재건축 주택 입주권의 비과세 여부

도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 사업시행인가일 현재 1세대 1주택 비과세요건을 갖추고 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우 비과세되는 것임

[회신] ｢도시 및 주거환경정비법｣에 의한 정비사업조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 사업시행인가일 현재 소득세법 시행령 제154조 제1항의 규정에 의한 비과세요건을 갖춘 주택의 입주권으로 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 입주권의 양도소득세가 비과세되는 것입니다. 이때 사업시행인가일 이후에도 사실상 주거용으로 사용되는 경우에는 이를 주택으로 보아 사업시행인가일 전의 보유ㆍ거주기간에 합산하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 2001.4월 ○○시 아파트 취득 - 2002.12월 재건축 사업승인 - 2004.9월 건축물 등기부상 멸실 - 2006.4월 아파트 재건축 관리처분 계획인가 - 당해 재건축 조합원이 1세대1주택을 소유한 자로 2004.1월에 이주하였으며 멸실일까 지 공실로 남겨진 상태에서 취득일부터 멸실일까지 3년이상이며 이주일까지는 3년이 되지 않음. ○ 질의내용 - 위의 재건축조합 입주권 양도시 다른 주택이 없는 경우 양도소득세의 비과세여부. 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정) 2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 제155조 【1세대 1주택의 특례】 (17) 법 제89조 제2항 본문의 규정에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라 한다)을 1개 소유한 1세대[ 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대에 한한다]가 당해 조합원입주권을 양도하는 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대1주택으로 본다. 다만, 제2호의 경우에는 당해 1주택을 취득한 날부터 1년 이내에 당해 조합원입주권을 양도하는 경우에 한한다. (2006. 2. 9. 항번개정) 1. 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우 (2005. 12. 31. 개정) 2. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우 (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 제155조 【1세대 1주택의 특례】<2005.5.31, 대통령령 제18850호 로 개정되기 전> (16) 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(주택재개발사업의 경우 동법 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일, 주택재건축사업의 경우 동법 제28조의 규정에 의한 사업시행인가일이나 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이 를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 본다. (2005. 2. 19. 개정) 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 서면4팀-315, 2005.03.03 【질의】 1999년에 취득한 주택이 2004년 12월 재건축사업승인이 났음. 사업승인일 현재 3년 보유 1년11개월 거주한 당해 주택이 1세대 1주택인 경우 당해 입주권을 양도하는 경우 양도소득세 과세여부에 대하여 질의함. 【회신】 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 사업시행인가일 현재 소득세법 시행령 제154조 제1항 의 규정에 의한 비과세요건을 갖춘 주택의 입주권으로 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 입주권의 양도소득세가 비과세되며, 이때 사업시행인가일 이후에도 사실상 주거용으로 사용되는 경우에는 이를 주택으로 보아 사업시행인가일 전의 보유ㆍ거주기간에 합산하는 것임. 귀 질의와 관련된 기 질의회신문(재재산-1730, 2004.12.30.)을 참고바람 ○ 서면4팀-1714, 2006.06.13 【질의】 (내용) - 1987년 9월부터 ○○시 ○○구 ○○동 소재 단독주택에 세대원 전부가 거주하며 당해 주택 1채를 보유함. - 2004.10.27. 아파트 재건축사업에 따라 조합원으로 계약함. - 2005.9.16. 사업시행인가 필(대구시) - 2005.12.29. 재건축조합원 총회(시공사 선정) - 2006.4.2. 아파트 재건축 관리처분계획 인가됨(대구시) - 2006.4.26. 이주 실시하였으며, 2006.7월말부터 공사 시행 예정 (질의) 위 조합원입주권을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있는지 여부 【회신】 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업 조합의 조합원(관리처분인가일 또는 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 1세대 1주택의 비과세에 해당하는 기존주택을 소유하는 자)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우로서 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 양도소득세가 비과세되는 것이며, 이때 입주권이 확정 되는날 이후에도 철거되지 않고 사실상 주거용으로 사용하는 경우에는 이를 주택으로 보아 보유기간 및 거주기간에 합산하는 것임. ○ 재재산-1730, 2004.12.30 * 【질의】(사례 1) 2001.7 2003.12 2004.3 2004.8 ───△─────────△────────△────────△── ─ 최초주택취득 재건축사업승인 구 주택철거 입주권 양도 및 거주이전 ↓ ↓ ↓ ↓ 1세대 1주택 2년8개월간 구 주택철거위해 비과세특례 보유ㆍ거주 거주이전 (소령 제155조 제 16항) (3년 1개월 거주) 적용여부 (질의내용) ｏ 국세청해석 : 재건축사업계획승인일 현재 3년 미만 보유하였으므로 비과세특례 적용되지 아니함(서면4팀-902, 2004.6.21.) ｏ 국세심판원 : 재건축사업계획승인일 이후 계속하여 거주한 사실이 확인되는 경우 주택보유기간으로 인정(국심2004서362, 2004.5.21.) 2004.8월 양도한 입주권이 1세대 1주택 비과세대상인지를 판정시 사업승인일 후에도 주택이 철거되지 아니한 경우 사업승인후 주택보유기간을 영 제154조 제1항의 보유기간에 산입할 것인지. (사례 2) 2002.1 2003.2 2003.10 2004.8 ───△────────△─────────△────────△─── 기존1주택자 재건축대상주택 재건축사업승인 재건축주택 추가매입 부동산 → 권리 철거 ↓ ↓ ↓ ↓ 1세대 1주택 1세대 2주택 기존 1세대 2주택자가 1세대 1주택으로 전환되는 시점은? (사업승인일) or (주택철거일) (질의내용) ｏ 국세청 : 주택철거일(서일46014-10463, 2003.4.14.) ｏ 국세심판원 : 재건축사업승인일(국심2004서593, 2004.5.19.) 1세대 2주택자가 그 중 1주택이 재건축사업승인일 이후에도 철거되지 아니한 경우 주택으로 볼 수 있는지. 【회신】 도시 및 주거 환경정비법에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업 조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위는 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하며, 그 권리의 취득시기는 당해 부동산을 분양 받을 수 있는 권리가 확정되는 날로 함. 다만, 권리가 확정된 날 이후에도 철거되지 않은 건물이 사실상 주거용으로 사용하고 있는 경우에는 이를 주택으로 보며, 이에 해당하는지 여부는 사실 판단할 사항임. ○ 서면4팀-2923, 2006.08.24 2005.5.30. 이전에 「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 사업시행인가를 받은 주택재건축사업의 조합원이 입주자로 선정된 지위를 2005.5.31. 이후에 양도하는 경우 당해 입주자로 선정된 지위에 대한 1세대1주택 특례는 구 「소득세법 시행령」 제155조 제16항 (2005.5.31. 개정되기 전) 규정을 적용하여 판단하는 것임.