임대목적으로 신축한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당하나 이에 해당하는지 여부는 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모・빈도・계속성・반복성 등을 종합하여 사회통념에 비추어 사실판단할 사항임
전 문
[회신]
귀 질의의 경우 우리청 기 질의회신문【소득46011-10116(2001. 2.13.) 외2】내용을 참고하시기 바랍니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 【상 황】 1. 2001.9 : A주택 및 그 부속토지 취득(대지:182㎡, 건물 :80㎡) 2. 건설업자에게(도급금액418,000,000원) 도급, 2001.9.4 착공, 2002.4.17 준공 (다세대 주택 신축 : 9세대) 3. 준공일 이후 일부 임대주었으며 4. 2004.2.18 매수자 1인에게 모두(9채) 양도함 5. 당초 신축목적은 노후생활보장으로 임대목적이였음 【질 의】 상기의 신축주택 양도시 종합소득세가 과세되는 것인지 아니면 양도소득세가 과세되는 것인지 양도소득세 과세대상이라면 조세특례제한법 제99조의3 규정에 의하여 감면혜택을 받을 수 있는지 여부 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제4조 【소득의 구분】 ① 거주자의 소득은 다음 각호와 같이 구분한다. (1994. 12. 22 개정) 1. 종합소득 (2000. 12. 29 개정) 당해연도에 발생하는 이자소득배당소득부동산임대소득사업소득근로소득일시재산소득연금소득과 기타소득을 합산한 것 2. 퇴직소득 (2000. 12. 29 개정) 퇴직으로 인하여 발생하는 소득과 국민연금법 또는 공무원연금법 등에 의하여 지급받는 일시금(부가금수당 등 연금이 아닌 형태로 일시에 지급받는 것을 포함한다. 이하 같다) 3. 양도소득 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득 4. 산림소득 산림의 벌채 또는 양도로 인하여 발생하는 소득 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제19조 【사업소득】 ① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (1994. 12. 22 개정) 1 ～ 5 생략 6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다 . 이하 같다)에서 발생하는 소득 7 ～ 16 생략 ② ～ ③ 생략 ○ 소득세법시행령 제32조 【주택신축판매업의 범위】 ① 법 제19조 제1항 제6호에서 대통령령이 정하는 주택신축판매업이라 함은 다음 각호의 것을 말한다. 1. 주택을 건설하여 판매하는 사업 2. 삭 제 (1995. 12. 30) ② ～ ④ 생략 ○ 소득세법기본통칙 19-5 【주택신축 판매사업의 범위】 영 제32조의 규정에 의한 사업자로서 건설업으로 보는 주택신축판매업의 범위는 다음과 같다. 1. 1동의 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다. 2. 건설업자에 도급을 주어서 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다 . 3. 종전부터 소유하던 자기의 토지위에 주택을 신축하여 주택과 함께 토지를 판매하는 경우 그 토지의 양도로 인한 소득은 건설업의 소득으로 본다. 다만, 토지의 면적이 주택이 정착된 면적의 5배(도시계획구역밖의 토지는 10배)를 초과하는 부분에 대하여는 건설업으로 보지 아니한다. 4. 시공중인 주택을 양도하는 경우에는 그 주택의 시공정도가 건축법에 의한 건축물에 해당되는 때에는 건설업으로 본다. 5. 신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 당해 주택의 판매사업은 건설업으로 본다 . |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 조세특례제한법 제99조 의 3【 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 ① 거주자( 주택건설사업자를 제외 한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역외의 지역에 소재하는 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2002. 12. 11 개정) 1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 (2003. 5. 29 개정 ; 주택건설촉진법 부칙) 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 신축주택취득기간이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다. 2. 자기가 건설한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우 (2003. 5. 29 개정 ; 주택건설촉진법 부칙) 신축주택취득기간내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택 ○ 조세특례제한법시행령 제99조의 3 【 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 (2001. 8. 14 제목개정) ① 법 제99조의 3 제1항 본문에서 대통령령이 정하는 지역이라 함은 서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정고시된 분당일산평촌산본중동 신도시지역을 말한다. (2002. 12. 30 신설) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 소득46011-10116(2001.02.13) 1. 주택신축판매업(주택을 건설하여 판매하는 사업)은 소득세법 제19조 제1항 제6호 및 같은법시행령 제32조 제1항의 규정에 의하여 건설업에 해당하며, 판매를 목적으로 신축한 주택이 판매되지 않아 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 건설업으로 봄. 이 경우 판매를 목적으로 신축한 것인 지, 임대를 목적으로 신축한 것인지 여부는 사실판단에 속하는 사항임 2. 임대목적으로 취득(신축포함)한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당하며, 판매목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업에 해당함. 부동산의 양도로 인하여 발생하는 소득이 양도소득에 해당하는지 사업(부동산매매업)소득에 해당하는지 여부는 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모․빈도․계속성․반복성 등을 종합하여 사회통념에 비추어 사실판단할 사항임 ○ 재일46014-2170,1993.07.27 사업계획서, 사업자등록사항, 사업의 진행사항, 장부기장내용 등에 의해 사업목적으로 취득하였음이 확인되거나 부동산매매의 규모, 거래 회수, 반복성 등 부동산매도에 관한 제반사항을 종합적으로 검토하여 건설업(주택신축판매 등) 또는 부동산매매업(상가신축판매 등)의 재고자산을 처분한 소득에 대하여는 사업소득으로 보는 것임 ○ 서일46014-10033,2002.01.09 1. 자기가 건설한 신축주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함)으로서 2001. 5. 23부터 2003. 6. 30까지의 기간 중에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함)를 받은 신축주택을 취득하여 그 취득부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 조세특례제한법 제99조 의 3의 규정에 의하여 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이며 2. 위 1에 해당하는 경우 감면하는 세액에 대하여 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것임 |