2주택 중 1주택의 재건축 기간 중 다른 주택을 양도하는 경우 양도소득세 비과세

2주택 중 하나의 주택이 2005. 12. 31. 이전에 관리처분계획의 인가를 받은 후 주택재건축사업의 시행으로 멸실된 상태에서 재건축 주택의 완성일 전에 나머지 주택을 양도하는 경우에 당해 양도하는 주택은 1세대1주택 비과세됨

[회신] 2주택을 보유하던 1세대가 그 중 하나의 주택이 2005.12.31. 이전에 「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 관리처분계획의 인가(구 「주택건설촉진법」에 의한 사업계획의 승인을 포함)를 받은 후 주택재건축사업의 시행으로 멸실된 상태에서 재건축 주택의 완성일(사용검사필증교부일, 사실상의 사용일 및 사용승인일 중 빠른날)전에 나머지 주택을 양도하는 경우에 당해 양도하는 주택은 1세대1주택으로서 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 비과세 요건을 갖춘 때에는 양도소득세가 비과세(당해 주택의 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택에 해당하는 경우 제외)되는 것이나 재건축 주택의 완성일이후 양도하는 경우에는 당초부터 2주택을 소유한 세대로 먼저 양도하는 주택은 양도소득세가 비과세되지 않는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - A주택 : ‧ 86년 10월 취득 ‧ 2002년 11월 재건축 사업승인일 ‧ 2005년 5월 멸실등기일 ‧ 2007년 8월 입주예정일 - B주택 : 97년 2월 취득하여 2001년 1월부터 계속하여 거주중임. ○ 질의내용  재건축중인 아파트가 준공시까지 1세대1주택에 해당하는지요?  재건축 아파트에 입주후 현재 거주하고 있는 아파트를 1년이내에 양도하는 경 우 1세대1주택 비과세 되는지요? ③ 재건축 아파트의 분양권을 먼저 처분하는 경우와 거주하는 주택을 먼 저 처분 하는 경우에 양도소득세 과세여부에 대하여 질의합니다. 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정) 2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) 4. (삭제, 2005. 12. 31.) ② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한 다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. ～ 3. 생략 ⑧ 제1항의 규정에 의한 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산한다. ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999. 12. 31. 개정) 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. 5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날 6. 「민법」 제245조 제1항 의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날 (2005. 2. 19. 개정) ② 생략 ③ 「도시개발법」 기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지전의 토지의 취득일로 한다 . 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다. (2005. 2. 19. 개정 ④ 이하생략 ○ 소득세법 부 칙 (2005. 12. 31. 법률 제7837호) 제12조 【조합원입주권과 주택을 보유한 자에 대한 1세대 1주택 양도소득세 비과세의 배제 및 양도소득세의 세율에 관한 적용례】 ① 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정은 2006년 1월 1일 이후 최초로 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가된 분부터 적용한다. ② 2006년 1월 1일 전에 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가되어 취득된 입주자로 선정된 지위 또는 「주택건설촉진법」(법률 제6852호 「도시 및 주거환경정비법」으로 개정되기 전의 것을 말한다) 제33조의 규정에 따라 주택재건축 사업계획승인을 얻어 취득된 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후에 매매ㆍ상속 등으로 인하여 승계취득하는 자에 대하여는 그 승계취득한 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 조합원입주권으로 보아서 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정을 적용한다. 나. 관련 예규 (법률, 시행령, 시행규칙) ○ 서면4팀-3598, 2006.10.31 【질의】 (사실관계) A주택 : 10년전 ○○시 ○○구 소재 ○○아파트를 구입하여 보유 중 재건축에 따라 2005.12월 관리처분계획 인가가 결정되었음. 그런데 세입자와 재건축조합사이에 분쟁이 있어 건축물이 멸실되지 않고 계속 건축물로 남아 있다가 2006년 9월경 멸실됨.(세입자가 퇴거하지 않고 계속 사용하였음) B주택 : A주택의 재건축 관리처분계획 인가결정 기준일로부터 3년전에 ○○시 소 재 아파트를 추가로 구입하여 현재 거주중이며 고가주택은 아님.(3년이상 소유) (질의내용) (1) 2005.12.31. 이전에 재건축에 따른 관리처분계획 인가결정으로 분양권을 취득할 경우 주택으로 보지않는 것으로 알고 있는데 본인은 관리처분계획 인가결정은 2005.12.31. 이전이나 건축물 멸실은 2006년에 된 경우 분양권 취득시기를 언제로 보아야 하는지. (2) A분양권과 B주택외에 다른 주택이 없는 경우 분양권 취득시기를 건축물 멸실기준일(2006.9월)이 아닌 관리처분계획인가 결정일(2005.12월)로 볼 경우 현재 보유중인 B주택을 양도할 경우 1세대 1주택 비과세에 해당하는지, 아니면 건축물이 멸실된 2006년 9월을 분양권 취득시기로 보아 B주택을 양도할 경우 1세대 2주택에 해당되어 양도소득세를 실거래가로 신고해야 하는지. 【회신】 1세대 2주택을 소유하던 자가 그 중 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행으로 2005.12.31. 이전에 관리처분계획인가되고 사실상 주택이 멸실된 이후부터 재개발 또는 재건축주택의 완성일 전에 나머지 1주택을 양도하는 경우로서 양도하는 주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 「소득세법 시해령」 제154조 제1항 규정에 해당하는 경우 양도소득세의 비과세(실지 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택은 과세)를 적용받을 수 있는 것임. ○ 서면4팀-3082, 2006.09.07 【질의】 (사실관계) - ○○ ○○구(주택외 투기지역 아님)에 있는 2005.12.31.에 관리처분계획인가를 받은 복합상가건물 1채 보유 - 2006.5.20. 양도당시 본 상가를 임대를 주고 있었는데, 양도당시 임차인은 사업자등록 후 사업을 계속하고 있었음. - 요약 ㆍ관리처분계획인가일 : 2005.12.31. ㆍ상가의 양도일 : 2006.5.20. ㆍ상가의 이주완료일 : 2006.6.30. (질의) 1. 상기의 경우 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 실가과세 대상인지. 2. 상가건물이 철거 전이므로 상가로 보아 기준시가(보유기간 1년이상) 과세대상 인지. 【회신】 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이하 입주권이라 함)는 「소득세법」 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하며, 당해 입주권의 취득시기는 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날로 하는 것으로서 이는 주택재개발사업의 경우 관리처분계획인가일, 주택재건축사업의 경우 사업시행인가일(구 사업계획승인일 포함)이 되는 것이나, 2005.5.31. 이후에 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 의한 관리처분계획의 인가를 받는 분부터는 주택재개발ㆍ재건축사업 모두 관리처분계획의 인가일(지방자치단체의 공보에 고시한 날을 말함)이 되는 것임. ○ 서면4팀-2635, 2006.08.02 【질의】 (사실관계) (1) 재건축 주택 - 2001년 12월 ○○ ○○시 소재 ＃＃아파트 취득함. - 2002.12.30. 재건축사업계획 승인되어 2003.10.6. 아파트 멸실됨. - 2006. 10월 입주 예정임. (2) 양도하는 주택 - 2003.11.28. ○○ ○○시 ○○동 소재 △△△△△아파트 취득함. (질의사항) ○○ ○○시 ○○동 소재 △△△△△아파트를 양도하는 경우 비과세 적용되는지 여부 【회신】 2주택을 보유하던 1세대가 그 중 하나의 주택이 2005.12.31. 이전에 「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 관리처분계획의 인가(구 「주택건설촉진법」에 의한 사업계획의 승인을 포함)를 받은 후 주택재건축사업의 시행으로 멸실된 상태에서 재건축 주택의 완성일(사용검사필증교부일, 사실상의 사용일 및 사용승인일 중 빠른날)전에 나머지 주택을 양도하는 경우로서 당해 양도하는 주택이 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 의 비과세 요건을 갖춘 때에는 양도소득세가 비과세(당해 주택의 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택에 해당하는 경우 제외)되는 것임. ○ 서면4팀-1556, 2006.06.02 【질의】 (내용) - 현재 소유하고 있는 아파트(A,B) 2주택은 모두 20년 이상 보유 및 10년 이상을 거주하였음. - 2005.10.21.에 아파트(A)는 재건축사업에 따른 관리처분인가를 받았으며, 2006년 5월 이내에 아파트(A)의 건물을 멸실할 예정임. (질의) - 위 재건축사업으로 멸실된 아파트(A)의 조합원입주권 또는 아파트(B)를 양도하는 경우 양도소득세는 어떻게 되는지 여부 【회신】 1세대 2주택을 소유하던 자가 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행으로 2005.12.31. 이전에 관리처분계획인가되고 사실상 주택이 멸실된 이후부터 재개발 또는 재건축주택의 완성일 전에 나머지 1주택을 양도하는 경우로서 양도하는 주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 규정에 해당하는 경우 양도소득세는 비과세(실지 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택은 과세)를 적용받을 수 있는 것이나, 조합원입주권을 양도하는 경우에는 양도소득세가 실지거래가액으로 과세되는 것임. ○ 서면4팀-2483, 2006.07.27 【질의】 (현황) 1. 2000년 ○○ ○○소재 주택 취득 - 2002년 재건축 사업계획 승인, 2005년 10월 준공 2. 2001년 ○○ □□구 소재 주택 취득 - 2004년 6월 재건축 사업시행인가, 2005년 11월 관리처분계획 인가 (질의) 위의 경우 ［2］ □□구 소재입주권을 양도할 경우 비과세에 해당하는지 여부 【회신】 1. 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업 조합의 조합원(관리처분인가일 또는 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 1세대 1주택의 비과세에 해당하는 기존주택을 소유하는 자)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우로서 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우에는 당해 1주택을 취득한 날부터 1년 이내에 당해 조합원입주권을 양도하는 경우에 양도소득세가 비과세(실지양도가액이 6억원을 초과하는 때에는 소득세법 제89조 제1항 제3호 에서 규정하는 고가주택으로 보아 과세)되는 것임. 2. 귀 질의의 경우 기존주택을 멸실하고 재건축한 주택은 기존주택의 연장으로 보아 취득시기를 기산하는 것이므로 위 “1”에 해당하지 않는 것임 .