감면대상 신축주택에는 건축법의 규정에 의한 사용검사를 받지 못하여 취득에 관한 등기를 하지 못한 주택을 포함하는 것임
전 문
[회신]
조세특례제한법 제99조 제1항의 규정을 적용받는 신축주택은 소득세법 제89조 제3호(1세대1주택 비과세)의 규정을 적용함에 있어서 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 않는 것이며, 이 경우 신축주택에는 주무관청으로부터 임시사용승인을 받아 사용하고 있으나 건축법의 규정에 의한 사용검사를 받지 못하여 취득에 관한 등기를 하지 못한 주택의 경우를 포함하는 것입니다.
조세특례제한법 제99조의 규정에 의하여 신축주택취득기간 내에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택을 그 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축 주택의 취득일부터 5년간 발생하는 양도소득금액(동법시행령 제40조 제1항의 산식에 의하여 계산한 금액)을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감(소득금액의 감면)하는 것이며,
이 경우 차감하는 소득금액에 대한 산출세액에 대하여는 농어촌특별세가 과세되는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 본인(이하 “갑”이라고 한다)은 성남시에 "A"주택을 소유하고 3년 이상 거주하고 있는 세대주로서 서울시 강남구에 있는 조세특례제한법 제99조 제1항 제2호 에 해당하는 "B"주택 조합의 국민주택(즉, 주택신축업자와 신축주택 취득기간인 98.5.22~99.12.31. 사이에 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 주택조합 주택)을 2000.12월에 잔금을 납부, 취득하여 2005년 말이 만 5년이 됩니다. 그러나 건설업자와의 조합원들 사이에 문제가 생겨 현재까지 준공검사를 받지 못하여 등기를 하지 못하였으며, “임시사용승인”상태에서 2001년부터 입주하여 살고 있습니다. 1) 강남구에 있는 “B”주택조합 주택은 현재 미등기인 관계로 원매자가 없어 금면 중 양도하기가 어려울 것 같습니다. 그럴 경우 2006년 이후 “갑”이 성남시에 있는 “A"주택을 먼저 양도하여도 성남시의 "A"주택은 1세대 1주택으로 비과세 받을 수 있는 것으로 사료되는 바 국세청의 견해는 어떠하신지요 2) 강남구에 있는 “B”주택조합 주택을 미등기 상태로 2005년 중 또는 2006년 이후에 양도할 경우 가. 미등기 양도자산에 해당되어 고율의 세금을 물어야 하는지( 소득세법 제104조 제1항 제3호 ) 또는 다른 과세방법이 있는지 나. 5년간 감면은 되는지, 즉 5년간은 전액감면, 그 이후 분은 과세 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 조세특례제한법 제99조 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면】 ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(이에 부수되는 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하며, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 신축주택이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2002. 12. 11 단서개정) 2. 주택건설사업자로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간내에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 다른 자가 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다. (2003. 5. 29 개정 ; 주택건설촉진법 부칙) ② 소득세법 제89조 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용받는 신축주택은 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (1998. 12. 28 개정) ○ 조세특례제한법 제129조 【양도소득세의 감면배제】 (2001. 12. 29 제목개정) 소득세법 제104조 제3항 의 규정에 의한 미등기양도자산에 대하여는 양도소득세의 비과세 및 감면에 관한 규정을 적용하지 아니한다. (2001. 12. 29 개정) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ③ 제1항 제3호에서 미등기양도자산이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만 대통령령이 정하는 자산은 제외한다. (2000. 12. 29 개정) ○ 소득세법시행령 제168조 【미등기양도제외 자산의 범위 등】 (2000. 12. 29 제목개정) ① 법 제104조 제3항 단서에서 대통령령이 정하는 자산이라 함은 다음 각호의 것을 말한다. (2000. 12. 29 개정) 1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 3. 법 제89조 제2호제4호 및 「조세특례제한법」 제69조 제1항 에 규정하는 토지 (2005. 2. 19. 개정) 4. 법 제89조 제3호에 규정하는 1세대 1주택으로서 「건축법」에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산 (2005. 2. 19. 개정) 5. 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제18조 의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것 (2005. 2. 19. 개정) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재산46014-1384 (2000.11.21) 조세특례제한법 제99조 제1항 의 규정을 적용받는 신축주택은 소득세법 제89조 제3호 (1세대1주택 비과세)의 규정을 적용함에 있어서 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 않는 것임 ○ 서면4팀-1522(2004.09.24) 조세특례제한법 제99조 의 3에서 규정하는 신축주택을 양도하는 경우 거주여부 및 다른 주택의 보유여부에 관계없이 양도소득세가 감면되는 것이며, 이 경우 신축주택에는 주무관청으로부터 가사용승인을 받아 사용하고 있으나 건축법의 규정에 의한 사용검사를 받지 못하여 취득에 관한 등기를 하지 못한 상태로 양도하는 경우를 포함하는 것임 ○ 서면4팀-2040(2004.12.14) 조세특례제한법 제99조 의 규정에 의하여 신축주택취득기간 내에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택을 그 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축 주택의 취득일부터 5년간 발생하는 양도소득금액(동법시행령 제40조 제1항의 산식에 의하여 계산한 금액)을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감(소득금액의 감면)하는 것이며, 이 경우 차감하는 소득금액에 대한 산출세액에 대하여는 농어촌특별세가 과세되는 것임 |