신축임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면특례가 적용되는 임대주택은 1세대1주택 비과세 규정을 적용함에 있어서 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것임
전 문
[회신]
거주자가 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999. 8. 20 이후 취득(1999. 8. 20부터 2001. 12. 31까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하는 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다)을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우 그 매입임대주택은 조세특례제한법 제97조의 2(신축임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면 특례)에 의하여 양도소득세가 면제되는 것입니다.
소득세법 제89조 제3호의 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어서 위의 2.에 해당하는 매입임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것이며,
거주자가 소유하던 주택이 도시및주거환경정비법에 의한 주택재건축사업의 시행으로 멸실된 경우에는 주택수에 포함되지 아니하는 것이나, 소득세법시행령 제162조 제1항 제4호의 취득일[(사용검사필증교부일(다만, 사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)] 이후에는 기존주택의 연장으로 보고 주택수에도 포함되는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 【현 황】 - 남편 명의의 아파트(A-도곡동)에 10년째 거주하고 있음 - 아내 명의의 아파트(B-여의도)는 재건축중으로 올 4월 중 준공검사 예정 - 아내는 01.6월 임대사업용으로 전용 11평의 아파트(C/D/E-삼성동등)를 3호를 분양받았으며, 2003.9월 구청과 세무서에 임대사업자등록을 하였고 2004.5월 준공후 임대개시하여 현재 모두 임대 중 【질 의】 1. 위 경우 2005년 3월 중 남편명의의 아파트(A)를 매도후 등기이전을 완료할 경우 양도소득세가 부과됩니까 2. 아파트(A) 매도시 양도소득세가 부과되지 않는다면, 1) 아파트(B)는 현재 기존주택이 멸실 중으로, 분양권 상태이므로 보유 주택수에 포함되지 않습니까 2) 임대사업용 아파트(C/D/E)는 보유 주택수에 포함되지 않습니까? 현재 총 임대기간은 2년 미만입니다. 3) 아파트(A) 매도시 양도소득세 부과를 피하기 위해 명의이전 시점을 언제까지로 해야 합니까 4) 아파트(B)의 사용승인일/준공검사일/등기취득일/등기취득후 1년 이내 중 어느 기준입니까 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| O 조세특례제한법 제97조의2 【 신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례】 ① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택 (이하 이 조에서 신축임대주택이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제한다. (2001. 12. 29 개정) 1. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 건설임대주택 (1999. 12. 28 신설) 가. 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 신축된 주택 (1999. 12. 28 신설) 나. 1999년 8월 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999년 8월 20일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1999. 12. 28 신설) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 2. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999년 8월 20일 이후 취득( 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한한다 ) 및 임대를 개시한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) (1999. 12. 28 신설) 가. 1999년 8월 20일 이후 신축된 주택 (1999. 12. 28 신설) 나. 제1호 나목에 해당하는 주택 (1999. 12. 28 신설) ② 제97조 제2항 내지 제4항의 규정은 신축임대주택에 관하여 이를 준용한다 . (1999. 12. 28 신설) O 조세특례제한법 제97조 【 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 (2001.12.29 제목개정) ② 소득세법 제89조 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2001. 12. 29 개정) ③ 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다.(2001.12.29 개정) ④ 제1항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1998. 12. 28 개정) O 소득세법 제89조 【 비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세라 한다)를 과세하지 아니한다. (1999. 12. 28 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택 (가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2002. 12. 18 개정) O 조세특례제한법시행령 제97조 의 2 【 신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례】 ① 법 제97조의 2 제1항 본문에서 대통령령이 정하는 거주자라 함은 1호 이상의 신축임대주택(법 제97조의 2 제1항의 규정에 의한 신축임대주택을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하는 거주자 를 말한다. (2001. 12. 31 개정) ② 신축임대주택의 주택임대사항의 신고세액감면의 신청임대기간의 계산 등에 관하여는 제97조 제2항 내지 제5항의 규정을 준용한다. 다만, 제97조 제4항의 규정을 준용함에 있어서 법 제97조의 2 제1항 제2호의 규정에 의한 매입임대주택의 경우에는 제97조 제4항 각호에 규정된 서류외에 매매계약서 사본과 계약금 지급일을 입증할 수 있는 증빙서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2000. 1. 10 신설) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| O 서일46014-10303,2002.03.12 조세특례제한법 제97조 의 2 제1항 제2호 및 같은법시행령 제97조의 2의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 신축임대주택에는 2002. 1. 1 이후 신축완성된 주택을 포함하는 것임 O 제도46014-10614,2001.04.17 【질의】 1993년 아파트를 취득하여 보유중인 상태에서 1999. 2~3월중 아파트 2채를 취득(등기접수)하여 임대중에 있고, 1999. 8. 5 분양계약한 아파트 5채를 2001. 10월 이후 임대할 경우 1. 보유중인 아파트의 양도시 양도소득세 해당여부 2. 임대중인 아파트 2채를 5년 임대후 양도시 양도세 감면여부 3. 임대하고자 하는 아파트 5채를 5년 임대후 양도시 양도세 감면여부 【회신】 1. 조세특례제한법 제97조 의 규정에 의한 장기임대주택에 대한 양도소득세등의 감면 을 적용받기 위하여는 5호 이상의 임대주택을 2000. 12. 31 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 해당하여야 하고 2. 조세특례제한법 제97조 의 2의 규정에 의한 신축임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면 을 적용받기 위하여는 1호 이상의 신축임대주택〔임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999. 8. 20 이후 취득(1999. 8. 20부터 2001. 12. 31까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하는 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임대주택〕을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우 에 해당하여야 하는 것으로서 3. 위의 1. 및 2.에 해당하는 경우 소득세법 제89조 제3호 의 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 내국인의 소유주택으로 보지 아니하는 것임 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| O 서일46014-10455,2003.04.11 【질의】 조세특례제한법 제97조 의 2의 신축임대주택에는 분양권을 구입하여 취득하는 주택도 해당하는지 여부 【회신】 현행 조세특례제한법 제97조 의 2 제1항 제2호에서 규정하는 양도소득세 면제대상이 되는 매입임대주택에는 타인에게 분양권을 구입하여 취득하는 임대주택을 포함하지 아니하는 것임 O 서면인터넷방문상담4팀-1908,2004.11.25 1. 소득세법 제89조 제3호 및 같은법시행령 제154조 제1항에 규정된 1세대 1주택의 비과세 판정시 보유기간 및 거주기간을 계산함에 있어서 도시및주거환경정비법(구 주택건설촉진법)에 의한 재건축주택의 경우에는 당초 보유기간 및 거주기간을 합산하는 것임 2. 1세대 1주택의 비과세 판정시 주택수 계산에 있어서 재건축 아파트의 취득시기는 소득세법시행령 제162조 제1항 제4호 의 규정에 의하여 사용검사필증교부일(다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임 |