전 문
[회신]
조세특례제한법 제97조의 2 제1항 제2호의 규정에 의한 신축임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면 특례대상 주택에는 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999. 8.20. 이후 취득(1999. 8.20.부터 2001.12.31.까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하는 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다)을 포함하여 2호 이상을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 해당하는 것입니다.
소득세법 제89조 제1항 제3호의 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어서 위의 2.에 해당하는 매입임대주택은 임대의무기간이 종료한 후에도 양도일까지는 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 【내용】 - 2001년 5월에 기존주택 2채 (21평형아파트 ,11호가 있는 다가구 주택1채)를 매입하여 ○○시로부터 주택임대사업자의 자격을 확인받아 관할 세무서(○○시)에 주택임대사업자등록을 하였습니다. - 2006년 5월이면 임대의무기간 5년이 끝나 임대주택을 매도코자 합니다. 【질의】 - 위의 경우 5년 이상 임대한 임대주택을 매도하는 경우 양도소득세 감면여부. - 양도소득세 감면을 받으려면 임대의무기간 종료 후 언제까지 양도하여야 하는지? |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 조세특례제한법 제97조 의 2 【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례】(2001.12.29. 제목개정) ① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 이 조에서 신축임대주택이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제한다. (2001.12.29. 개정) 1. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 건설임대주택 (1999.12.28. 신설) 가. 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 신축된 주택 (1999.12.28. 신설) 나. 1999년 8월 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999년 8월 20일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1999.12.28. 신설) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 2. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999년 8월 20일 이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) (1999.12.28. 신설) 가. 1999년 8월 20일 이후 신축된 주택 (1999.12.28. 신설) 나. 제1호 나목에 해당하는 주택 (1999.12.28. 신설 ② 제97조 제2항 내지 제4항의 규정은 신축임대주택에 관하여 이를 준용한다. (1999.12.28. 신설) ○ 조세특례제산법 시행령 제97조의 2 【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례】(2001.12.31. 제목개정) ① 법 제97조의 2 제1항 본문에서 대통령령이 정하는 거주자라 함은 1호 이상의신축임대주택(법 제97조의 2 제1항의 규정에 의한 신축임대주택을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하는 거주자를 말한다. (2001.12.31. 개정) ② 신축임대주택의 주택임대사항의 신고․세액감면의 신청․임대기간의 계산 등에 관하여는 제97조 제2항 내지 제5항의 규정을 준용한다. 다만, 제97조 제4항의 규정을 준용함에 있어서 법 제97조의 2 제1항 제2호의 규정에 의한 매입임대주택의 경우에는 제97조 제4항 각호에 규정된 서류외에 매매계약서 사본과 계약금 지급일을 입증할 수 있는 증빙서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2000. 1.10. 신설) ○ 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의감면】(2001. 12.29. 제목개정) ① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 임대주택이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (2001.12.29. 개정) 1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택 (1998.12.28. 개정) 2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1998.12.28. 개정) ② 소득세법 제89조 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2001.12.29. 개정) ③ 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다. (2001.12.29. 개정) ④ 제1항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1998.12.28. 개정) ○ 조세특례제한법 시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 (2001.12.31. 제목개정) ① 법 제97조 제1항 각호외의 부분 본문에서 대통령령이 정하는 거주자라 함은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다. (2001.12.31. 개정) ②,④생략 ③ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 재정경제부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2001.12.31. 개정) ⑤ 법 제97조 제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 주택임대기간이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다. (1998.12.31. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것 (1998.12.31. 개정) 2. 삭 제 (2001.12.31.) 3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것 (1998. 12. 31 개정) 3의 2. 삭 제 (2001.12.31.) 4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것 (1998.12.31. 개정) 5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것 (2001.12.31. 개정) ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003.12.30. 후단신설) 1. 2 생략 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003.12.30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 시행령 제167조 의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택이라 함은 국내에 주택(제1호에 해당하는 주택을 제외한다)을 3개 이상 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2003.12.30. 신설) 1. 수도권정비계획법 제2조 제1호 의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 수도권이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003.12.30. 신설) 가. 광역시에 소속된 군 및 지방자치법 제3조 제3항 ․제4항의 규정에 의한 읍․면 (2003.12.30. 신설) 나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률․주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역 (2003.12. 3. 신설) 2. 법 제168조에 의한 사업자등록과 임대 주택법 제6조 에 의한 임대사업자 등록(이하 이 조에서 사업자등록 등이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 국민주택으로서 다음 각목의 1에 해당하는 주택(이하 이 조에서 장기임대주택이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 기존사업자기준일이라 한다) 현재 임대 주택법 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 의한 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 임대 주택법 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록일에 법 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다. (2003.12.30. 신설) 가. 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다)․군에서 5호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 10년 이상 임대한 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003.12.30. 신설) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ② 생략 ③ 제1항 제2호의 규정에 의한 장기임대주택의 임대기간의 계산은 조세특례제한법시행령 제97조 의 규정을 준용한다. 이 경우 사업자등록 등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다. (2003.12.30. 신설) ○ 임대 주택법 제6조 (임대사업자의 범위 및 등록기준 등) ①법 제6조제1항에서 “대통령령이 정하는 호수”라 함은 단독주택의 경우에는 2호, 공동주택의 경우에는 2세대를 말한다.<개정 1999.11.12.> ②법 제6조제1항의 규정에 의하여 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각호와 같다. 이 경우 2인이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동명의로 등록하여야 한다.<개정 1997. 4. 1., 1998.11.13., 2000. 7. 22.> 1. 주택건설촉진법 제6조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자 2. 주택건설촉진법 제33조의4 또는 동법 제44조제3항의 규정에 의하여 임대를 목적으로 하는 주택을 건설하는 토지소유자 또는 고용자 3. 임대를 목적으로 하는 주택을 건축하기 위하여 건축법 제8조 의 규정에 의한 허가를 받은 자 4. 임대를 목적으로 주택을 소유하고 있거나 이를 매입하기 위한 계약(분양계약을 포함한다)을 체결한 자 ○ 임대 주택법 제7조 (임대사업자의 등록절차) ①법 제6조제1항의 규정에 의하여 임대사업자로 등록을 하고자 하는 자는 건설교통부령이 정하는 바에 따라 등록신청서를 시장 군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)에게 제출하여야 한다.<개정 1994.12.23,, 2000. 7.22.> |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ②시장군수 또는 구청장은 제1항의 등록신청서를 접수한 때에는 신청인이 제6조제2항의 등록기준에 적합한지 여부를 확인하고 적합한 요건을 갖추었다고 인정하는 경우에는 임대사업자등록부에 이를 등재하고, 등록증을 신청인에게 교부하여야 한다.<개정 1994.12.23., 2000. 7.22.> ③제2항의 규정에 의하여 등록증을 교부받은 자는 등록사항에 변경이 있을 때에는 변경사유가 발생한 날부터 30일이내에 시장군수 또는 구청장에게 이를 신고하여야 한다.<개정 1994.12.23., 2000. 7.22.> |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-427, 2005.03.23. 【제목】 양도세가 감면되는 매입임대주택은 1999. 8.20.에서 2001.12.31.까지 신축 또는 매입한 임대주택으로 1999. 8.20. 현재 및 취득 당시 입주된 사실이 없는 주택이어야 함 【질의】 보유하고 있는 아래의 2주택을 조세특례제한법 제97조 의 2 신축임대주택에 대한 감면규정을 적용받을 수 있는지 여부 1. A주택 : 1994. 4월에 신축된 주택으로서 1999.11월에 취득하여 임대한 주택(아파트로서 1999. 8.20. 현재 입주된 사실이 있음) 2. B주택 : 1999.12월에 신축된 주택으로서 임대한 주택 【회신】 양도소득세 등의 감면규정인 조세특례제한법 제97조 의 2 제1항 제2호의 매입임대주택은 국민주택으로서 1999. 8.20.∼2001.12.31. 기간 중에 신축된 주택인 경우에는 취득당시 입주된 사실이 없는 주택이어야 하는 것이며, 1999. 8.19. 이전에 신축된 공동주택인 경우에는 1999. 8.20. 현재 및 취득당시 입주된 사실이 없는 주택이어야 함. 귀 질의와 유사한 기 질의회신문(제도46014-10614, 2001. 4.17. ; 국심2001서3185, 2002. 2.14.)을 참고바람. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-469, 2005.03.30. 【회신】 1. 거주자가 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999. 8.20. 이후 취득(1999. 8.20.부터 2001.12.31.까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하는 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다)을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우 그 매입임대주택은 조세특례제한법 제97조 의 2(신축임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면 특례)에 의하여 양도소득세가 면제되는 것임. 2. 소득세법 제89조 제3호 의 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어서 위의 1.에 해당하는 매입임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것이며, 3. 거주자가 소유하던 주택이 도시 및 주거환경정비법에 의하 주택재건축사업의 시행으로 멸실된 경우에는 주택 수에 포함되지 아니하는 것이나, 소득세법시행령 제162조 제1항 제4호 의 취득일［사용검사필증교부일(다만, 사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용 승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)］이후에는 기존주택의 연장으로 보고 주택 수에도 포함되는 것임. 4. 귀 질의와 관련된 기 질의회신문(제도46014-10614, 2001. 4.17. ; 서일46014-10455, 2003. 4.11. ; 서면4팀-1908, 2004.11.25. ; 서면4팀-1843, 2004.11.15.)을 참고 바람. ○ 서일46014-10345, 2003.03.21. 【제목】 3주택 이상 소유한 1세대가 주택양도 시, 그 양도가액은 실지거래가액에 의하며, 이 경우 1세대가 소유한 주택수 계산 시, 양도세 감면특례대상인 장기임대주택 및 신축임대주택도 포함됨 【회신】 1. 귀 질의에 대하여 재정경제부 기 질의회신문(재재산 46014-20, 2000. 1. 20.) 및 우리청 기 질의회신문(제도 46014-10614, 2001. 4.17.)을 참고하기 바라며, |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 2. 소득세법 제96조 제1항 제7호 및 같은 법 시행령 제162조의 2 제5항의 규정에 의하여 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우 당해 자산의 양도가액은 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액에 의하는 것임. 이 경우 1세대가 소유한 주택수를 계산함에 있어서는 조세특례제한법 제97조 및 제97조의 2 규정에 의하여 양도소득세 감면특례를 적용받는 임대주택도 주택 수에 포함되는 것임. ○ 제도46014-10614, 2001.04.17. 【회신】 1. 조세특례제한법 제97조 의 규정에 의한 장기임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면을 적용받기 위하여는 5호 이상의 임대주택을 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 해당하여야 하고 2. 같은 법 제97조의 2의 규정에 의한 신축임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면 을 적용받기 위하여는 1호 이상의 신축임대주택〔임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999. 8.20. 이후 취득(1999. 8.20.부터 2001.12.31.까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하는 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임대주택〕을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 해당하여야 하는 것으로서 3. 위의 1. 및 2.에 해당하는 경우 소득세법 제89조 제3호 의 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 내국인의 소유주택으로 보지 아니하는 것임. 【관련법령】 · 조세특례제한법 제97조 (장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면) · 조세특례제한법 제97조 의 2(신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 국심2002서2396, 2002.12.02. 【제목】 ‘임대주택’이 1991년도에 신축돼 1999. 8.20. 현재 입주한 사실이 있어, 1세대 1주택 판정 시 ‘주택에서 제외되는 임대주택’에 해당하지 않음 |