조합원입주권을 양도하는 경우의 양도소득세 세율

조합원입주권을 양도하는 경우에는 중과세율이 적용되지 않는 것임

[회신] 1주택과 소득세법 제89조 제2항의 조합원입주권을 소유한 1세대가 조합원입주권을 양도하는 경우에는 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목에 해당하는 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것으로 보는 것이므로, 소득세법 제104조 제1항 제2의 6 규정에 의한 중과세율(50％)이 적용되지 않는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 A 주택 : - 2002.6월 경기 □□시 소재 연립주택 구입(배우자 소유) - 2005.5.16 재건축 사업승인 - 2007년 관리처분통과 예정 B 주택 : 2003.6.13 서울 ◇◇구 소재 아파트 구입(본인소유) ○ 질의내용 조합원입주권(A주택)을 양도할 경우 적용되는 양도소득세 세율은 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 생략 ② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29. 개정) 1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29. 개정) 2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29. 개정) 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2000. 12. 29. 개정) 나. 지상권 (2000. 12. 29. 개정) 다. 전세권과 등기된 부동산임차권 (2000. 12. 29. 개정) 3. 이하생략 ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설) 1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 (2004. 12. 31. 개정) 〈양도소득과세표준〉 〈세율〉 1천만원 이하 과세표준의 100분의 9 1천만원 초과 90만원 ＋ 1천만원을 초과하는 4천만원 이하 금액의 100분의 18 4천만원 초과 630만원 ＋ 4천만원을 초과하는 8천만원 이하 금액의 100분의 27 8천만원 초과 1천710만원 ＋ 8천만원을 초과하는 금액의 100분의 36 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것 (2003. 12. 30. 개정) 양도소득과세표준의 100분의 40 2의 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 (2003. 12. 30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 50 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003. 12. 30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 2의 4. 대통령령이 정하는 1세대가 주택과 제89조 제2항의 규정에 따른 조합원입주권을 보유한 경우로서 주택 수와 조합원입주권 수의 합이 3 이상인 경우의 그 주택(대통령령이 정하는 경우를 제외한다) (2005. 12. 31. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 2의 5. 대통령령이 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택 (2005. 12. 31. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 50 2의 6. 대통령령이 정하는 1세대가 주택과 제89조 제2항의 규정에 따른 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 그 주택 (대통령령이 정하는 경우를 제외한다) (2005. 12. 31. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 50 2의 7. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지 (2005. 12. 31. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 2의 8. 제94조 제1항 제4호 다목의 규정에 의한 자산 중 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지의 보유현황을 감안하여 대통령령이 정하는 자산 (2005. 12. 31. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 3. 미등기양도자산 (2003. 12. 30. 개정) 양도소득과세표준의 100분의 70 4. 이하생략 ○ 소득세법 부 칙 (2005. 12. 31. 법률 제7837호) 제12조 【조합원입주권과 주택을 보유한 자에 대한 1세대 1주택 양도소득세 비과세의 배제 및 양도소득세의 세율에 관한 적용례】 ① 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정은 2006년 1월 1일 이후 최초로 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가된 분부터 적용한다. ② 2006년 1월 1일 전에 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가되어 취득된 입주자로 선정된 지위 또는 「주택건설촉진법」(법률 제6852호 「도시 및 주거환경정비법」으로 개정되기 전의 것을 말한다) 제33조의 규정에 따라 주택재건축 사업계획승인을 얻어 취득된 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후에 매매ㆍ상속 등으로 인하여 승계취득하는 자에 대하여는 그 승계취득한 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 조합원입주권으로 보아서 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정을 적용한다. 나. 관련 예규 (법률, 시행령, 시행규칙) ○ 서면4팀-3758,2006.11.13 【질의】 (사실관계) - 서울 ○○동 소재 A주택을 1989년 취득하여 현재까지 소유하고 있음. - 경기도 ○○시 소재 B주택을 1989년 취득함. : 2006년 11월 재건축 관리처분 인가되어 입주권으로 전환됨. (질의내용) - 입주권을 양도하는 경우 장기보유특별공제 여부 및 적용되는 세율 【회신】 1. 1주택과 소득세법 제89조 제2항 의 조합원입주권을 소유한 1세대가 조합원입주권을 양도하는 경우에는 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목에 해당하는 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것으로 보는 것이므로, 소득세법 제104조 제1항 제2의 6 규정에 의한 중과세율(50％)이 적용되지 않는 것임. 2. 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합원이 당해 조합에 기존주택과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주권의 양도소득금액을 산정함에 있어 장기보유특별공제는 부동산의 보유기간에 따라 기존부동산의 양도차익에서만 공제할 수 있는 것임. ○ 서면5팀-758, 2006.11.09 【질의】 (내용) - 1988년 : 경기도 ○○시 소재 아파트 취득 - 2005.5.16. 사업시행인가됨. - 관리처분인가 예정(2006.9.18.경 관리처분신청)이고, 현재 공실상태 및 거주 불가능한 상태임. - 사업시행인가일 현재 위 재건축주택 이외에 다른 주택을 보유하고 있었고 현재는 다른 주택을 양도하여 위 재건축 주택만 남아있는 상태임. (질의) ① A주택은 현재 관리처분이 나지 않았으나 사업승인이 되었기 때문에 입주권이라고 하는데 A주택을 현시점에서 양도할려고 하는데 이 경우 장기보유 특별공제에 45％ 적용이 가능한지. ② 입주권 양도시 양도세 신고는 실거래가 신고가 아닌 관리처분시 토지감정평가액으로 신고하면 된다는 기사내용도 있던데, 그 말이 맞는지. 【회신】 1. 2005.5.30. 이전에 「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 사업시행인가를 받은 주택재건축사업의 조합원이 조합원입주권을 양도할 경우 당해 조합원의 양도차익은 「구 소득세법 시행령」 제166조 (2005.5.31. 개정되기 전)의 규정을 적용하여 산정하는 것이며, 이 경우 「소득세법」 제95조 제1항 및 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제는 부동산의 보유기간(취득일부터 사업시행인가일까지)에 따라 기존 부동산의 양도차익에서 공제할 수 있는 것임. 2. 「소득세법」 제95조 제2항 제3호 단서 규정에서 양도차익의 100분의 45가 적용되는 1세대 1주택이라 함은 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하고 있는 경우의 그 주택(제155조ㆍ제155조의 2ㆍ제156조의 2 및 그 밖의 규정에 의하여 1세대1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 말하는 것임. 3. 조합원입주권의 양도가액은 「소득세법」 제96조 제2항 제2호 규정에 의하여 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액이며, 실제로 거래한 가액이 불분명한 경우에는 「소득세법」 제100조 규정의 매매사례가액 또는 감정가액으로 하는 것임. ○ 서면5팀-180,2006.09.20 【질의】 1세대3주택을 소유한 자의 그중 1주택이 2005.5.16. 재건축사업계획승인후(구 주택건설촉진법의거 2005.5.31. 이전에 재건축사업계획승인 경우) 주택이 멸실되지 않고 남아 있는 경우 소득세법 제104조 및 동법 제95조 1항 규정 적용에 대하여 질의 하고자 함. (질의1) 위 주택을 관리처분인가일 후에 양도할 경우 중과세율(60％) 적용여부 (질의2) 위 주택의 장기보유특별공제를 적용할 경우 적용 기간은. 취득시점부터 건물멸실시점까지, 취득시점부터 주택으로보는 시점까지 등. (질의3) 위 주택의 양도차익의 산정시 세율적용 방법은. 권리부분(청산금등) 및 주택부분 나누어서 적용할 경우 【회신】 1. 2주택과 「소득세법」 제89조 제2항 에서 규정하는 조합원입주권을 소유한 1세대가 조합원입주권을 양도하는 경우에는 같은 법 제104조 제1항 제2의 4호 규정의 양도소득세 중과세율(60％)이 적용되지 않는 것임. 2. 2005.5.30. 이전에 「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 사업시행인가를 받은 주택재건축사업의 조합원이 조합원입주권을 양도할 경우 당해 조합원의 양도차익은 「구 소득세법 시행령」 제166조 (2005.5.31. 개정되기 전)의 규정을 적용하여 산정하는 것이며, 이 경우 「소득세법」 제95조 제1항 및 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제는 부동산의 보유기간(취득일부터 사업시행인가일까지)에 따라 기존부동산의 양도차익에서 공제할 수 있는 것임. ○ 서면4팀-2675,2006.08.04 【질의】 (사실관계) - 현재 매입한지 10년 이상된 A, B 아파트2채를 보유하고 있으며 B아파트가 2006년 8-9월경 관리처분인가를 받을 계획임. (질의내용) - 위 B아파트의 입주권을 매도하는 경우 적용하는 세율 등 【회신】 주택 1채와 「소득세법」 제89조 제2항 의 조합원입주권을 소유한 1세대가 조합원입주권을 양도하는 경우에는 「소득세법」 제94조 제1항 제2호 가목에 해당하는 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것으로 보는 것이므로 소득세법 제104조 제1항 제2의 6의 규정인 양도세 중과세율(50％)이 적용되지 않는 것임.