교환으로 양도하는 경우 양도가액 등

양도소득세의 실지거래가액 과세대상인 부동산을 교환으로 양도하는 경우 당해 부동산의 양도가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것이며 교환계약서에 표시된 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 「소득세법」 제114조 제5항의 규정에 의하는 것임

[회신] 양도소득세의 실지거래가액 과세대상인 부동산을 교환으로 양도하는 경우 당해 부동산의 양도가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것이며 교환계약서에 표시된 실지거래가액이 「소득세법 시행령」 제176조의 2 제1항의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 「소득세법」 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하는 것입니다. 또한 실지거래가액에 의하여 부동산의 양도차익을 계산함에 있어 ‘실지 취득가액’이라 함은 취득당시 거래당사자간에 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 객관적인 증빙서류에 의하여 확인되는 가액을 말하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 부동산임대업을 영위하고 있는 부동산임대업자가 대표이사로 있는 건설회사와 임대용 건물의 신축에 대한 도급계약을 20억원에 체결하였음. - 건설회사의 세무조사과정에서 노무비누락금액 1억원과 관련된 1.1억원의 수입금액 누락으로 적출되었으나 이는 도급금액을 증액시키고 법인에 도급대 가로 부동산 임대사업자가 지급하여야 하나 도급금액을 증액시키지 않고 직접개인의 통장에서 노무비를 입금하였고 당해 사실을 관할세무서에서 인정하였음 . - 위 건물을 매도시 현금을 받지 않고 다른 부동산과 교환하는 경우 교환가액의 결정이 어려워 당해 매도건물과 부수토지 그리고 상대방의 교환할 물건을 2개의 감정법인으로부터 감정받아 감정평균액(토지:18억,건물:25억)을 교환가액을 결정하고자 하는 경우 ○ 질의내용 - 위 부동산을 매각함에 있어 취득가액은 당초 도급금액(20억원)으로 공제하여 야 하는지 추가 지급한 노무비가액을 포함(21억원)하여 공제하여야 하는지 여부. - 위 부동산의 양도가액은 당해 자산의 감정가액(토지:18억,건물:25억)으로 하는지 아니면 장부가액(토지:15억,건물:위도급가액)으로 결정하는지 여부. 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률,시행령,시행규칙) ○ 소득세법 기본통칙 97-1 【토지등을 교환하는 경우의 양도가액 및 새로이 취득하는 자산의 취득가액계산】 토지등을 교환하는 경우의 양도가액 및 새로이 취득하는 토지등의 취득가액은 다음과 같이 계산한다. 1. 교환으로 인하여 양도하는 자산의 양도가액은 교환당시 그 양도자산의 기준시가 또는 실지거래가액 2. 교환으로 인하여 새로이 취득하는 자산의 취득가액은 교환당시 그 취득자산의 기준시가 또는 실지거래가액 ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정) 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) 3. (삭제, 2000. 12. 29.) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) - 이 하 생 략 - ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996. 12. 31. 신설) ② 제1항 제1호의 규정에 의하여 제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 산림소득금액 계산시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다. - 이 하 생 략 - ○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】 ① ② ③ ④ 생략. ⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (1999. 12. 28. 개정) ⑥ ⑦ 생략. ○ 소득세법 시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】 ① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1999. 12. 31. 신설) 1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 (1999. 12. 31. 신설) 2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 (2005. 2. 19. 개정) ② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. (1999. 12. 31. 신설) 1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2003. 12. 30. 개정) 양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가 제1호의 매매사례가액 또는 × ――――――――――――― 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가 ③ ④ 생략. ⑤ 국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정 또는 경정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 재정경제부령이 정하는 바에 따라 부동산의 감정ㆍ평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정 또는 경정에 공정성을 기하게 할 수 있다. (1999. 12. 31. 신설) 나. 관련 예규(예규,해석사례,심사,심판) ○ 서면5팀-89, 2006.09.13 1. 실지거래가액에 의한 양도차익을 계산함에 있어 실지 취득가액이라 함은 취득당시 거래당사자간에 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 증빙서류에 의하여 확인되는 것을 말하는 것임. 2. 위 1.의 경우 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정하는 것이나, 귀 질의 사례의 경우 단순기재 착오ㆍ허위 또는 다운계약서의 여부 등 특별한 사정이 있는지에 대해서는 사실관계를 종합하여 판단할 사항임. 3. 귀 질의와 관련된 유사사례(서면4팀-1838, 2005.10.7. ; 서면4팀-2202, 2005.11.16. ; 서면4팀-544, 2005.4.11.)를 참고하기 바람. ○ 서면4팀-2445, 2006.07.24 【질의】 (내용) - 의료기기 제조업을 경영하고 있는 개인사업자(A)의 공장 일부 토지 17평이 아파트 단지 진입로로 편입되었음. - 아파트 건설회사(B)는 인근지역의 토지 180평을 개인사업자(A)에게 사주기로 협의하였음. - 개인사업자(A)의 토지 17평은 건설회사(B)가 2개월 전에 309,800천원에 취득하여 건설회사(B) 명의로 등기한 토지 180평과 교환을 원인으로 소유권이전등기 하였음. - 또한, 건설회사(B)로부터 공장이전보상금 150,000천원과 시로부터 지상물보상비 12,641천원을 지급받았음. (질의) - 개인사업자(A)가 지정(투기)지역에 소재하는 토지 17평을 교환으로 양도한 경우 양도가액을 어떻게 산정하는지 여부 - 공장이전보상금 150,000천원과 지상물보상비 12,641천원은 양도소득세 과세대상인지 또는 종합소득세 과세대상인지 여부 【회신】 1. 양도소득세의 실지거래가액 과세대상인 부동산을 교환으로 양도하는 경우 당해 부동산의 양도가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것임. 다만, 교환계약서에 표시된 실지거래가액이 「소득세법 시행령」 제176조 의 2 제1항의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 「소득세법」 제114조 제5항 의 규정에 의하여 산출한 가액으로 하는 것임. 2. 개인사업자가 택지조성으로 당해 사업장이 진입로에 편입되어 사업장을 이전하기 위하여 건설회사로부터 지급받는 공장이전보상금은 「소득세법」 제24조 및 같은법 시행령 제51조 제3항의 규정에 의하여 사업소득의 총수입금액에 산입하는 것이며, 사업용 고정자산에 대한 손실보상금은 당해 사업소득의 총수입금액에 산입하지 아니하는 것임. ○ 서면4팀-869, 2006.04.10 【질의】 실가과세 대상 부동산을 교환에 의하여 양도하는 경우 실지 양도가액 산정 방법 【회신】 실가과세 대상 부동산을 교환에 의하여 양도하는 경우 당해 부동산의 실지 양도가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것임. 다만, 교환계약서에 표시된 실지거래가액이 「소득세법 시행령」 제176조 의 2 제1항의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 「소득세법」 제114조 제5항 의 규정에 의하여 산출한 가액으로 하는 것임. ○ 서면4팀-2981, 2006.08.28 【질의】 (사실관계) - 2004년도에 을이 갑에게 주택과 현금 1천만원을 지급하고 교환으로 취득한 여관을 2006년 6월 8억원에 양도함. - 2004년 부동산 교환 내역 ┌───┬───┬──────┬────┬──────┬─────────┐ │소유자│부동산│ 기준시가 │담보설정│ 임차보증금 │ 비고 │ ├───┼───┼──────┼────┼──────┼─────────┤ │ 갑 │ 여관 │ 6억 │ 5억 │ 1억 6천만원 │ │ ├───┼───┼──────┼────┼──────┼─────────┤ │ 을 │ 주택 │2 억 9백만 원 │ 7천만 원│ 1억 3천만 원 │갑에게 현금 │ │ │ │ │ │ │1천만원을 추가지급│ ├───┴───┴──────┴────┴──────┴─────────┤ │- 을은 갑의 여관을 2004년도에 교환으로 취득한 후 2006년 6월 에 양도함 │ └────────────────────────────────────┘ (질의내용) - 위와 같은 경우에 을이 양도한 여관을 실지거래가액으로 양도차익을 산정함에 있어서 취득가액을 어떻게 산출하는것이 합당한지 궁금함. ① 교환으로 취득한 여관의 기준시가 6억원이 취득가액임. ② 교환으로 취득한 여관의 총부채 6억 6천만원과 현금 지급액의 합계액이 취득가액임. ③ 교환으로 취득한 여관의 총부채 6억 6천만원이 취득가액임. ④ 실제 양도가액에 교환으로 취득한 여관의 취득시점의 기준시가와 양도시점의 기준 시가 비율로 안분한 금액이 취득가액임. 【회신】 교환으로 취득한 부동산을 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 경우 당해 부동산의 취득가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것임. 다만, 교환계약서에 표시된 실지거래가액이 「소득세법 시행령」 제176조 의 2 제1항의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 「소득세법」 제114조 제5항 의 규정에 의하여 산출한 가액으로 하는 것임