등기불가능자산의 장기할부조건 양도시 미등기전매 해당 여부

장기할부조건으로 취득한 부동산이 그 계약조건에 의하여 양도당시 취득에 관한 등기가 불가능한 상태에서 양도된 것이면 미등기양도자산에 해당하지 아니하는 것임

[회신] 귀 질의에 대하여 <붙임> 관련 조세법령과 우리청 기 질의회신문(재일46014-546, 1996. 3. 2.), (재일46014-1755, 1996. 7.24.), (재일46014-1815, 1998. 9.22.), (재일46014-4456, 1993.12.14.)을 보내드리오니 참고하시기 바랍니다. | 1. 질의내용 요약 | | 한국토지공사와 5년간 분납 조건으로 토지를 매수계약 한 바, 아래의 조건하에 본 부동산을 매각할 경우 미등기 전매에 해당하는지 여부에 대하여 질의함 1. 본 건의 부동산은 1991년 토지개발 준공이 되어 현재 한국토지공사에 보존등 기가 되어 있는 상태임 2. 2002.11월 매수자(개인)가 5년간 분납(10회) 조건으로 계약을 체결했으며, 현재 계약금, 중도금으로 30%(2회)를 납부한 상태이며, 현 시점에서 매수자(개인)가 동 부동산을 매각하고자 함 3. 참고로 본 부동산은 5년 이내라도 잔금 지급시 언제라도 등기이전이 가능한 토지이며,1. 본 건의 부동산은 1991년 토지개발 준공이 되어 현재 한국토지공사에 보존등기가 되어 있는 상태임 4. 매도 계약시 한국토지공사에서 승계계약을 인정하여 한국토지공사에서 제3자 승계계약조건임 5. 상기와 같은 상태에서 매각했을 때, 미등기 전매에 해당하는 지? 이 때 세율은 몇 %를 적용하는 지 | | 2. 질의내용에 대한 자료 | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | ○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31 개정) 3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우 에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999. 12. 31 개정) | | 2. 질의내용에 대한 자료 | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | ○ 소득세법시행규칙 제78조 【장기할부조건의 범위】 (2000. 4. 3 제목개정) ③ 영 제162조 제1항 제3호에서 󰡒재정경제부령이 정하는 장기할부조건󰡓이라 함은 법 제94조 제1항 각호에 규정된 자산의 양도로 인하여 당해 자산의 대금을 월부연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 다음 각호의 요건을 갖춘 것 을 말한다. (2001. 4. 30 개정) 1. 당해 자산의 양도대금을 2회 이상으로 분할하여 수입할 것 (1999. 5. 7 개정) 2. 양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것 (2000. 4. 3 개정) ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액󰡓이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설) 1. 제94조 제1항 제1호제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 (2003. 12. 30. 개정) 제55조 제1항의 규정에 의한 세율 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것 (2003. 12. 30. 개정) 양도소득과세표준의 100분의 40 2의 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 (2003. 12. 30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 50 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003. 12. 30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 3. 미등기양도자산 (2003. 12. 30. 개정) 양도소득과세표준의 100분의 70 ② 제1항 제2호제2호의 2 및 제4호 가목의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 각각 그 정한 날을 당해 자산의 취득일로 본다. (2003. 12. 30. 개정) | | 2. 질의내용에 대한 자료 | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | ③ 제1항 제3호에서 󰡒미등기양도자산󰡓이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만 대통령령이 정하는 자산은 제외한다. (2000. 12. 29 개정) ○ 소득세법시행령 제168조 【미등기양도제외 자산의 범위 등】 ① 법 제104조 제3항 단서에서 󰡒대통령령이 정하는 자산󰡓이라 함은 다음 각호의 것을 말한다. (2000. 12. 29 개정) 1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29 개정) 1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29 개정) 2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29 개정) 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2000. 12. 29 개정) ○ 소득세법기본통칙 94-1 【부동산을 취득할 수 있는 권리의 예시】 영 제157조 제3항에서 󰡒부동산을 취득할 수 있는 권리󰡓라 함은 법 제98조에서 규정하는 취득시기가 도래하기 전에 당해 부동산을 취득할 수 있는 권리를 말하는 것으로 그 예시는 다음과 같다. 1. 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리(아파트당첨권 등) 2. 지방자치단체․한국토지공사가 발행하는 토지상환채권 3. 대한주택공사가 발행하는 주택상환채권 4. 부동산매매계약을 체결한 자가 계약금만 지급한 상태에서 양도하는 권리 | | 2. 질의내용에 대한 자료 | | 나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) | | ○ 재일46014-546(1996.03.02) 【질의】 1993. 12. 24 한국토지개발공사로부터 2년 분할 할부구입조건으로 토지를 매입하여 1994. 3. 24 1차 중도금을 납입하였고, 잔금납입일인 1995. 12. 22까지 잔금을 완납하지 못하고 있음 토지개발공사에서 1996. 4. 또는 5.경에나 소유권이전등기가 가능하다고 함 이 경우 개인사정으로 본 토지를 매각할 경우 단기매매 또는 미등기전매로 보아 양도소득세가 중과되는지 여부 【회신】 거주자가 부동산을 취득함에 있어 그 취득대금을 월부, 연부, 기타의 부불방법으로 3회이상 분할하여 지급하는 경우로서 계약금 외의 첫회 부불금지급일의 다음날부터 최종의 부불금지급일까지의 기간이 1년이상이면 "장기할부조건"에 해당하는 것이며, 이러한 장기할부조건으로 취득한 부동산이 그 계약조건에 의하여 양도당시 취득에 관한 등기가 불가능한 상태에서 양도된 것이면 미등기양도자산에 해당하지 아니하는 것임 ☞ 위 회신내용 중 “장기할부조건”에 대한 현행 규정은 다음과 같이 개정되었음 ○ 소득세법시행규칙 제78조 【장기할부조건의 범위】(2000. 4. 3 제목개정) ③ 영 제162조 제1항 제3호에서 󰡒재정경제부령이 정하는 장기할부조건󰡓이라 함은 법 제94조 제1항 각호에 규정된 자산의 양도로 인하여 당해 자산의 대금을 월부연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 다음 각호의 요건을 갖춘 것을 말한다. (2001. 4. 30 개정) 1. 당해 자산의 양도대금을 2회 이상 으로 분할하여 수입할 것 (1999. 5. 7 개정) 2. 양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것 (2000. 4. 3 개정) | | 2. 질의내용에 대한 자료 | | 나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) | | ○ 재일46014-1755(1996.07.24) 소득세법 제104조 제3항 에 규정하는 미등기 양도자산에 대하여는 양도소득에 대한 소득세의 비과세 및 감면에 관한 규정을 적용하지 아니하는 것임 그러나 소득세법시행령 제168조 제1호 에 규정한 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산은 미등기자산에 해당하지 아니하는 것이며, 질의의 경우 소득세법시행령 제168조 의 규정에 의한 미등기 제외자산에 해당하는지 여부는 소관세무서장이 거래증빙에 의거 사실조사하여 판단할 사항임 ○ 재일46014-1815(1998.09.22) 1. 아파트를 취득할 수 있는 권리(아파트당첨권)는 소득세법시행령 제157조 제3항 제2호 (☞현행 소득세법 제94조 제1항 제2호 )에 규정된 󰡒부동산을 취득할 수 있는 권리󰡓에 해당되어 양도소득세를 실지거래가액으로 과세하는 것임 2. 부동산의 분양계약을 체결한 자가 당해 계약에 관한 모든 권리를 양도한 경우에는 그 권리에 대한 취득시기는 당해부동산을 분양받을 있는 권리가 확정되는 날(아파트 당첨권은 당첨일)이고 타인으로부터 그 권리를 인수받은 때에는 잔금청산일이 취득시기가 되는 것임 ○ 재일46014-4456(1993.12.14) 부동산매매계약을 체결한 자가 계약금만 지급한 상태에서 양도하는 권리는 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보며 부동산매매계약 후 계약불이행으로 인하여 일방의 당사자가 받는 위약금 또는 해약금은 기타소득에 속함. 따라서 귀 문의 경우 당해 계약내용, 판결내용에 따라 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보는지 부동산의 양도로 보는지에 따라 사실판단할 사항임 |