주택멸실후 나대지 양도의 경우 기준시가 적용방법

토지의 양도에 해당하는 경우로서 당해 토지에 대한 양도 또는 취득당시 고시된 개별공시지가가 없는 경우에는 납세지 관할세무서장이 평가한 가액으로 하는 것임

[회신] 1. 소득세법 제94조의 양도소득의 범위에서 양도소득세 과세대상자산을 판정함에 있어 양도시기는 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날을 기준으로 판단하는 것으로서, 주택을 멸실후 부수토지만을 양도하는 경우가 토지의 양도로 볼 수 있는지 여부는 양도계약서, 양도의 목적과 경위, 양수자의 매수목적 등 관련사실을 구체적으로 확인하여 사실판단할 사항인 것입니다. 2. 토지의 양도에 해당하는 경우로서 소득세법 시행령 제164조 제1항 각호의 사유로 인하여 당해 토지에 대한 양도 또는 취득당시 고시된 개별공시지가가 없는 경우에는 같은법 제99조 제1항 제1호 가목 단서 및 같은법 시행령 제164조 제1항 본문의 규정에 의하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액으로 하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 주택(부수토지 포함)에 대하여 2006.4.28 개별주택가격 공시가 되었으며, 부수토지에 대한 개별공시지가는 고시되지 않음 - 2006년 9월 주택을 철거하였고, 같은해 10월 나대지 상태에서 부수토지를 양도함 ○ 질의내용 위의 경우 기준시가에 의하여 양도소득세 계산시 토지의 기준시가 적용방법은? 갑설) 개별주택가격 공시가 이루어졌으므로 고시당시의 개별주택가격을 토지와 건물로 안분계산하여 부수토지에 대한 기준시가를 산정한다 을설) 양도시점에서 주택이 철거되었으므로 주택이 있는것을 전제로 하여 고시된 개별주택가격을 안분하는 것은 부당하며, 개별공시지가가 없는 것으로 보아 새로이 개별공시지가를 산정하여야 한다 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29. 개정) 1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29. 개정) 2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29. 개정) 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2000. 12. 29. 개정) 나. 지상권 (2000. 12. 29. 개정) 다. 전세권과 등기된 부동산임차권 (2000. 12. 29. 개정) ○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】 ① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물 (2000. 12. 29. 개정) 가. 토 지 (2005. 7. 13. 개정) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고 , 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 나. 건물 (2005. 7. 13. 개정) 건물(다목 및 라목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 다. 오피스텔 및 상업용 건물 (2005. 7. 13. 개정) 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액 라. 주택 (2005. 12. 31. 단서개정) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의하고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. ○ 소득세법 시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】 ① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제9조 제2항 의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액 을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 「지방세법」 제111조 제2항 제1호 단서의 규정에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다. (2006. 2. 9. 개정) 1. 「지적법」에 의한 신규등록토지 (2005. 2. 19. 개정) 2. 「지적법」에 의하여 분할 또는 합병된 토지 (2005. 2. 19. 개정) 3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 「지적법」상의 지목이 변경된 토지 (2005. 2. 19. 개정) 4. 개별공시지가의 결정ㆍ고시가 누락된 토지(국ㆍ공유지를 포함한다) (1997. 12. 31. 신설) 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 서면4팀-3458, 2006.10.17 【질의】 (사실관계) 토지 : 1983년 7월 취득 주택 : 1984년 7월 신축 양도 : 2006년 10월 (질의내용) 1. 위 주택을 양도계약일 이전에 주택을 멸실하고 나대지 상태로 양도하는 경우 취득가액 환산방법은. 2. 위 경우 필요경비 공제방법은. 3. 위 주택을 양도계약일 현재는 주택이 존재하였으나 잔금일 전에 매도인이 주택을 멸실하는 경우 취득가액 환산방법은. 4. 잔금일까지 주택이 현존하는 경우로서 주택투기지역에 해당하여 실지거래가액 적용시 주택 정착면적의 5배는 실가로 5배 초과분은 기준시가 신고가 가능한지 여부 【회신】 1. 소득세법 제94조 의 양도소득의 범위에서 양도소득세 과세대상자산을 판정함에 있어 양도시기는 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날을 기준으로 판단하는 것으로서 주택을 멸실하여 나대지 상태로 보유하던 중 매매계약을 체결하여 양도하는 경우에는 토지의 양도에 해당하는 것임. 2. 양도가액은 실지거래가액이 확인이 되나, 취득가액은 실지거래가액을 확인할 수 없어 「소득세법시행령」 제176조 의 2 규정에 의하여 의제취득일 현재의 환산가액에 의하여 산정하는 경우로서, 같은법 시행령 제164조 제1항 각호의 사유로 인하여 당해 토지에 대한 양도 또는 취득당시 고시된 개별공시지가가 없는 경우에는 같은법 제99조 제1항 제1호 가목 단서 및 같은법 시행령 제164조 제1항 본문의 규정에 의하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액으로 하는 것임. 3. 기타 귀 질의와 관련된 유사사례(서면4팀-625, 2006.3.20. ; 서면4팀-463, 2006.3.3. ; 서면4팀-428, 2005.3.23.)를 참고하기 바람. ○ 서면4팀-463, 2006.03.03 【질의】 (사실관계) 27년전 주택을 구입하여 거주하다가 10여년 전에 다른 곳으로 이주하고 당해 주택은 얼마전 민간 주택개발업자와 매매계약을 하고 현재 건물은 멸실되어 나대지로 있는 상태이며 잔금을 받은 후 양도소득세 예정신고를 하고자 함. (질의사항) 이 경우 1세대 2주택인 자가 그 중 하나의 주택을 멸실하고 나대지상태에서 잔금을 수령하는 경우 이를 “주택의 양도”로 보아 양도가액을 실지거래가액에 의하여 산정하여야 하는지 여부 【회신】 소득세법 제94조 의 양도소득의 범위에서 양도소득세 과세대상자산을 판정함에 있어 양도시기는 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날을 기준으로 판단하는 것으로서, 부수토지만을 양도하기로 하고 매도인의 책임하에 잔금청산전에 건물을 멸실 하였다면 토지의 양도로 볼 수 있는 것이나, 귀 질의의 경우는 양도계약서, 양도의 목적과 경위, 양수자의 매수목적 등 관련사실을 구체적으로 확인하여 사실판단할 사항임.