전 문
[회신]
양도차익을 계산함에 있어 공제하는 필요경비는 소득세법 제97조의 규정에 의거 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 공제하나 의무불이행으로 부과되는 벌금.과료등은 공제되지 아니하며 귀하의 경우 붙임의 관련 조세법령과 기 질의 회신문( 재일46014-2022, 1998.10.21.호 및 재일46014-2655, 1997.11.12.호등)을 참고하시기 바랍니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 【상황】 85.8월 부친의 사망으로 521.8㎡를 상속받은(모친3/8,본인2/8,동생3/8소유)토지에 92년 상가건물을 신축하면서 건축공사에 인.허가 문제가 있어 건축법 위반으로 이행강제금(벌금)5,245,600원을 납부하였으며 관할구청으로부터 위법건축물 시정 및 이행강제금의 부과예고를 받고 2002.9.13 임대사업자등록을 하고 2003.12.31일까지 임대소득에 대한 세금을 납부하고 상가건물을 신축하려는 건설회사에 임차자 명도없이 매매하는 조건으로 토지대금만 받고 매도하였습니다. 위와 관련하여 양도소득세를 신고함에 있어 취득(상속)당시의 토지등급 및 개별공시지가가 없어 토지등급이 확인되는 1989년도 등급을 기준으로 양도소득세를 산정하였고 상가의 건축비 및 제반경비는 증빙자료가 없어 2천만원만 공제하고 양도소득세를 신고납부 하였는데 이번 부천세무서에서 토지의 85년도 잠정등급으로 양도소득세를 산정하여 추과 고지됨에 따른 다음과 같은 내용을 질의합니다. 위의 토지는 85년도 상속당시는 畓 1,290㎡였으나 1989년 대지로 환지되었으며 감보율이 60.5%로 509.3㎡가 되었고 (1,290-780.7=509.3)환지가 12.5㎡가 증가되었다고 하여 5,025,000원의 추가토지 매입비를 부담하여 현재의 면적521.8㎡가 되었습니다. 【질의】 1. 1989년도 환지되기 전의 전체면적(1,290㎡) 중 감보된 면적 (780.7㎡)에 대한 금액을 양도차액 계산시 인정받을 수 있는 지 2. 1992년 상가 건축당시 건축비 (건축면적108㎡)의 영수증이 없어 양도신고시 취득가액을 2,000만원으로 하였는데 증빙이 없는 상태에서 건축당시 건축주의 사실증명원 또는다른증빙 및 건설 교통부의 표준건축비등으로 추가로 인정받을 수 있는 지 여부 3. 환지시 환지 증가면적에 대한 금액 (5,025,000원)의 매입비는 공제가 가능한지 여부 4. 강제이행 철거금으로 벌과금을 납부한 금액에 대하여 공제받을 수 있는 지 여부 5. 상속세 납입금액 및 명의이전비 취득세 등록비등은 납부근거를 추적하여 증빙자료 없이 공제가 가능한지 여부 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제111조 【확정신고자진납부】 (1999. 12. 28 제목개정) ① 거주자는 당해 연도의 과세표준에 대한 양도소득산출세액에서 감면세액과 세액공제액 을 공제한 금액을 제110조 제1항(제118조의 규정에 의하여 준용되는 제74조 제1항 내지제4항을 포함한다)의 규정에 의한 확정신고기한까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서한국은행 또는 체신관서에 납부하여야 한다. (1999. 12. 28 개정) ② 제1항의 규정에 의한 납부는 이를 확정신고자진납부라 한다. (1999. 12. 28 개정) ③ 확정신고자진납부에 있어서 제107조의 규정에 의한 예정신고산출세액 , 제114조의 규정에 의하여 결정경정한 세액 또는 제82조 및 제118조의 규정에 의한 수시부과세액이 있는 때에는 이를 공제하여 납부한다. (1999. 12. 28 개정) ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정) 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 (2000. 12. 29 개정) 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2002. 12. 18 개정) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정) ③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다. (1999. 12. 28 개정) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (1999. 12. 28 개정) 2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제 114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (1999. 12. 28 개정) ○ 소득세법시행규칙 제77조 【환지예정지등의 양도 또는 취득가액의 계산】 ① 양도 또는 취득가액을 기준시가에 의하는 경우 도시개발법 또는 농어촌정비법 등에 의한 환지지구내 토지의 양도 또는 취득가액의 계산은 다음 각호의 산식에 의한다. 다만, 1984년 12월 31일 이전에 취득한 토지로서 취득일 전후를 불문하고 1984년 12월 31일 이전에 환지예정지로 지정된 토지의 경우에는 제2호의 산식에 의한다. (2000. 4. 3 개정) 1. 종전의 토지소유자가 환지예정지구내의 토지 또는 환지처분된 토지를 양도한 경우 가. 양도가액 환지예정(교부)면적×양도당시의 단위당 기준시가 나. 취득가액 종전토지의 면적×취득당시의 단위당 기준시가 ○ 소득세법 기본통칙 97-5 【양도차익계산시 취득가액에 산입하는 필요경비의 범위】 ① 등록세․취득세는 납부영수증이 없는 경우에도 양도소득금액계산시 필요경비로 공제한다. 다만, 지방세법등에 의하여 등록세․취득세가 감면된 경우의 당해 세액은 공제하지 아니한다. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재일46014-2022,1998.10.21 1. 소득세법시행령 제164조 제10항 의 산식에서 취득당시의 시가표준액은 취득일 현재의 등급을 적용하되, 토지구획정리사업지구내 토지로서 환지예정지의 지정으로 토지의 지목․품위 또는 정황이 현저히 달라졌음에도 시장․군수가 잠정등급을 곧바로 설정하지 아니하여 종전에 설정된 토지등급을 적용하는 것이 불합리한 경우에는 당해 토지와 품위․정황이 유사한 인근 토지의 등급을 적용할 수 있는 것이나, 환지예정지 지정일부터 최초 잠정등급 설정일까지 지가변동이 없다고 인정되는 경우에는 비록 취득일 이후에 잠정등급이 설정되었다 하더라도 최초 잠정등급을 적용할 수 있는 것임 2. 그러나 귀 질의의 경우와 같이 환지예정지 지정일 전에 취득한 토지에 대한 양도차익을 기준시가에 의하여 산정함에 있어 당해 토지의 양도 또는 취득가액의 계산은 소득세법시행규칙 제77조 제1항 제1호 의 규정에 따라 아래 산식에 의하여 계산하는 것임 가. 양도가액 환지예정(교부)면적×양도당시의 단위당 기준시가 나. 취득가액 종전토지의 면적×취득당시의 단위당 기준시가 3. 환지면적이 권리면적을 초과하여 환지청산금을 납부하는 초과면적(증가된 면적)부분은 환지전 토지와는 별도로 새로이 취득한 것으로, 당해 토지의 취득시기는 초과면적(증가된 면적) 대금을 청산한 날이 되는 것이나, 장기할부조건의 경우에는 첫회 부불금 지급일 취득시기가 되는 것임. 다만, 잔금(장기할부조건인 경우에는 첫회 부불금)을 청산(지급)하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 그 소유권이전등기접수일이 취득시기가 되는 것임 4. 위 3의 경우에 의하여 취득한 토지의 양도에 대한 양도차익을 기준시가에 의하여 산정함에 있어 취득가액은 소득세법시행규칙 제77조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 계산하는 것임 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재일46014-2655,1997.11.12 【질의】 아래와 같은 토지구획정리사업지구내 토지의 취득당시 기준시가를 1990. 5. 1 대통령령 제12994호로 개정된 소득세법시행령 부칙 제3항에 규정된 산식에 따라 산정하는 경우에 적용할 취득당시의 등급 및 1990. 8. 30 등급에 대하여 양설이 있어 질의함 - 토지 취득일자 1988. 2. 2 - 토지 구획정리 사업지구 환지예정지 지정일자 1987. 4. 1 - 토지등급 변경내용 등급수정일자 86.1.1 87.4.27 88.8.6 91.1.1 92.1.1 93.1.1 비 고 임야대장상 102 104 106 109 구지번 잠정등급 174 181 204 토지대장상 204 신지번 - 환지확정후 신지번의 등급은 1993. 1. 29 설정되었음. 갑설 취득시 등급 104등 1990. 8. 30 등급 104등 을설 취득시 등급 104등 1990. 8. 30 등급 174등 병설 취득시 등급 174등 1990. 8. 30 등급 174등 【회신】 1. 1990. 8. 30 이전에 취득한 토지의 취득당시 기준시가를 구소득세법시행령(대통령령 제12994호로 개정된 것) 부칙 제3항의 규정에 의하여 산정함에 있어 취득당시 또는 1990. 8. 30 현재의 과세시가표준액은 취득일 또는 1990. 8. 30 현재의 토지등급가액(환지예정지의 지정으로 시장군수가 잠정등급을 설정한 경우에는 잠정등급)을 적용하는 것임 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 2. 다만, 토지구획정리사업지구내 토지로서 환지예정지의 지정으로 토지의 지목품위 또는 정황이 현저히 달라졌음에도 시장군수가 잠정등급을 곧바로 설정하지 아니하여 종전에 설정된 토지의 등급가액을 적용하는 것이 불합리한 경우에는 당해 토지와 품위정황이 유사한 인근토지의 등급가액을 적용하거나, 지정일부터 최초 잠정등급설정일까지 지가변동이 없다고 인정되는 경우에는 비록 취득일 이후에 잠정등급이 설정되었다 하더라도 최초 잠정등급가액을 적용하는 것임 ○ 서일46014-10401,2001.11.02. 【질의】 2000. 12. 31 이전에 환지처분되고 2001. 1. 1 이후 양도하는 경우로서 환지처분으로 인하여 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증평된 토지의 취득시기 【회신】 도시개발법 기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음 날로 하는 것이며 이는 2001. 1. 1 이후 최초로 양도하는 분부터 적용하는 것임 ○ 대법2000두5944,2002.04.12. 기준시가로 자산양도차익 예정신고후 확정신고기한 경과된 경우, 기준시가로 과세 되므로 실지 발생된 필요경비이더라도필요경비 개산공제분 이외는 인정 안됨 ○ 대법2000두4262,2000.09.22. 기준시가에 의한 양도차익 산정시 취득당시 기준시가에 필요경비 개산공제액을 가산해 필요경비로 하고 그 이외에 실지로 소요된 필요경비를 입증해도 인정안됨 ○ 재일 46070-4192, 1993. 11. 26. 양도소득을 실지거래가액으로 결정하는 경우 등록세, 취득세는 납부영수증이 없는 경우에는 양도소득 금액 계산시 필요경비로 공제하지만 지방세법 등에 의하여 등록세, 취득세가 감면된 경우에는 공제되지 아니함 |