 사실판단할 사항임. o 서면4팀-1732, 2005.09.23 상속세 및 증여세법 제35조 (저가ㆍ고가 양도에 따른 이익의 증여)의 규정을 적용할 때 시가라 함은 같은법 시행령 제26조 제1항의 규정에 의하여 같은법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말하는 것임. 귀 질의의 경우 같은법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액으로 거래하는 경우 같은법 제35조의 규정에 의한 증여세가 과세되지 아니하는 것임.