고가주택의 일시적 2주택 비과세 특례 적용여부

일시적 2주택에 해당하는 경우로서 양도하는 주택의 실지거래가액이 6억원을 초과하는 경우에는 소득세법 제95조의 규정에 의한 장기보유특별공제 및 같은법 시행령 제160조의 규정에 의거 고가주택에 대한 양도차익을 계산하는 것임

[회신] 1주택(이하 “종전주택”이라 한다)을 보유한 1세대가 추가로 1주택(이하 “새로운 주택”이라 한다)을 취득하여 2주택이 된 상태에서 새로운 주택 취득일로부터 1년 이내에 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 종전주택을 양도하는 경우로서 양도하는 주택의 실지거래가액이 6억원을 초과하는 경우에는 ｢소득세법｣ 제95조의 규정에 의한 장기보유특별공제 및 ｢같은법시행령｣ 제160조의 규정에 의거 고가주택에 대한 양도차익을 계산하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 00구 00동 아파트 1채 ,1990년 취득 취득가격 1.1억원, 현싯가 10억원 12년간 거 주 - 00구 동 50평아파트1채,2006.3월 취득 취득가격13.5억원 취득후 거주함. ○ 질의내용 - 위 00구 주택을 2007.2월까지 매도하는 경우 1세대1주택 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있으며 6억원 초과 양도차액에 대하여 양도소득세를 부과 하는지 아니면 2006.12.31이전에 양도하는 경우에만 적용되는지에 대하여 질의합니다. 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정) 2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) 4. 이하생략 ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 이하생략 ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우 (1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다 . 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. (2002. 12. 30. 후단개정) ② 이하생략 ○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】 ① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. (1994. 12. 22. 개정) ② 제1항에서 “장기보유특별공제액”이라 함은 제94조 제1항 제1호에 규정하는 자산(제104조 제1항 제2호의 3 내지 제2호의 8의 규정에 의한 세율을 적용받는 자산 및 동조 제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 당해 자산의 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 것 (1994. 12. 22. 개정) 양도차익의 100분의 10 2. 당해 자산의 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 것 (2005. 12. 31. 개정) 양도차익의 100분의 15 3. 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것 (2005. 12. 31. 개정) 양도차익의 100분의 30. 다만, 양도소득세가 과세되는 대통령령이 정하는 1세대 1 주택의 경우에 당해 주택의 보유기간이 15년 이상인 것은 양도차익의 100분의 45 ③ 제89조 제1항 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. (2005. 12. 31. 개정) ④ 이하생략 ○ 소득세법 시행령 제160조 【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】 (2002. 12. 30. 제목개정) ① 법 제95조 제3항의 규정에 의한 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하는 때에는 6억원에 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다. (2002. 12. 30. 개정) 1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 (2002. 12. 30. 개정) 양도가액―6억원 법 제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익 × ───────── 양도가액 2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 (2002. 12. 30. 개 정) 양도가액―6억원 법 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액 × ──────── ─ 양도가액 ② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조 제2항의 규정을 준용한다. 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면5팀-701, 2006.11.06 【제목】 새로운 주택을 취득하여 2주택이 된 경우 1년 이내에 비과세 요건을 갖춘 종전주택을 양도하는 경우로서 실지거래가액이 6억원을 초과하는 경우 소득세법 제95조 에 따라 양도차익을 산정함 【질의】 (질의1) 7년 이상 보유 및 거주한 1주택(이하 “종전주택”이라 한다)을 보유한 1세대가 2006.6.27.자로 1주택(이하 “새로운주택”이라 한다)을 추가로 취득함으로써 일시적 2주택이 된 경우로서 새로운 주택의 취득일로부터 1년(2007.6.26.)이내에 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 종전주택을 양도하고자 함. 이 경우 양도하는 종전의 주택이 고가주택에 해당하는 경우 6억원을 초과하는 부분에 대하여만 양도세가 과세되는지 여부 (질의2) 2주택을 보유한 상태에서 미분양아파트를 계약한 경우 잔금을 치르기 전에는 당해 분양권은 세법상 주택 소유로 보지 않는지 여부 【회신】 1. 1주택(이하 “종전주택”이라 한다)을 보유한 1세대가 추가로 1주택(이하 “새로운 주택”이라 한다)을 취득하여 2주택이 된 상태에서 새로운 주택 취득일로부터 1년 이내에 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 종전주택을 양도하는 경우로서 양도하는 주택의 실지거래가액이 6억원을 초과하는 경우에는 소득세법 제95조 및 같은법시행령 제160조의 규정에 따라 양도차익 등을 계산하는 것임. 2. 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 같은법시행령 제154조의 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목의 부동산을 취득할 수 있는 권리는 1세대의 주택 수에 포함되지 않음. ○ 서면4팀-333, 2006.02.17 *√ 【질의】 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 공동소유 고가주택에 대한 양도차익 계산방법 【회신】 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택을 공동으로 소유하다가 양도하는 경우 공동소유자별 양도차익은 아래의 계산산식에 의하는 것임. (양도가액×지분율) － (6억원×지분율) ( 소득세법 제95조 제1항 의×지분율) × ─────────────────── 규정에 의한 양도차익 (양도가액×지분율) ○ 서면4팀-692, 2006.03.23 【질의】 (사실관계) - 1996.4.26. 소유권취득등기(등기부상 접수일임) - 2006.4.26. 잔금일로 하여 양도하고 소유권양도등기예정 (질의사항) 1996.4.26. 소유권취득 등기한 주택을 2006.4.26. 잔금일로 하여 소유권양도 등기하는 경우 양도소득세 산정시 장기보유특별공제는 10년 보유한 것으로 적용 받을 수 있는지 여부를 질의함. 【회신】 소득세법 제95조 제2항 “장기보유특별공제”를 적용함에 있어 보유기간의 계산은 동법 제4항 규정에 의하여 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 하는 것임.