1세대1주택인 고가주택 부수토지에 대한 장기보유특별공제액의 계산

허위계약서의 작성 등에 해당하여 실거래가액에 의한 과세대상인지 여부는 제반 사실관계를 종합하여 판단할 사항임

[회신] 토지의 양도차익은 원칙적으로 기준시가에 의하는 것이나, 허위계약서의 작성 등 소득세법 제96조 제1항 각호에 해당하는 경우에는 실지거래가액으로 하는 것입니다. 귀 질의가 실거래가액에 의한 과세대상에 해당하는지 또는 기준시가에 의한 과세대상에 해당하는지에 대해서는 위 법문과 같은법시행령 제162조의2 제2항 각호 및 제반 사실관계를 종합하여 판단할 사항입니다. | 1. 질의내용 요약 | | - 환지예정 전 천안시 두정동 00, 11번지 답 2,189㎡(환지예정지번 천안시 두정동 00블럭 11롯트 대 1,040㎡) 2필지를 양도하기로 하고 개인 △△△과 매매계약을 체결하고 계약금을 받았음 - 중도금을 받기전 매수인 △△△가 매수인을 주식회사 ◇◇◇대표이사 □□□로 변경하여 줄 것을 요구하여 이에 응하였고 중도금 및 잔금은 주식회사 ◇◇◇대표이사 □□□로부터 받았음 - 계약서를 변경할 때 이미 작성한 계약서는 그대로 두고 매수인측의 요구에 의하여 이미 작성한 계약서와 계약내용이 다른 계약서를 추가로 작성하였음 - 매도인은 추가로 작성한 계약서를 붙여 양도소득세를 기준시가에 의하여 신고하여 신고하였으며, 매수인은 역시 추가로 작성한 계약서를 검인받아 소유권이전등기신청시 등기소에 제출하였고 취득세 및 등록세도 추가로 작성한 계약서를 붙여 신고․납부하였음 위와 같이 실지계약내용과 다른 추가로 작성한 계약서를 검인받아 소유권이전등기 신청시 등기소에 제출한 경우가 소득세법 제96조 제1항 제5호 규정[(허위계약서 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우(1999.12.28 개정)]의 “허위계약서 작성 등 부정한 방법으로 부동산을 양도하는 경우”에 해당하는 지 여부 | | 2. 질의내용에 대한 자료 | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다 . 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 󰡒실지거래가액󰡓이라 한다)에 의한다. (2002. 12. 18 개정) | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | 1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2002. 12. 18 개정) 2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우 (2000. 12. 29 개정) 3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 (1999. 12. 28 개정) 4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 (1999. 12. 28 개정) 5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 (1999.12.28 개정) 6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (1999. 12. 28 개정) 6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우 (2002. 12. 18 신설) 7. 기타 당해 자산의 종류보유기간보유수거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2002. 12. 18 개정) ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다 . (2000. 12. 29 개정) ○ 소득세법시행령 제162조의2 【양도가액】 ② 법 제96조 제1항 제5호의 규정에 의하여 자산의 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우는 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우로 한다 . (1999.12.31 신설) 1. 부동산실권리자명의등기에 관한 법률을 위반하여 부동산을 거래한 경우 (1999. 12. 31 신설) | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | 2. 부동산중개업법에 의한 중개업자가 동법을 위반하여 직접 취득한 부동산을 양도한 경우 (1999. 12. 31 신설) 3. 미성년자의 명의로 부동산을 취득(상속 또는 증여에 의한 취득을 제외한다)하여 양도한 경우 (1999. 12. 31 신설) 4. 1세대의 구성원이 부동산을 양도한 날부터 소급하여 1년 이내의 기간동안 3회 이상 양도 또는 취득한 경우로서 그 실지거래가액의 합계액이 3억원 이상인 경우 (1999.12.31신설) 5. 거래단위별로 기준시가에 의한 양도차익이 1억원 이상인 경우 (1999. 12. 31 신설) ③ 토사석의 채취허가에 따른 권리와 지하수의 개발이용권(이하 이 항에서 󰡒지하수개발이용권 등󰡓이라 한다)을 법 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물(이하 이 항에서 󰡒토지 등󰡓이라 한다)과 함께 양도하는 경우에 있어서 지하수개발이용권 등과 토지 등의 취득가액 또는 양도가액을 구별할 수 없는 때에는 제43조 제2항 각호의 기준을 준용하여 취득가액 또는 양도가액을 계산한다. 이 경우 󰡒임목󰡓은 󰡒지하수개발이용권 등󰡓으로, 󰡒임지󰡓는 󰡒토지 등󰡓으로 본다. (2000. 12. 29 개정) ④ 법 제96조 제4항의 규정을 적용함에 있어서 상속에 의하여 취득한 부동산을 취득후 1년 이내에 양도하는 경우 또는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 손실보상에 관한 법률 그 밖의 법률에 의한 수용(협의매수를 포함한다) 등 부득이한 사유로 인하여 취득후 1년 이내에 양도하는 경우로서 부동산의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 때에는 제176조의 2 제5항의 규정에 의한 자문을 거쳐 기준시가에 의할 수 있다. (2002. 12. 30 개정) ⑤ 법 제96조 제1항 제7호에서 󰡒대통령령이 정하는 경우󰡓라 함은 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다. 이 경우 다가구주택의 주택수 계산에 대하여는 제155조 제15항의 규정을 준용(거주자가 선택하는 경우에 한한다)하며, 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우의 양도주택의 결정방법에 대하여는 제154조 제9항의 규정을 준용한다. (2003. 12. 30. 후단신설) | | 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) | | ○ 재일46014-1222,1994.05.06 【질의】 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목에 의하면 국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른 사람 명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우에는 실지거래가액으로 양도소득금액을 계산하도록 규정하고 있음 검찰조서 내용과 같이 양도자가 취득자(시청)에게 토지를 1990. 12. 31양도(1년내 단기양도는 아님)하면서 자신들(양도자)이 생각한 가격이상으로 시청이 매입하여 준 것에 대한 사례비 명목으로 관계 공무원에게 뇌물을 공여한 것도 본규정에 의한 부정한 방법에 해당되는지 <갑설> 해당됨 거래와 관련하여 관계 공무원에게 뇌물을 준 것은 양도자들이 어떤 이익을 얻기 위하여 지급하였고, 매수한 지방자치단체는 재정손실을 보았으므로 부정한 거래에 해당됨 <을설> 해당되지 않음 본규정에 의한 부정한 방법이란 양도소득세를 면탈 또는 투기행위를 은폐조작하기 위하여 부정한 방법을 사용하는 것을 말하는 것이지 거래와 관련하여 사례비 명목으로 뇌물을 준 것은 해당되지 않음 【회신】 양도소득금액을 실지거래가액으로 계산하는 경우로서, 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목의 규정에 의한 "부정한 방법"이라 함은 다른 사람 명의의 사용,허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 그 거래과정에서의 올바르지 못한 방법을 말하는 것으로 당해 거래가 이에 해당하는지 여부는 소관세무서장이 그 사실을 조사하여 실질내용에 따라서 판단하는 것임 |