1999. 8.20. 이후 취득 및 임대를 개시한 감면대상 임대주택에는 재건축원조합원이 취득하는 아파트와 타인으로부터 분양권을 구입하여 취득한 경우는 포함되지 아니함
전 문
[회신]
임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999년 8월 20일 이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다)에는 재건축원조합원 자격으로 취득하는 아파트와 타인으로부터 분양권을 구입하여 취득하는 경우는 포함되지 아니하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 【상 황】 1. 소유주택 현황 o A주택 ; 재건축아파트(조합원 참여) 33평형 - 전용면적 : 84.96㎡ - 계약일 : 2000년 2월 28일 - 입주일 : 2002년 12월 1일 - 사업자등록신청일 : 2002년 11월 - 임대개시일 : 2002년 12월 o B주택 : 아파트(분양권 승계취득) - 전용면적 : 84.96㎡ - 당초계약일 : 2001년 11월 6일 - 승계취득일 : 2002년 8월 - 사업자등록신청일 : 2002년 11월 - 입주일 : 2002년 12월 1일 - 임대개시일 : 2003년 1월 2. 조세특례제한법 제97조의2 (신축임대주택에 대한 양도소득세 감면특례)에 의하면 제1항 제2호의 “매입임대 주택 중 1999년8월20일 이후 취득(1999. 8.20일부터 2001.12.31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임대주택으로 규정되어 있음. 【질 의】 재건축원조합원 취득아파트와 분양권승계 취득아파트의 경우 조세특례제한법 제97조의2 매입임대주택에 포함되는지 여부? |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 조세특례제한법 제97조 의 2 【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례】(2001.12.29. 제목개정) ① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 이 조에서 “신축임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제한다. (2001.12.29. 개정) 1. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 건설임대주택 (1999.12.28. 신설) 가. 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 신축된 주택 (1999.12.28. 신설) 나. 1999년 8월 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999년 8월 20일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1999.12.28. 신설) 2. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999년 8월 20일 이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) (1999.12.28. 신설) 가. 1999년 8월 20일 이후 신축된 주택 (1999.12.28. 신설) 나. 제1호 나목에 해당하는 주택 (1999.12.28. 신설) ○ 조세특례제한법시행령 제97조 의 2 【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례】 (2001.12.31. 제목개정) ① 법 제97조의 2 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 거주자”라 함은 1호 이상의 신축임대주택(법 제97조의 2 제1항의 규정에 의한 신축임대주택을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하는 거주자를 말한다. (2001.12.31. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ② 신축임대주택의 주택임대사항의 신고ㆍ세액감면의 신청ㆍ임대기간의 계산 등에 관하여는 제97조 제2항 내지 제5항의 규정을 준용한다. 다만, 제97조 제4항의 규정을 준용함에 있어서 법 제97조의 2 제1항 제2호의 규정에 의한 매입임대주택의 경우에는 제97조 제4항 각호에 규정된 서류외에 매매계약서 사본과 계약금 지급일을 입증할 수 있는 증빙서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2000. 1.10. 신설) ○ 임대 주택법 제2조【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다. 1. “임대주택”이라 함은 임대목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다. 2. “건설임대주택”이라 함은 다음 각 목의 1에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다. (96.12.30. 개정) 가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택 나. 주택법 제9조 의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자가 동법 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설한 주택 중 사용검사시까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록을 마치고 건설교통부령이 정하는 바에 따라 임대하는 주택 (2003. 5.29. 개정) 3. “매입임대주택”이라 함은 임대사업자가 매매 등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다. 4. “임대사업자”라 함은 국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사ㆍ 지방공기업법 제49조 의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 “지방공사”라 한다)ㆍ제6조의 규정에 의하여 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제6조의 2의 규정에 의하여 설립된 임대주택조합을 말한다. (2002.12.26. 개정) 5. “분양전환”이라 함은 임대주택을 임대사업자 외의 자에게 매각하는 것을 말한다. (2002.12.26. 신설) |
| 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-2068, 2005.11.04. 【질의】 본인은 ○○시 ○○구 ○○동에 거주하는 ○○○임. 임대주택사업과 관련된 양도소득세 감면혜택 여부 문제 본인은 임대주택사업과 임대주택사업을 하기 위하여 ○○시 ○○구에서 일반분양한 ○○아파트(2000년 10월 분양) 24평(전용면적 18평) 2호의 분양권을 양수하였음. (2001년 7월경) 본인의 상식으로는 분양권을 양수하여 취득한 주택도 임대주택사업 등록하여 5년 이상 임대한 후 양도하면 양도소득세가 감면되는 것으로 알고 있음. 조세특례제한법 제97조 2(신축임대주택에 대한 임대주택의 감면특례) 조항에서도 최초로 매매계약을 체결한 주택에 한 한다든지 분양권을 양수하여 취득한 주택은 제외한다든지 하는 규정이 없고, 또한 주택경제신물 칼럼란에도 분양권전매를 통해서도 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 있다는 기사가 실려 있어 감면되는 것으로 알고 있음. 아파트 입주일(2003년 1월경)이 가까워지면서 임대주택사업자등록을 하기 전에 임대주택사업과 관련된 세금 감면혜택에 대해서 확실하게 알고자 함. (취득세, 등록세는 ○○시 세정과에 문의하여 분양권을 양수하는 경우에도 100％ 감면혜택을 받을 수 있다는 확답을 들었음) (질의내용) 분양권을 양수하여 취득한 2호 이상의 국민주택을 임대주택사업 등록하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 양도소득세 감면혜택을 받을 수 있는지. 【회신】 현행 조세특례제한법 제97조 의 2 제1항 제2호에서 규정하는 양도소득 면제 대상이 되는 매입임대주택에는 타인에게 분양권을 구입하여 취득하는 임대주택을 포함하지 아니하는 것임. |
| 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재재산-199, 2004.02.13. 【질의】 양도세 감면 기간 중 분양권 전매로 신축주택을 취득하여 5년 이상 임대 후 양도 시 양도세 감면 대상 여부 (사실관계) 2001. 7.25. 2001. 8.18. 2001.11.26. 5년 임대 후 ──△─────△────────△────────△────▶ (갑) (을) 병이 갑, 을의 양도 시 최초분양계약 분양권 전매취득 양도세 감면여부 (감면기간) 【회신】 조세특례제한법 제97조 의 2(신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례)의 규정을 적용함에 있어서 매입임대주택 중 감면특례 적용대상은 동조 제1항 제2호의 규정에 의한 매입임대주택 중 1999. 8.20. 이후 취득(1999. 8.20.부터 2001.12.31.의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다)으로서 타인으로부터 분양권을 구입하여 취득하는 경우는 포함되지 아니함. |