중과세율 적용 배제대상 장기임대주택 해당여부

양도소득세 중과세율 적용이 배제되는 소득세법시행령 제167조의3 제1항 제2호의 장기임대주택의 규정은 「소득세법」 제168조에 의한 사업자등록과 「임대주택법」제6조에 의한 임대사업자등록을 하는 경우 적용되는 것임

[회신] 1.「소득세법」 제168조에 의한 사업자등록과 「임대주택법」 제6조에 의한 임대사업자등록을 하고 「소득세법시행령」 제167조의 3 제1항 제2호 각목의 어느하나에 해당하는 주택은 양도세율 중과규정인 「소득세법」 제104조 제1항 제2호의 3 규정이 적용되지 아니하는 것입니다. 2. 귀 질의와 관련된 조세법령 및 유사사례(서면4팀-1612, 2005.09.07 외)를 붙임과 같이 보내드리니 참조하시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 한가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 건설부장관이 정하는 다가구주택의 경우 각구별로 호수를 판정하여 일정기준에 해당시 임대주택법에 의한 시.군.구에 임대사업자등록을 하지 않더라도 세무서에 사업자등록만 내면 종합부동산세 합산배제신청 대상이 되고있음 ○ 질의내용 위와같은 경우 양도소득세 중과세율 적용시에도 소득세법시행령 제167조의3 제1항 제2호 의 장기임대주택의 규정을 적용받을 수 있는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) ○ 소득세법 제168조 【사업자등록 및 고유번호의 부여】 (2000. 12. 29. 제목개정) ① 새로이 사업을 개시하는 사업자는 사업장소재지 관할세무서장에게 등록하여야 한다. (1999. 12. 28. 개정) ② 부가가치세법의 규정에 의하여 사업자등록을 한 사업자는 당해 사업에 관하여 제1항의 규정에 의한 등록을 한 것으로 본다. (1994. 12. 22. 개정) ③ 부가가치세법 제5조 의 규정은 이 법에 의하여 사업자등록을 하는 사업자에 대하여 이를 준용한다. (1994. 12. 22. 개정) ④ (삭제, 1996. 12. 30.) ⑤ 사업장소재지 관할세무서장은 종합소득이 있는 자로서 사업자가 아닌 자에게 대통령령이 정하는 바에 의하여 고유번호를 부여할 수 있다. (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설) 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003. 12. 30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 ○ 소득세법 시행령 제167조 의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호 의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 “수도권”이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2005. 2. 19. 개정) 가. 광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」 제3조 제3항 ㆍ제4항의 규정에 의한 읍ㆍ면 (2005. 2. 19. 개정) 나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률ㆍ주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역 (2003. 12. 30. 신설) 2. 법 제168조에 의한 사업자등록과 「임대 주택법」 제6조 에 의한 임대사업자 등록(이하 이 조에서 “사업자등록 등”이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대 하는 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 의한 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록일에 법 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다. (2005. 5. 31. 개정) 가. 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다)ㆍ군에서 5호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 10년 이상 임대한 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003. 12. 30. 신설) 나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록 등을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003. 12. 30. 신설) 다. 「임대주택법」에 의하여 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(동법에 의하여 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택. 이 경우 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 6억원을 초과하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 5. 31. 개정) 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 서면5팀-517, 2006.10.25 【회신】 1. 소득세법시행령 제167조 의 3 제1항 제2호 가목의 장기임대주택의 규정을 적용받기 위하여는 동 규정의 모든 요건을 충족하여야 하는 것이며, 임대의무기간을 충족하여 양도한 장기임대주택은 1세대 3주택 이상의 양도소득세 중과세율(60％)적용 대상에서 제외되는 것임. 2. 실지거래가액에 의한 양도차익을 산정함에 있어서 주택의 임대와 관련하여 지출한 중개수수료는 필요경비로 공제받을 수 없는 것임. ○ 서면4팀-3010, 2006.08.30 【회신】 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 기존사업자기준일(2003.10.29.) 이전에 소득세법 제168조 에 의한 사업자등록과 임대 주택법 제6조 에 의한 임대사업자 등록을 하고 5년 이상 임대한 이후에 양도하는 경우로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제167조 의 3 제1항 제2호 나목의 규정에 의하여 1세대 3주택 이상의 양도소득세 중과세율(60％) 적용대상에서 제외되는 것임. ○ 서면4팀-520, 2006.03.08 【질의】 1세대 3주택의 중과세율에서 제외되는 장기임대주택( 소득세법 시행령 제167조 의 3 제1항 제1호) 규정을 적용함에 있어 양도일 현재 사업자등록 등을 완료한 경우에만 장기임대주택으로 인정받을 수 있는 것인지 아니면 주택 양도 후에도 사업자등록 등을 완료하면 소급하여 인정받을 수 있는지 여부 【회신】 1. 「소득세법」 제168조 에 의한 사업자등록(2003.10.29. 현재 「임대 주택법」 제6조 에 의한 임대사업자등록을 하였으나 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004.6.30. 까지 사업자등록을 한 때에는 임대사업자등록일에 사업자등록을 한 것으로 본다)과 임대사업자등록을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 「소득세법 시행령」 제167조 의 3 제1항 제2호 각목의 어느 하나에 해당하는 주택은 1세대 3주택 이상의 양도소득세 중과세율(60％)적용 대상에서 제외되는 것임. 2. 상기 1.의 중과세율 배제 장기임대주택은 양도일 현재를 기준으로 판정하는 것임. ○ 서면4팀-1612, 2005.09.07 【질의】 소득세법 시행령 제167조 의 3 제1항 제2호 나목을 적용함에 있어서 구청에 임대주택법에 의한 임대사업자등록을 하지 않았으나 관할세무서에 주택임대사업자등록(1997.2.12.)을 하고 2호 이상의 국민주택을 5년 이상 임대한 경우에는 동 규정을 적용받을 수 있는지. 【회신】 1. 소득세법 제168조 에 의한 사업자등록과 임대 주택법 제6조 에 의한 임대사업자등록을 하고 5년 이상 임대한 임대주택을 양도하는 경우로서 당해 주택의 양도당시 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 3억원을 초과하지 아니하는 경우에는 소득세법시행령 제167조 의 3 제1항 제2호 나목의 규정에 의하여 양도세율 중과규정인 소득세법 제104조 제1항 제2호 의 3의 규정이 적용되지 아니하는 것임. 2. 귀 질의의 임대 주택법 제6조 의 규정에 의한 임대주택으로 등록하지 아니한 주택은 위 1.을 적용하지 아니함. 3. 귀 질의와 관련된 기질의회신문(서면4팀-1361, 2005.8.1. : 서면4팀-1267, 2005.7.21.)을 참고하기 바람. ○ 서면4팀-610, 2005.04.22 【질의】 1. 기존사업자기준일(2003.10.29.)이전에 사업자등록 및 임대사업자 등록을 완료하였음. 임대주택 5채중 3채는 기존사업자기준일 전에 임대물건으로 등록하였으며 나머지 2주택에 대하여는 기존사업자기준일 후인 2003.11.5. 임대물건으로 등록(실제로는 2003.10.29. 이전부터 임대를 개시한 주택임)하였음. 2. 상기 3채의 경우에는 의무임대기간인 5년 이상 임대한 이후에 양도한 경우에는 중과세율이 적용되지 아니하는 것으로 알고 있음. 상기 3채를 의무임대기간(5년)이 경과한 이후에 먼저 양도하고, 나머지 2채의 의무임대기간(10년)이 경과한 이후에 양도하고자 함. 이 경우 나머지 2채에 대하여도 의무임대호수(5호)를 10년간 임대한 것으로 보아 중과세율이 배제되는지 여부 3. 장기임대주택의 임대기간 계산은 실제 임대기간(임차인과 전세계약)에 따르는 것인지 또는 임대물건(관할구청)등록일을 기준으로 하는지 여부 4. 중과세율 적용대상 주택은 장기보유특별공제가 배제되는지 여부 【회신】 1. 중과세율이 적용되지 않는 소득세법시행령 제167조 의 3 제1항 제2호의 장기임대주택의 의무임대기간 계산은 소득세법 제168조 에 의한 사업자등록과 임대 주택법 제6조 에 의한 임대사업자 등록을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 기산하는 것이며, 이 경우 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간은 주택임대기간에 산입하지 아니하는 것임. 2. 제104조 제1항 제2호의 3의 중과세율 적용대상 주택의 경우에는 소득세법 제95조 제2항 의 규정에 따라 장기보유특별공제를 받을 수 없음.