복합건물에 대한 1세대 1주택 비과세 적용

양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 하나의 건물이 공부상 주택과 주택외의 건물로 복합되어 있는 경우에 주택의 구분은 사실상 사용하는 용도에 따라 구분하는 것임

[회신] 1. 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 동법 시행령 제154조의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 하나의 건물이 공부상 주택과 주택외의 건물로 복합되어 있는 경우에 주택의 구분은 사실상 사용하는 용도에 따라 구분하는 것이며 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따르는 것으로, 이 경우 사실상 주택으로 사용된 건물 면적이 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택으로 보는 것이며, 사실상 주택으로 사용된 건물 면적이 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적은 주택으로 보지 아니하고 사실상 주택으로 사용된 건물면적만 주택으로 보아 소득세법상 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것입니다. 2. 귀 질의의 경우 실제 주택으로 사용한 면적이 주택외의 용도로 사용된 면적보다 큰 경우에 해당하는지 여부 등은 사실관계를 종합하여 판단할 사항으로, 이와 관련된 조세법령 및 유사사례를 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 건축물 대장 현황(다른주택 보유사실 없음) 1층 : 소매점(3호) 104.66평방미터 1층 : 화장실 2.52평방미터 2층 : 주택 90.45평방미터 3층 : 창고 84.23평방미터(사업과 관련하여 재고를 보관하는 장소) - 부수토지 : 197.1평방미터 - 2000년 10월 12일 상속으로 취득하였으며 피상속인의 취득일은 1986년 10월 22일임 - 현재 1층 소매점에 대하여는 건축물대장에는 소매점으로 되어 있으나, 면적의 50%정도는 주택으로 사용할 수 있음(방, 부엌, 화장실 등 주택으로 사용가능함) - 실질적으로 상가 임차인들 중 무주택자인 경우에는 상기 소매점에서 사업을 하면서 상시 거주를 하였으며 주소이전도 해 놓았고, 다른주택을 소유하고 있는 상가임차인들은 상기 건물에서 거주를 하지 아니하고 다른주택에서 상시거주를 하였으며 다른주택에 주소이전도 해 놓았음 - 현재 주택면적(90.45평방미터)이 그 외 면적 191.41평방미터보다 적으므로 주택부분만 비과세가 되며 그 외 부분은 양도소득세가 과세됨 - 만일 상가 중 주택으로 사용한 부분에 대하여 주택으로 인정되면 주택면적이 142.78평방미터이므로 주택외 면적 139.08평방미터보다 크므로 모두 비과세가 됨 ○ 질의내용 (1) 만일 양도시점에 소매점 중 주택으로 사용할 수 있는 면적에 대하여 임차인 및 세대원들이 상시거주를 하였다면 당해 면적에 대하여 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있는지 (2) 만일 양도시점에 소매점 중 주택으로 사용할 수 있는 면적에 대하여 임차인 및 세대원들이 상시거주를 하지 않았을 경우(전 임차인은 상시거주를 하였음)에 당해 면적에 대하여 주택으로 볼 수 있는지 (3) 주택으로 인정받기 위해서는 상시 거주를 해야 하는 바 임차인에 따라 일정기간은 상가의 휴게용도로 사용하고 일정기간은 상시 주거의 용도로 사용할 경우(양도당시에는 임차인이 상시 주거하고 있었음) 주택으로 인정받을 수 있는지 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1 ~ 2 생략 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) 4. 이하생략 ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1 ~ 3 생략 ② 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 배우자가 없는 때에도 이를 제1항의 규정에 의한 1세대로 본다. 1. 당해 거주자의 연령이 30세 이상인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 2. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우 3. 법 제4조의 규정에 따른 소득이 「국민기초생활 보장법」 제2조 제6호 의 규정에 따른 최저생계비 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. 다만, 미성년자의 경우를 제외하되, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 그 밖에 재정경제부령이 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 개정) ③ 법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) ④ 제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다. ⑤ 이하생략 나. 관련 예규 (법률, 시행령, 시행규칙) ○ 서면4팀-1207, 2006.05.02 【질의】 (사실관계) - 건물현황 : 점포28평(1층) 주택28평(1층) 지하30평 보유 중 1983.12.24. 1층 주거용 방을 3평 증축(신고하였으나, 준공검사는 미필후 거주) (질의내용) 위 주택을 양도할 경우 증축부분도 주택면적에 포함되어 1세대1주택 비과세 처분을 받을 수 있는지 【회신】 소득세법 제89조 제3호 및 동법 시행령 제154조의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 하나의 건물이 공부상 주택과 주택외의 건물로 복합되어 있는 경우에도 주택의 구분은 사실상 사용하는 용도에 따라 구분하는 것이며 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따르는 것으로, 이 경우 사실상 주택으로 사용된 건물 면적이 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택으로 보는 것이며, 사실상 주택으로 사용된 건물 면적이 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적은 주택으로 보지 아니하고 사실상 주택으로 사용된 건물 면적만 주택으로 보아 소득세법상 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것임. ○ 서면4팀-1246, 2005.07.19 【질의】 (현황) - 1998.12.30. 경남 ○○시 ○○면 ○○리 산중마을에 거주와 황토 찜질방 운영을 위하여 건축물 100평을 신축하였음. - 건축물 100평 중 58평은 별도 건축물로 주택으로 나머지 42평은 황토 찜질방 및 창고로 활용하였으며, 건축물대장상 용도는 모두 체력단련장으로 준공검사를 받았음. (질의) 위와 같이 건축물 대장상으로는 용도가 체력단련장으로 등재되어 있으나 사실상 거주용과 황토 찜질방으로 사용하였으며, 거주용 주택면적이 사업용 건물의 면적보다 큰 경우 건축물 전부를 1세대 1주택으로 보아 비과세가 적용되는지. 【회신】 1. 「소득세법」 제89조 제3호 및 동법 시행령 제154조의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 ‘주택’이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것임. 2. 하나의 건물이 공부상 주택과 주택외의 건물로 복합되어 있는 경우에도 주택의 구분은 사실상 사용하는 용도에 따라 구분하는 것이며 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따르는 것임. 이 경우 사실상 주택으로 사용된 건물 면적이 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택으로 보는 것이며, 사실상 주택으로 사용된 건물 면적이 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적은 주택으로 보지 아니하고 사실상 주택으로 사용된 건물면적만 주택으로 보아 소득세법상 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것임. 3. 귀 질의의 경우 공부상의 용도는 체력단련장, 창고, 화장실 등이나 실제 주택과 주택 외의 용도인 사업용 찜질방으로 사용하였는지 여부와 실제 주택으로 사용한 면적이 주택외의 용도로 사용된 면적보다 큰 경우에 해당하는지 여부는 사실관계를 종합하여 판단할 사항임. ○ 서면4팀-172, 2005.01.24 【질의】 (현황) 귀농에 뜻이 있어 처 명의로 안성시 ○○면 ○○리 XXX-X 외 2 소재에 약 400평 규모의 전을 매입하여 그 중 약 80평 정도를 농지전용하여 주용도가 동물 및 식물 관련 시설 관리사 27.89㎡와 창고 18.24㎡를 신축하고 2004. 4. 29. 건축물관리대장에 등재하고 2004. 5. 31. 관할법원에 등기를 완료함. (질의) 현재 거주중인 아파트를 2005. 11.경에 매도할 계획인데 위 동물 및 식물 관련 시설 관리사와 창고를 주택으로 보아 1세대 2주택이 되어 양도소득세가 과세되는지 여부 【회신】 1. 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택이라 함은 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시 지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말하는 것임. 2. 상기 1.을 적용함에 있어 주택의 구분은 사실상의 사용하는 용도에 의하는 것이며, 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따르는 것임. ○ 재일46014-2248,1997.09.24 【회신】 주택의 면적이 주택외의 면적보다 큰 하나의 건물의 주택부분을 주택외의 부분으로 용도를 변경하여 주택외의 면적이 큰 건물상태로 사용하다가 다시 주택외의 부분을 주택부분으로 용도를 변경하여 주택부분이 큰 건물상태로 사용하다 양도하는 경우에는 주택의 면적이 주택외의 면적보다 큰 상태로 보유한 기간을 통산하여 3년 이상이면 소득세법시행령 제154조 제1항 및 같은조 제3항의 규정에 따라 그 건물전부를 주택으로 3년이상 보유한 것으로 보는 것임.