조합원입주권 및 대체주택의 비과세 해당여부

1주택을 소유한 1세대가 조합원입주권을 취득함으로써 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전의 주택을 양도함에 있어 소득세법 시행령 제156조의 2 제3항 제4항의 규정에 해당하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보는 것임

[회신] 1. 「소득세법」제89조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 “조합원입주권”에는 토지만 소유하는 자가「도시 및 주거환경정비법」제19조의 규정에 의한 조합원으로서 동법 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위가 포함되는 것입니다 2. 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 「소득세법」 제89조 제2항의 규정에 의한 조합원입주권을 취득함으로써 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전의 주택을 양도함에 있어 소득세법시행령 제156조의 2 제3항 제4항의 규정에 해당하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 같은 영 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것입니다. 3. 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대해 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하에서 “대체주택”이라 한다)을 취득하는 경우로서 「소득세법 시행령」 제156조의 2에서 규정하는 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 동법 시행령 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것입니다, | [ 회 신 ] | | 4. 「소득세법」법 제89조 제2항 본문의 규정에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라 한다)을 1개 소유한 1세대[ 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대에 한한다]가 당해 조합원입주권을 양도하는 경우로서 양도일 현재 다른주택이 없거나, 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우에는 당해 1주택을 취득한 날부터 1년 이내에 당해 조합원입주권을 양도하는 경우에는 이를 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대1주택으로 보는 것입니다. 5. 귀 질의의 경우는 위 "3.", " 4." 모두에 해당하지 않는 것입니다. 6. 귀 질의와 관련된 조세법령 및 유사사례를 붙임과 같이 보내드리니 참조하시기 바랍니다 | 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 1990년 4월 서울시 ○○구 ○○동 소재 단독주택 취득 (건물67㎡, 토지122㎡) ( 1990년 12월부터 1999년 7월까지 8년 거주) - 2003년 1월 공공용지의 취득에 의한 매매계약(건물67㎡, 토지30㎡) (해당구청의 예산부족을 이유로 건물분은 전체 확대보상이 이루어졌으나 토지분은 92㎡가 남음) - 2003년 1월 서울특별시 철거민에 대한 국민주택 특별공급 대상자로 통보서 도착 - 2003년 6월 국민주택 특별공급 신청 - 2003년 11월 서울시 ○○, ○○리 ○○지구 지정 및 건축허가 제한 - 2004년 6월 위 단독주택 건물 67㎡ 철거 (건물 철거시점 1세대1주택 비과세요건 충족) - 2006년 2월 ○○7구역 구역지정고시 - 2006년 10월 주택재개발정비사업조합 조합설립인가 ○ 질의내용 1. 특별분양 아파트가 준공된 이후에 주택재개발 관리처분계획 인가가 난 경우로서 특별분양 아파트를 양도함에 있어 소득세법 시행령 제156조 의 2 제4항의 규정이 적용될 수 있는지 여부 2. 주택재개발 사업시행인가가 난 후 특별분양 아파트가 준공된 경우로서 특별분양아파트가 소득세법 시행령 제156조의2 제5항 에 규정한 대체주택에 해당하는지 여부 3. 재개발조합원 입주권의 양도와 관련하여 소득세법 시행령 제155조 제17항 입주권의 비과세특례규정이 적용될 수 있는지 여부에 대하여 질의함 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정) 2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) 4. (삭제, 2005. 12. 31.) ② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다. (2006. 2. 9. 개정) 가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우 (2006. 2. 9. 개정) ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 (17) 법 제89조 제2항 본문의 규정에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라 한다)을 1개 소유한 1세대[ 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대에 한한다]가 당해 조합원입주권을 양도하는 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대1주택으로 본다. 다만, 제2호의 경우에는 당해 1주택을 취득한 날부터 1년 이내에 당해 조합원입주권을 양도하는 경우에 한한다. (2006. 2. 9. 항번개정) 1. 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우 (2005. 12. 31. 개정) 2. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우 (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제156조 의 2 【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】 ① 법 제89조 제2항 본문에서 “대통령령이 정하는 1세대”라 함은 제154조의 규정에 따른 1세대를 말한다. (2005. 12. 31. 신설) ② 법 제89조 제2항 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 제3항 내지 제11항의 규정에 해당하는 경우를 말한다. (2005. 12. 31. 신설) ③ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. (2005. 12. 31. 신설) ④ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 1년이 경과하여 종전의 주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업(이하 “주택재개발사업”이라 한다) 또는 동법에 따른 주택재건축사업(이하 “주택재건축사업”이라 한다)의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 거주할 것 (2005. 12. 31. 신설) 2. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 종전의 주택을 양도할 것 (2005. 12. 31. 신설) ⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 “대체주택”이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 동조 동항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것 (2005. 12. 31. 신설) 2. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 거주할 것 (2005. 12. 31. 신설) 3. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 대체주택을 양도할 것 (2005. 12. 31. 신설) 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 서면4팀-336, 2005.03.07 【질의】 - 본인이 소유하고 있는 주택 및 부수토지가 2004.11.17. 뉴타운도시개발지역으로 지정되어 아래와 같이 보상을 받게 되었으며, 취득당시 및 보상당시 1세대 1주택임. 〈취득 및 보상현황〉 소재지 : 서울 ○○ ○○○동 XXX 취득일 : 1999.4월 보상일 : 토지 2004.11.24. 건물 2004.12.25. (질의사항) 위의 주택 및 부수토지가 1세대 1주택으로 비과세를 받을 수 있는지 여부 【회신】 1주택을 보유한 1세대의 그 주택 및 부수토지의 전부 또는 일부가 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우에는 소득세법 시행령 제154조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하고 양도소득세를 비과세받을 수 있는 것이며, 위의 경우는 수용일부터 2년 이내에 양도(수용의 경우를 포함)하는 잔존토지 및 잔존주택(그 부수토지를 포함한다)을 포함하는 것임. ○ 서면5팀-1095, 2006.12.05 귀 질의의 경우, 「소득세법」제89조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 “조합원입주권”에는 토지만 소유하는 자가「도시 및 주거환경정비법」 제19조의 규정에 의한 조합원으로서 동법 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위가 포함되는 것입니다. ○ 서면4팀-1962, 2006.06.23 【회신】 「도시 및 주거환경정비법」 제2조 제1호 규정의 정비구역내 토지를 소유한 자가 동법에 따른 주택재개발사업의 관리처분계획 인가로 인하여 취득한 조합원의 지위는 「소득세법」 제89조 제2항 및 제104조 제1항 규정의 조합원입주권에 해당함. ○ 서면5팀-262, 2006.09.27 【회신】 1. 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대해 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하에서 “대체주택”이라 한다)을 취득하는 경우로서 「소득세법 시행령」 제156조 의 2에서 규정하는 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 동법 시행령 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것이고, 2. 거주사실 없는 1주택을 소유한 1세대가 당해 주택에 대한 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 취득한 주택을 양도하는 경우 소득세법 시행령 제156조 의 2 제5항을 적용받을 수 없는 것임. ○ 서면5팀-665, 2006.11.02 【질의】 1주택(이하 “A주택”이라 함)을 보유한 1세대가 2005.12.31. 이전에 관리처분인가가 난 조합원입주권을 2006.5월에 승계취득한 경우로서 조합원입주권이 재건축주택으로 변환된 상태에서 A주택을 양도하는 경우 비과세 요건 【회신】 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 소득세법 제89조 제2항 의 규정에 의한 조합원입주권을 취득함으로써 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전의 주택을 양도함에 있어 소득세법시행령 제156조 의 2 제3항 제4항의 규정에 해당하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 같은 영 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것임. ○ 서면4팀-1714, 2006.06.13 【질의】 (내용) - 1987년 9월부터 대구시 ○○구 ○○동 소재 단독주택에 세대원 전부가 거주하며 당해 주택 1채를 보유함. - 2004.10.27. 아파트 재건축사업에 따라 조합원으로 계약함. - 2005.9.16. 사업시행인가 필(대구시) - 2005.12.29. 재건축조합원 총회(시공사 선정) - 2006.4.2. 아파트 재건축 관리처분계획 인가됨(대구시) - 2006.4.26. 이주 실시하였으며, 2006.7월말부터 공사 시행 예정 (질의) 위 조합원입주권을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있는지 여부 【회신】 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업 조합의 조합원(관리처분인가일 또는 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 1세대 1주택의 비과세에 해당하는 기존주택을 소유하는 자)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우로서 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 양도소득세가 비과세되는 것이며, 이때 입주권이 확정 되는날 이후에도 철거되지 않고 사실상 주거용으로 사용하는 경우에는 이를 주택으로 보아 보유기간 및 거주기간에 합산하는 것임.