전 문
[회신]
1.「상속세 및 증여세법」 제44조제1항의 규정에 의하여 자녀에게 양도한 재산은 그 재산을 양도한 때에 증여한 것으로 추정하는 것이나, 자녀로부터 대가를 지급받고 양도한 사실이 같은법 시행령 제33조제3항 각 호에 의하여 명백히 인정되는 경우에는 그러하지 아니하는 것입니다. 귀 질의의 경우 거래실질이 “양도”에 해당하는지 “증여”에 해당되는지 여부는 계약내용 및 대금지급관계 등 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항으로 거래실질이 사실상 양도에 해당하는 경우에는 이를 주장하는 자가 이를 입증하여야 하는 것입니다.
2.「상속세 및 증여세법」 제44조제1항의 규정에 의한 증여추정규정이 적용되지 아니하는 재산은 양도소득세 과세대상이 되는 것이며, 당해 재산의 시가보다 낮은 대가를 지급하고 취득하는 경우에는 같은법 제35조(저가ㆍ고가 양도에 따른 이익의 증여)의 규정에 의하여 그 시가와 대가와의 차액상당액은 양수자의 증여재산 가액이 되는 것입니다. 이 경우 과세기준은 시가와 대가와의 차액이 시가의 30%이상이거나 3억원 이상인 경우에 적용되는 것이며, 증여받은 이익은 시가와 대가와의 차액에서 시가의 30%와 3억원중 적은 금액을 차감한 가액으로 하는 것입니다.
| [ 회 신 ] |
| 3. 「상속세 및 증여세법」 제35조 의 규정에 의하여 증여세가 과세되는 경우 로서 증여받은 이익을 계산할 때, 시가의 산정기준일은 같은법 시행령 제26조제8항의 규정에 의하여 당해 재산의 대금을 청산한 날( 소득세법시행령 제162조 제1항 제1호 내지 제3호의 규정에 해당하는 경우에는 각각 동항 제1호 내지 제3호에 규정된 날을 말함)이 되는 것으로「상속세 및 증여세법」제60조제1항ㆍ제2항 및 같은법 시행령 제49조의 규정에 의하여 산정기준일 전후 3월 이내에 당해 재산 및 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ종목 및 용도가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대하여 불특정다수인 사이에 자유로이 거래한 매매가액 등은 시가에 해당하는 것이며, 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에 한하여 부동산의 경우 같은법 제61조의 규정에 의한 가액으로 평가할 수 있는 것입니다. |
붙임 : 참고자료
1. 질의내용 요약
O 사실관계
- 민원인 갑(父은) 당해 주택을 거주하기 위하여 취득하였으나 1년 만에 부득이 매도하게 되어 1가구 1주택 원칙을 준수하여 전세안고 매수할 을(子에)게 매도하였으며 계약당사자는 2005.4.15.자 기준시가(2억3,700만원) 및 실가(3억원)를 각각 적용한 부동산매매계약서를 작성하여 기준시가로 작성한 계약서는 2005.5.6.에 ○○구청에 제출하고 실가로 작성한 계약서는 2005.6.28.에 ○○세무서에 제출하여 양도소득세를 신고함.
- 매도금액 3억원은 정부의 기준시가(2억3,700만원) 및 실제매입가액(3억5천만원)과의 차액의 비율이 각각 ±26% 및 -16%로서 이는 적정한 금액임. 그런데 매매가를 임의대로 부풀린 4억5천만원을 적용하여 -30%인 3억1,500만원이상의 금액으로 매도하지 아니하고 그에 미달되는 저가로 매도하였다면 양도를 증여로 보는 경우가 있으며, 더욱이 그 차액인 1,500만원을 증여로 계산하지 아니하고 아무런 근거없이 매수자가 마치 매도인으로부터 2억2,500만원의 현금을 지급받아 매입한 것처럼 주장하는 경우가 있음.
- 매수자 을은 주식회사 ☆☆의 과장 및 33세의 세대주로서 그의 자금출처는 2002년부터 2005년까지의 근로소득 7,500만원과 2004.2.12.자로 받은 보험금 4천만원, 2004.5.29.자 혼수 및 부의금 7,000만원과 20세 이후에 받은 용돈 및 아르바이트비 1,000만원 등을 모두 합하여 2억원 정도이며, 이중 3,000만원을 부동산매매매계약금으로 사용함.
- 3억원중 나머지 2억7천만원은 갑(父과)와 을(子)이 매매한 주택에 대하여 2005.4.30.부터 2015.4.30.까지의 임대기간으로 하여 임대차계약을 체결하고 을이 2005년부터 매년 1,000만원 이상을 지급하는 조건으로 계약하여 2005.5.부터 2006.10.까지 2,000만원을 지급받았으며, 현재 매월 100만원 이상을 자동이체로 지급받고 있음.
O 질문내용
(질문1) 사실관계가 상기와 같은 경우 갑과 을간에 매매한 연립주택이 양도에 해당하는지 아니면 증여에 해당하는지 여부 ?
(질문2) 매매가를 임의로 부풀린 금액을 적용하여 -30%에 미달된 저가로 양도한 것 처럼 간주하여 그 차액을 증여로 계산하지 아니하고 주택의 공시가격 전액을 증여받은 것처럼 계산하는 경우 이는 합법적인 근거과세인지 아니면 위법과세인지 여부?
(질문3) 부동산취득자인 을은 직업ㆍ연령ㆍ소득ㆍ재산상태 등을 감안하여 3억원이하의 저가주택을 매입할 수 있는 재력이 있고, 당해 취득자금 및 상환자금의 출처와 매매대금을 실제로 지급하였는데도 불구하고 단순히 특수관계인이란 이유만으로 증여로 추정하는 경우 이는 적법한 행위인지 아니면 위법한 행위인지 ?
(질문4) 증여로 추정하기 위하여는 수증자에게 일정한 직업이나 소득이 있는지 여부와 증여자에게 재산을 증여할 만한 재력이 있다는 점을 과세관청이 입증하여야 하는지 아니면 임의로 과세할 수 있는지 여부
2. 질의 내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)
O
상속세및증여세법 제35조
【저가ㆍ고가양도에 따른 이익의 증여 등】 (2003. 12. 30. 제목개정)
① 다음 각호의 1에 해당하는 자에 대하여는 당해 재산을 양수 또는 양도한 때에 그 대가와 시가와의 차액에 상당하는 금액으로서 대통령령이 정하는 이익에 상당하는 금액을 증여재산가액으로 한다. (2003. 12. 30. 개정)
1. 타인으로부터 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수하는 경우에는 그 재산의 양수자 (2003. 12. 30. 개정)
2. 타인에게 시가보다 높은 가액으로 재산을 양도하는 경우에는 그 재산의 양도자 (2003. 12. 30. 개정)
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 특수관계에 있는 자외의 자간에 재산을 양수 또는 양도한 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유없이 시가보다 현저히 낮은 가액 또는 현저히 높은 가액으로 재산을 양수 또는 양도한 경우에 한하여 그 대가와 시가와의 차액에 상당하는 금액을 증여받은 것으로 추정하여 대통령령이 정하는 이익에 상당하는 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다. (2003. 12. 30. 개정)
③ 제2항의 규정에 의한 특수관계에 있는 자, 현저히 낮은 가액 또는 현저히 높은 가액의 범위는 대통령령으로 정한다. (2003. 12. 30. 신설)
O
상속세및증여세법 시행령 제26조
【저가ㆍ고가양도에 따른 이익의 계산방법 등】 (2003. 12. 30. 제목개정)
① 법 제35조 제1항 제1호에서 “낮은 가액”이라 함은 양수한 재산(다음 각호의 것을 제외한다)의 시가(법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조 및 제31조에서 “시가”라 한다)에서 그 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있거나 그 차액이 3억원 이상인 경우의 그 대가를 말한다. (2003. 12. 30. 개정)
1. 법 제40조 제1항의 규정에 의한 전환사채등 (2002. 12. 30. 신설)
2.「증권거래법」에 의하여 한국증권거래소에 상장되거나 한국증권업협회에 등록되어 있는 법인의 주식 및 출자지분으로서 한국증권거래소 또는 협회중개시장에서 거래된 것(제33조 제2항의 규정에 의한 시간외시장에서 매매된 것을 제외한다) (2005. 8. 5. 개정)
② 법 제35조 제1항 제2호에서 “높은 가액”이라 함은 양도한 재산(제1항 각호의 것을 제외한다)의 대가에서 그 시가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있거나 그 차액이 3억원 이상인 경우의 그 대가를 말한다. (2003. 12. 30. 개정)
③ 법 제35조 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 이익”이라 함은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 계산한 대가와 시가와의 차액에서 다음 각호의 가액중 적은 금액을 차감한 가액을 말한다. (2000. 12. 29. 개정)
1. 시가에서 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상이거나 대가에서 시가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상인 경우에는 시가의 100분의 30에 상당하는 가액 (2000. 12. 29. 개정)
2. 3억원 (2003. 12. 30. 개정)
⑧ 제1항ㆍ제2항ㆍ제5항 및 제6항의 규정에 의한 대가 및 시가의 산정기준일은 당해 재산의 대금을 청산한 날(
「소득세법 시행령」 제162조 제1항 제1호
내지 제3호의 규정에 해당하는 경우에는 각각 동항 제1호 내지 제3호에 규정된 날을 말하며, 이하 이 항에서 “산정기준일”이라 한다)을 기준으로 하되, 매매계약 후 환율의 급격한 변동 등으로 인하여 산정기준일로 하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 매매계약일을 기준으로 한다. (2005. 8. 5. 개정)
O
상속세및증여세법 제44조
【배우자등에 대한 양도시의 증여추정】
① 배우자 또는 직계존비속(이하 이 조에서 “배우자등”이라 한다)에게 양도한 재산은 양도자가 당해 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자등이 증여받은 것으로 추정하여 이를 배우자 등의 증여재산가액으로 한다. (2003. 12. 30. 신설)
② 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자에게 양도한 재산을 그 특수관계에 있는 자(이하 이 항 및 제4항에서 “양수자”라 한다)가 양수일부터 3년 이내에 당초 양도자의 배우자등에게 다시 양도한 경우에는 양수자가 당해 재산을 양도한 당시의 재산가액을 당해 배우자등이 증여받은 것으로 추정하여 이를 배우자 등의 증여재산가액으로 한다. 다만, 당초 양도자 및 양수자가 부담한 소득세법에 의한 결정세액의 합계액이 당해 배우자등이 증여받은 것으로 추정할 경우의 증여세액보다 큰 경우에는 그러하지 아니하다. (2003. 12. 30. 신설)
③ 제1항 및 제2항은 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 적용하지 아니한다. (2003. 12. 30. 신설)
1. 법원의 결정으로 경매절차에 의하여 처분된 경우 (2003. 12. 30. 신설)
2. 파산선고로 인하여 처분된 경우 (2003. 12. 30. 신설)
3. 국세징수법에 의하여 공매된 경우 (2003. 12. 30. 신설)
4.
증권거래법 제2조 제12항
의 규정에 의한 유가증권시장 또는 동조 제14항의 규정에 의한 협회중개시장을 통하여 유가증권이 처분된 경우. 다만, 불특정다수인간의 거래에 의하여 처분된 것으로 볼 수 없는 경우로서 대통령령이 정하는 경우를 제외한다. (2003. 12. 30. 신설)
5. 배우자등에게 대가를 지급받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우로서 대통령령이 정하는 경우 (2003. 12. 30. 신설)
O
상속세및증여세법 시행령 제33조
【배우자 등에 대한 양도시의 증여추정】
③ 법 제44조 제3항 제5호에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (2003. 12. 30. 신설)
1. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록을 요하는 재산을 서로 교환한 경우 (2003. 12. 30. 신설)
2. 당해 재산의 취득을 위하여 이미 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다)받았거나 신고한 소득금액 또는 상속 및 수증재산의 가액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우 (2003. 12. 30. 신설)
3. 당해 재산의 취득을 위하여 소유재산을 처분한 금액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우 (2003. 12. 30. 신설)
O
상속세및증여세법 제45조
【재산취득자금 등의 증여추정】
① 직업ㆍ연령ㆍ소득 및 재산상태 등으로 보아 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우로서 대통령령이 정하는 경우에는 당해 재산을 취득한 때에 당해 재산의 취득자금을 그 재산의 취득자가 증여받은 것으로 추정하여 이를 그 재산취득자의 증여재산가액으로 한다. (2003. 12. 30. 신설)
② 직업ㆍ연령ㆍ소득ㆍ재산상태 등으로 보아 채무를 자력으로 상환(일부상환을 포함한다. 이하 이 항에서 같다)하였다고 인정하기 어려운 경우로서 대통령령이 정하는 경우에는 그 채무를 상환한 때에 당해 상환자금을 당해 채무자가 증여받은 것으로 추정하여 이를 당해 채무자의 증여재산가액으로 한다. (2003. 12. 30. 신설)
③ 제1항 및 제2항의 규정은 당해 취득자금 또는 상환자금이 직업ㆍ연령ㆍ소득ㆍ재산상태 등을 감안하여 대통령령이 정하는 금액 이하에 해당하는 경우와 당해 취득자금 또는 상환자금의 출처에 관한 충분한 소명이 있는 경우에는 적용하지 아니한다. (2003. 12. 30. 신설)
O
상속세및증여세법 시행령 제34조
【재산취득자금 등의 증여추정】
① 법 제45조 제1항 및 제2항에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 규정에 의하여 입증된 금액의 합계액이 취득재산의 가액 또는 채무의 상환금액에 미달하는 경우를 말한다. 다만, 입증되지 아니하는 금액이 취득재산의 가액 또는 채무의 상환금액의 100분의 20에 상당하는 금액과 2억원 중 적은 금액에 미달하는 경우를 제외한다. (2003. 12. 30. 신설)
1. 신고하였거나 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)받은 소득금액 (2003. 12. 30. 신설)
2. 신고하였거나 과세받은 상속 또는 수증재산의 가액 (2003. 12. 30. 신설)
3. 재산을 처분한 대가로 받은 금전이나 부채를 부담하고 받은 금전으로 당해 재산의 취득 또는 당해 채무의 상환에 직접 사용한 금액 (2003. 12. 30. 신설)
② 법 제45조 제3항에서 “대통령령이 정하는 금액”이라 함은 재산취득일전 또는 채무상환일전 10년 이내에 당해 재산취득자금 또는 당해 채무상환자금의 합계액이 3천만원 이상으로서 연령ㆍ세대주ㆍ직업ㆍ재산상태ㆍ사회경제적 지위 등을 참작하여 국세청장이 정하는 금액을 말한다. (2003. 12. 30. 신설)
o
상속세및증여세법 제60조
【평가의 원칙 등】
① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.
o
상속세및증여세법 시행령 제49조
【평가의 원칙 등】
① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. (2006. 2. 9. 단서개정)
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.
2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다. (2006. 2. 9. 단서개정)
가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액 (2000. 12. 29. 개정)
나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액 (1999. 12. 31. 신설)
3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 당해 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다. (2006. 2. 9. 개정)
가. 법 제73조의 규정에 따라 물납한 재산을 상속인ㆍ증여자ㆍ수증자 또는 그와 특수관계에 있는 자(제19조 제2항 각 호의 어느 하나의 관계에 있는 자를 말한다. 이 경우 제19조 제2항 중 “주주등 1인”은 “상속인등”으로 본다)가 경매 또는 공매로 취득한 경우 (2006. 2. 9. 개정)
나. 경매 또는 공매로 취득한 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우 (2006. 2. 9. 개정)
(1) 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액 (2006. 2. 9. 개정)
(2) 3억원 (2006. 2. 9. 개정)
다. 경매 또는 공매절차의 개시 후 관련 법령이 정한 바에 따라 수의계약에 의하여 취득하는 경우 (2006. 2. 9. 개정)
②~④.생략
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. (2003. 12. 30. 신설)
o
상속세및증여세법 제61조
【부동산 등의 평가】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다. (1998. 12. 28. 개정)
1. 토 지 (2005. 7. 13. 개정)
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
2. 건 물 (2005. 7. 13. 개정)
건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
3.생략.
4. 주택 (2005. 7. 13. 신설)
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다.
나. 관련 예규(판례, 심판례, 심사례, 예규)
O 서면4팀-2076, 2006.07.05
1.
「상속세 및 증여세법」 제44조 제1항
의 규정에 의하여 배우자에게 양도한 재산은 그 재산을 양도한 때에 증여한 것으로 추정하는 것이나, 배우자에게 대가를 지급받고 양도한 사실이 같은법 시행령 제33조 제3항 각 호에 의하여 명백히 인정되는 경우에는 그러하지 아니하는 것임. 귀 질의의 경우 거래실질이 “양도”에 해당하는지 “증여”에 해당되는지는 계약내용 및 대금지급관계 등 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항임.
2.
「상속세 및 증여세법」 제44조 제1항
의 규정에 의한 증여추정규정이 적용되지 아니하는 재산은 양도소득세 과세대상이 되는 것이며, 당해 재산의 시가 보다 높거나 낮은 대가를 지급하는 경우에는 같은법 제35조(저가ㆍ고가 양도에 따른 이익의 증여)의 규정이 적용되는 것임.
O 서면4팀-1944,2005.10.21
【질의】
(현황)
현재 보유하고 있는 2개의 주택 중 1개를 자에게 아래와 같은 조건으로 유상양도(매매)하고 양도소득세를 신고ㆍ납부하려고 함.
- 유상양도 하려고 하는 주택의 국세청기준시가는 3억원이고, 시세는 3억8천만원에서 4억2천만원 정도이며 △△은행의 부동산시세를 검색한 결과 일반적인 거래가는 4억원 정도임.
- 본인 자는 1974년 생으로서 대학을 졸업하고 2000년도에 취업하여 현재까지 계속하여 직장생활을 하고 있으며 2004년도 연봉이 3천5백만원 정도임.
- 본인 자는 2005년 8월에 소형주택을 판돈과 예금액을 합쳐 약 1억 3천만원 정도의 돈을 가지고 있으며 나머지 금액은 금융기관에서 대출 받아서 매매잔금을 지불할 예정임.
(질의)
위와 같은 조건으로 동 주택을 본인 자에게 3억 2천만원에 유상양도(매매)하고 그에 따라 양도소득세를 신고ㆍ납부하려고 하는데
1. 이런 경우 정당한 양도소득신고로 인정이 되는지.
2. 아니면 특수관계자간의 증여로 보아 증여세를 납부하여야 하는지.
【회신】
1.
상속세 및 증여세법 제44조 제1항
의 규정에 의하여 직계존비속에게 양도한 재산은 그 재산을 양도한 때에 증여한 것으로 추정하는 것이나, 직계존비속에게 대가를 지급받고 양도한 사실이 같은법 시행령 제33조 제3항 각호에 의하여 명백히 인정되는 경우에는 그러하지 아니하는 것임.
2. 위 1.의 경우 증여추정 규정이 적용되지 아니하는 재산은 양도소득세 과세대상이 되는 것이며, 당해 재산의 ‘시가’보다 높거나 낮은 대가를 지급하는 경우에는
상속세 및 증여세법 제35조
(저가ㆍ고가 양도에 따른 이익의 증여 등)의 규정이 적용되는 것임.
3. 위 1. 내지 2.의 내용과 별도로
소득세법 제101조 제1항
및 같은법 시행령 제167조 제5항의 규정에 의하면, 양도소득세를 계산함에 있어 부가 자에게 부동산을 ‘시가’에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 양도가액을 ‘시가’에 의하여 계산하는 것임.
4.
위 2. 내지 3.의 경우 ‘시가’는
상속세 및 증여세법 제60조
내지 제64조와 같은법 시행령 제49조 내지 제59조의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의하는 것임.
O 서면4팀-1660,2005.09.15
【질의】
- 부 소유의 상가(시가 5억원, 임대보증금 1억원, 금융기관 대출 1억원)를 자녀가 3억원(임대보증금 1억원과 금융기관 대출 1억원은 자녀가 승계함)에 매입하고자 함. 자녀의 취득자금 3억원은 자녀명의예금 1억원, 자녀 소유 아파트를 담보로 차입한 2억원으로 지급할 예정임.
- 이 경우 자녀가 대출받은 2억원에 대하여 증여세가 과세되는지.
【회신】
1.
상속세 및 증여세법 제44조 제1항
의 규정에 의하여 직계존비속에게 양도한 재산은 그 재산을 양도한 때에 증여한 것으로 추정하는 것이나, 직계존비속에게 대가를 지급받고 양도한 사실이 같은법 시행령 제33조 제3항 각 호에 의하여 명백히 인정되는 경우에는 그러하지 아니하는 것임. 귀 질의의 경우 거래실질이 “양도”에 해당하는지 “증여”에 해당되는지는 계약내용 및 차용원리금의 부담사실 내용 등을 종합하여 사실판단 할 사항임.
2. 같은법 제44조 제1항의 규정에 의하여 증여추정규정이 적용되지 아니하는 재산은 양도소득세 과세대상이 되는 것이며, 당해 재산의 시가 보다 높거나 낮은 대가를 지급하는 경우에는 같은법 제35조(저가ㆍ고가 양도에 따른 이익의 증여)의 규정이 적용되는 것임.
O 법규과-4005.2006.09.22.
【질의】
- 종중원의 배우자가 종중소유 부동산을 4,142백만원에 취득하면서 부동산에 담보된 종중채무 5억원을 승계하고, 나머지 3,642 백만원은 지급기일이 3～4년 후인 어음으로 지급함
- 약속어음 발행시 이자지급에 대한 약정이 없으며, 조사일 현재까지 이자를 지급한 사실도 없음
- 특수관계 없는 자로부터 부동산을 취득하면서 그 양도대금을 3～4년 후에 지급기일이 도래하는 어음으로 지급한 경우 포괄규정에 의한 증여세 과세여부
【회신】
1. 특수관계에 있는 자 외의 자로부터 거래의 관행상 정당한 사유없이 무상 또는 시가보다 낮은 대가를 지급하고 금전을 대부받음으로써 이익을 얻은 경우에는
「상속세 및 증여세법 제42조제1항제2호
․제3항의 규정에 의하여 증여세가 과세되는 것이며, 이 경우 시가는 같은법 제41조의4제1항제1호의 규정을 준용하여 계산한 금액을 말하는 것임.
2. 귀청 질의와 같이 종중원의 배우자가 종중으로부터 부동산을 양수함에 있어 그 양수대금을 같은법 시행령 제26조 제8항의 규정에 의한 산정기준일부터 3, 4년 후에 지급기일이 도래하는 어음으로 지급하는 경우 그 양수대금에 상당하는 금전을 양도자로부터 무상으로 대부받은 것으로 볼 수 있는지 여부는 거래의 경위와 그 거래조건 등이 건전한 사회통념 및 거래의 관행상 정당한 사유가 있는지를 가려 사실판단할 사항임.
O 서면4팀-1812. 2006.6.16.
「상속세 및 증여세법」제35조 제2항의 규정에 의하여 특수관계 없는 자로부터 거래의 관행상 정당한 사유없이 시가보다 현저히 낮은 가액으로 재산을 양수하는 경우로서 그 시가와 대가와의 차액이 시가의 30%이상인 경우에는 시가와 대가와의 차액에 상당하는 금액을 증여받은 것으로 추정하여 시가와 대가와의 차액에서 3억원을 차감한 가액을 양수자의 증여재산가액으로 하는 것임. 이 경우 증여받은 이
익을 계산할 때, 시가의 산정기준일은 같은법 시행령 제26조 제8항의 규정에 의하여 당해 재산의 대금을 청산한 날(
소득세법시행령 제162조 제1항 제1호
내지 제3호의 규정에 해당하는 경우에는 각각 동항 제1호 내지 제3호에 규정된 날을 말함)이 되는 것임. 귀 질의의 경우 증여세 과세여부는 당해 거래의 경위, 거래 당사자의 관계, 거래가액의 결정과정 등을 감안할 때에 적정한 교환가치를 반영하여 거래하였다고 볼 수 있는지 여부 등 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항임.
o 서면4팀-970, 2006.4.14.
1.～2. 생략
3.「
상속세 및 증여세법」제60조제2항 및 같은법시행령 제49조제1항제2호의 규정에 의하여 증여일 전후 3월 이내의 기간 중에 2이상의 공신력 있는 감정기관이 증여재산(면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산을 포함한다)에 대하여 증여세의 납부목적에 적합하고 증여일 현재 당해 재산의 원형대로 평가한 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액을 시가로 보는 것이며, 증여일전 3월을 경과하고 증여일전 2년 이내의 기간중에 감정가액의 평균액이 있는 경우에도 같은항 단서 및「비상장주식평가심의위원회의 설치 및 운영에 관한 규정」제22조제1호의 규정에 의하여 증여일부터 감정가액평가서를 작성한 날까지의 기간중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 당해 감정가액의 평균액은 같은령 제56조의 2제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의자문을 거쳐 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있는 것임.
4.「상속세 및 증여세법」제60조제1항제2항의 규정에 의하여 증여재산의 가액은 증여일 현재 시가에 의하는 것이며, 시가란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래 가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서, 같은법시행령 제49조제1항 각호의 가액(이하 "매매가액 등"이라 함)은 당해 증여재산의 시가에 포함되는 것임. 이 경우 같은조 제5항의 규정에 의하여 증여일 전후 3월 이내의 기간 중 당해 재산 또는 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액 등이 있는 경우 당해 가액은 시가로 인정될 수 있는 것이며, 또한, 증여일 전 2년 이내의 기간 (증여일전 3월 이내의 기간을 제외) 중에 매매 등이 있는 경우로서 증여일부터 같은조 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안 하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 당해 매매가액 등은 같은법 시행령 제56조의2제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있는 것임. 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에는 부동산의 경우 같은법 제61조의 규정에 의하여 기준시가로 평가하는 것임.