1세대 1주택 비과세 해당 여부

1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 겸용주택 등에 해당하는 경우 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니하는 것임

[회신] 1 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 같은법 시행령 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 보는 것이나, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니하는 것입니다. 이 경우 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 무허가건물을 실제로 주거에 사용하고 있는 경우에는 주택으로 보는 것이나, 귀 질의의 경우 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항입니다. 2. 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 같은법 시행령 제154조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족(직계존비속 및 형제자매)과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것) 을 말하는 것이며, 이 경우 양도하는 주택이 「소득세법 시행령」 제156조 | [ 회 신 ] | | 규정의 고가주택에 해당하는 경우에는 같은법 시행령 제160조 제1항 규정에 따라 양도차익을 산정하여 양도소득세가 과세되는 것입니다. | ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 내 용 - 주상겸용건물로서 건축물관리대상에는 점포 28평과 주택 28평으로 등재되어 있음 - 위 주상겸용건물의 부속토지에 약 4평의 무허가건물을 신축하여 23년간 주거용 으로 사용하고 있음 ○ 질 의 - 위 무허가건물의 약 4평을 주거용으로 사용하는 경우 그 무허가건물이 주택에 해당되어 주택의 면적이 주택외의 면적보다 큰 경우 전체가 주택에 해당되어 1세대 1주택 비과세가 적용되는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득 】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다 . (2005. 12. 31. 개정) 1. - 2. 생략 3 . 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별 로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) 4. 삭 제 (2005.12.31) ② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세 대가 주택 (주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거 환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위 [동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정 비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다) 에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주 권”이라 한다] 를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용 하지 아니한다 . 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부 득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다 . (2005. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위 】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시 지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유 기간 중 거주기간이 2년 이상인 것) 을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. - 3. 생략 ② 생략 ③ 법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다 . 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다 . (2005. 12. 31. 개정) ④ 제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다. ⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항의 규정에 의하고 , 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다. (1995. 12. 30. 개정) ⑥ 제1항에서 “가족”이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학ㆍ질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다. (1998. 12. 31. 개정) ⑦ 법 제89조 제1항 제3호에서 “지역별로 대통령령이 정하는 배율”이라 함은 다음의 배율을 말한다 . (2005. 12. 31. 개정) 1. 도시지역안의 토지 5배 (2003. 12. 30. 개정) 2. 도시지역밖의 토지 10배 (2003. 12. 30. 개정) ⑧ 제1항의 규정에 의한 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산한다. ⑨ 생략 ○ 소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다) 이 6억원을 초과하는 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택 으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다. (2002. 12. 30. 개정) ③ 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다. (2002. 12. 30. 개정) ○ 소득세법 부칙 제12조【조합원입주권과 주택을 보유한 자에 대한 1세대 1주택 양도 소득세 비과세의 배제 및 양도소득세의 세율에 관한 적용례】 (2005. 12. 31. 법률 제7837호) ① 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정은 2006년 1월 1일 이후 최초로 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가된 분부터 적용한다 . ② 2006년 1월 1일 전에 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택 재건축사업의 관리처분계획이 인가되어 취득된 입주자로 선정된 지위 또는 「주택건설촉진법」(법률 제6852호 「도시 및 주거환경정비법」으로 개정되기 전 의 것을 말한다) 제33조의 규정에 따라 주택재건축 사업계획승인을 얻어 취득 된 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후에 매매ㆍ상속 등으로 인하여 승계취득하는 자에 대하여는 그 승계취득한 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후 「도시 및 주거환경정비법」 에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 조합원입주권으로 보아서 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정을 적용한다. 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀-2698 (2006.08.04) 【회신】 1. 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 보는 것이나, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니하고 주택부분에 대하여는 1주택으로 보는 것임 . 2. 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 같은법 시행령 제154조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족(직계존비속 및 형제자매)과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말하는 것임. 다만, 당해 주택의 양도당시 실지양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택 에 해당하는 경우에는 같은법 시행령 제160조 제1항의 산식에 의하여 계산한 양도소득세는 비과세되지 않음. ○ 서면4팀-1981 (2006.06.26) 【회신】 현행 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 동법 시행령 제154조 제1항의 규정에서 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택의 주택의 범위에는 건축허가를 받지 아니 하여 등기가 불가능한 무허가주택도 실제로 주거에 사용하고 있는 경우에는 주택에 해당되는 것이며 , 귀 질의의 경우 이에 해당하는지 여부는 사실확인하여 판단할 사항임 . ○ 서면4팀-1207 (2006.05.02) 【회신】 소득세법 제89조 제3호 및 동법 시행령 제154조의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 하나의 건물이 공부상 주택과 주택외의 건물로 복합되어 있는 경우에도 주택의 구분은 사실상 사용하는 용도에 따라 구분하는 것이며 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따르는 것으로, 이 경우 사실상 주택으로 사용된 건물 면적이 주택 외의 용도 로 사용된 건물 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택으로 보는 것이며 , 사실상 주택으로 사용된 건물 면적이 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적은 주택으로 보지 아니하고 사실상 주택으로 사용된 건물 면적만 주택으로 보아 소득세법상 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것임. ○ 서면4팀-1628 (2004.10.14) 【회신】 1. 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우로서 주택의 면적이 주택외의 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택으로 보아 소득세법상 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것이며 , 이 경우 주택외의 부분을 포함 하여 실거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 경우 고가주택에 해당하는 것임 . 2. 위 경우 양도차익의 계산은 소득세법시행령 제160조 (고가주택에 대한 양도 차익 등의 계산)규정을 적용하는 것이며, 양도가액은 전부 실거래가액으로 하는 것임. 귀 질의와 관련하여 유사사례(서일 46014-11115, 2003.8.20. ; 서이 46012-11114, 2003.8.20.)를 참고바람. ○ 재일46014-1365 (1998.07.22) 【회신】 1. 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 ‘1세대 1주택’을 판정하는 때에 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우로서 주택의 면적이 주택외의 면적보다 큰 경우에는 당해 건물과 당해 건물의 부속토지(도시계획구역 안의 주택 : 주택의 수평투영면적의 5배 이내, 도시계획구역 밖의 주택 : 주택의 수평투영면적의 10배 이내) 전부를 주택과 주택의 부수토지로 보는 것임 . 2. 이 경우 주거전용으로 임대하는 건물부분은 “주택”으로 보는 것임. 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