전 문
[회신]
소득세법상 양도소득세가 과세되는 자산의 “양도”라 함은 자산에 대한 등기·등록에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것으로써, 채무액 또는 위자료에 갈음하여 부동산으로 대물변제하는 경우에는 양도에 해당되어 양도소득세의 과세대상이 되는 것이며, 이 경우 양도 또는 취득시기는 소유권이전등기접수일이 되는 것입니다.
자산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우 취득 및 양도가액은 매매 당사자 간에 실지 거래된 가액에 의하는 것이며, 채무액 또는 위자료에 갈음하여 부동산으로 대물변제하는 경우에는 대물변제된 가액이 실지 거래된 가액이 되는 것이나, 그 가액이 불분명하여 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우「소득세법」 제97조 제1항 제1호 나목, 「같은법 시행령」 제163조 제12항, 「같은령」 제176조의2 제2항 내지 제4항의 방법에 의하여 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 등을 취득가액으로 하는 것입니다.
귀 질의 사례의 경우 대물변제에 해당하는지 여부, 취득시기 및 대물변제된 가액 등에 대해서는 제반 사실관계를 종합하여 판단할 사항입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| [사실관계] 사실혼관계(결혼식은 하였으나 혼인신고를 하지 아니하였음)를 2년여 유지하다가 2004. 7. 6. 남편의 소유주택을 위자료조로 지급받는 조건(매매예약계약서상의 부동산매도대금 3.1억원, 매매완결일자 2004. 9. 5.)으로 매매예약에 의한 가등기를 하고 사실혼관계를 청산하였음. 그리고 그 매매예약에 의한 본등기는 본인의 사정으로 2006. 2.10. 경료하게 되었음. [질의내용] 1. 매매예약에 의한 가등기를 근거로 본등기를 경료한 사실이 양도(유상이전)에 해당하는지 아니면 증여(무상이전)에 해당하는지 여부? 2. 양도에 해당된다면, 가. 위자료를 받은 자의 입장에서 취득일자는 2004.7.6, 2004.9.25, 2006. 2.10. 중 어느 날이 되는지? 나. 위자료를 받은 자의 입장에서 취득가액은 3.1억원과 2004. 9. 5., 2006. 2.10., 국세청기준시가 중 어떠한 금액이 되는지? - 위 열거된 금액이 아니면 어떠한 방법으로 취득가액을 계산하는지? 3. 증여에 해당된다면, 증여일자는 언제로 보아야 하는지? |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제4조 【소득의 구분】 ① 거주자의 소득은 다음 각호와 같이 구분한다. (1994.12.22. 개정) 3. 양도소득 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2003.12.30. 개정) ○ 소득세법기본통칙 88-3 【부동산으로 위자료를 대물변제하는 경우 양도여부】 ① 손해배상에 있어서 당사자간의 합의에 의하거나 법원의 확정판결에 의하여 일정액의 위자료를 지급하기로 하고, 동 위자료지급에 갈음하여 당사자 일방이 소유하고 있던 부동산으로 대물변제한 때에는 그 자산을 양도한 것으로 본다. ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998.12.31. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부.등록부 또는 명부 등에 기재된 등기.등록접수일 또는 명의개서일 (2001.12.31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부.등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 (2005.12.31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005.12.31. 개정) 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005.12. 31. 개정) 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2002.12.18. 개정) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29. 개정) 3. 삭 제 (2000.12.29.) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29. 개정) ② 양도자산보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액.사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다. (1994.12.22. 개정) ③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다. (1999.12.28. 개정) 1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (2005.12.31. 개정) 2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (2005.12.31. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. (2005.12.31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제176조 의 2 【양도소득의 필요경비계산】 ② 법 제114조 제5항에서 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. (1999. 12.31. 신설) 1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2003.12.30. 개정) 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항제1호의 매매사례가액 × ―――――――――――――― 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가 2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지.건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2005.12.31. 개정) 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ─────────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. (1999.12.31. 신설) 1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 (2005.12.31. 개정) 2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 (1999.12.31. 신설) 3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액 (1999.12.31. 신설) 4. 기준시가 (1999.12.31. 신설) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재일01254-1772, 1990.09.17. 【회신】 소득세법상 양도소득세가 과세되는 자산의 “양도”라 함은 자산에 대한 등기․등록에 관계없이 매도․교환․법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것임. ○ 재산46014-1412, 2000.11.25. 【질의】 (가) 사실관계 1.갑과을(갑의 처)은 갑이을에게 토지A와 토지B를 이혼위자료 및 자녀양육비로 지급하기로 하고 1997. 9.10. 합의서를 작성 1997. 9.11. 공증을 받았음. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 2. 동 공증서에 의거 1997. 9.11. 법원으로부터 이혼확인서를 발급받았음. (동 확인서에는 교부 또는 송달받은 날로부터 3개월이 경과하면 동 확인서는 효력이 상실된다는 내용이 기재되어 있었음) 3.갑은 합의서의 내용에 따라 토지A를 1997. 9.13. 소유권이전(등기원인은 증여)을을에게 하여 주었음. 4.갑과을은 이혼을 실행할지 말지 망설이다가 법원의 확인서에 의거 1997. 9.24.자로 이혼호적등본 정리를 하였음. 5.갑은을에게 토지B에 대하여서도 합의서에 따라 소유권이전을 하여 주어야 하나, 차일피일 미루다가 을의 요구로 2000.10.25,에 소유권을 이전(증여를 원인)을 하여 주었음. 상기 사실에 따라 2000.10.25.갑이을에게 소유권이전한 토지B에 대하여 다음과 같이 질의함. (나) 질의내용 1)갑이 양도소득세를 납부하여야 하는지,을이 증여세를 납부하여야 하는지. 2)갑이 양도소득세를 납부하여야 한다면 양도시기는 언제로 보아야 하는지, 또한 확정신고기한이 경과하였다면 기한 후 신고가 가능한지. 3)을이 증여세를 납부하여야 한다면 수증시기는 언제로 보아야 하는지, 또한 확정신고기한이 경과하였다면 기한 후 신고가 가능한지. 【회신】 이혼위자료로 부동산의 소유권이 이전되는 경우에는 대물변제에 의한 양도에 해당되어 양도소득세의 과세대상이 되는 것이며, 이 경우 양도시기는 소유권이전등기접수일이 되는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-102, 2006.01.23. 【질의】 (사실관계) 본인은 (주)○○에 20억원의 채권이 있어 법원의 판결에 의하여 ○○광역시 소재 토지 2,712㎡ 중 2,666.45㎡를 소유권보존등기를 하였음. (질의사항) 위의 토지를 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 경우 동 토지의 취득가액은 얼마인지. 【회신】 자산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우 취득 및 양도가액은 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액에 의하는 것이며, 채무액 또는 위자료에 갈음하여 부동산으로 대물변제하는 경우에는 대물변제된 가액이 실지 거래된 가액이 되는 것임. ○ 재일46014-214, 1998.02.06. 【질의】 일반적으로 부동산의 양도는 실거래가격이 존재하는 것이 대부분이며, 이에 따라 일반 납세자는 기준시가 또는 실거래가격 중 유리한 방법에 따라 신고납부하면 됨. 또한 보충적 단서 조항을 두어, 취득 시 실거래가격이 존재하지 않고 양도 시에만 실거래가격이 존재하는 경우, 즉 상속 증여받은 부동산에 대하여는 환산방법으로 산정할 수 있도록 소득세법 제100조 및 동법시행령 제166조 제1항에 규정되어 있음. 납세자(이하 갑이라 한다)가 경매에서 기준시가(공시지가 등)보다 현저히 낮은 가격으로 낙찰 받은 부동산을, 갑의 배우자와의 이혼에 따라 동 부동산을 위자료 명목으로 지급하여 대물변제로 인한 양도로 간주되는 상황임. 이와 같은 상황은, 상기와 반대로 취득 시에는 실거래가격이 존재하나 양도 시에는 존재하지 않은 경우에 해당되는 바, 이 경우에도 상기의 환산방법을 적용할 수 있는지 질의함. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 【회신】 자산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우 취득 및 양도가액은 매매 당사자 간에 실지 거래된 가액에 의하는 것이며, 채무액 또는 위자료에 갈음하여 부동산으로 대물변제하는 경우에는 대물변제된 가액이 실지 거래된 가액이 되는 것임. ○ 서면4팀-544, 2005.04.11. 【질의】 (사실관계） - 양도물건 : ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 소재 임야(주택외투기지역임) - 양도가액 : 35,000,000원(2005. 3.16. 양도) - 취득가액 : 실제 취득가액 : 30,000,000원(1990. 3.17. 취득하였으며, 매매계약서는 없음) 취득 시 검인계약서상 매매가액 : 13,335,200원 취득 시 기준시가 : 17,852,400원 (질의） 1. 위의 경우 취득 시 실제 매매계약서가 없으나 양도소득의 필요경비계산 방법은. 2. 증빙은 없지만 필요경비는 양도차익의 1％를 공제할 수 있는지. 【회신】 1. 양도소득세를 실거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에서 공제하는 취득가액 및 필요경비는 소득세법 제97조 및 동법 시행령 제163조의 규정에 열거된 항목으로 객관적인 자료에 의하여 관련내용이 확인되는 경우에는 그 가액으로 하는 것이며, |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 2. 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정하는 것임. 3. 그리고 취득가액이 확인되지 않는 경우 소득세법 시행령 제176조 의 2 제1항 내지 제2항의 규정에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하며, 이때 필요경비는 동법 시행령 제163조 제6항 제1호의 규정에 의한 기준시가(토지의 경우 개별공시지가)의 3％를 공제하는 것임. ○ 서면인터넷방문상담4팀-1913, 2004.11.26. 【질의】 본 건은 합의 이혼 전에 발생된 명의변경으로 아래와 같은 일정으로 소유권 이전된 경우 증여세 과세여부에 대하여 질의함. - 물건 : ○○시 ○○빌라주상복합신축조합 재건축 토지(공시지가 약 1.2억원) - 부동산 증여 취득일 및 등록세 납부 : 10월 21일 - 합의이혼 및 호적제적 : 11월 1일 신청 및 11월 11일 완료 - 취득에 따른 취득세 : 11월 19일 【회신】 1. 타인으로부터 무상으로 재산을 이전받은 경우 등기원인에 관계없이 증여세가 과세되는 것이나, 이혼 등에 의하여 정신적 또는 재산상 손해배상의 대가로 받은 위자료 또는 민법 제839조 의 2 및 제843조의 규정에 의한 재산분할청구권을 행사하여 취득한 재산에 대하여는 조세포탈의 목적이 있다고 인정할 경우를 제외하고는 이를 증여로 보지 아니함. 귀 질의의 경우 어느 경우에 해당하는지 여부에 대하여는 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항임. 2. 위자료를 부동산 등으로 지급하는 때에는 소득세법 제88조 의 규정에 의하여 당해 자산을 양도한 것으로 보는 것임. |