재건축된 주택을 포함하여 2주택을 보유한 1세대의 비과세 특례 해당 여부

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 비과세 규정을 적용받을 수 있는 것임

[회신] 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 소득세법 시행령 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 1989. 10. 07. A주택 취득(부산소재, 현재 17년 보유) - 2003. 01. 11. A주택의 재건축사업승인 - 2006. 10. 24. B주택 취득(울산소재, 현재 1개월 보유) - 2006. 12. 04. A주택 준공예정 - A주택을 준공후 등기하여 매매할 예정임 ○ 질의내용 A주택을 몇 개월안에 매매하여야 일시적 2주택으로 인한 비과세를 적용받을 수 있는지 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정) 2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) 4. 이하생략 ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 이하생략 ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. (2002. 12. 30. 후단개정) ② 이하생략 나. 관련 예규 (법률, 시행령, 시행규칙) ○ 서면4팀-947, 2005.06.15 【질의】 (사실관계) 2000.5.21. 조합설립 인가 2001.6.1. 아파트 취득, 이전등기 2001.9. 본인 및 가족 전원 이사하여 거주 2002.2.21. 최초 재건축 사업승인 2003.11.22. 관리처분 총회(이주개시 결정) 2004.1. 본인 및 가족 전원 이주 2004. 3∼4월 아파트 철거 2006.4월 입주예정 (질의사항) 1. 위의 경우 최초 사업승인일 이후 실제거주한 기간도 포함하여 거주기간을 계산하는지. 2. 재건축아파트의 완성 후 양도하는 경우 보유기간의 계산시 공사기간을 포함하는지. 3. 공사기간을 포함하여 3년 보유 및 거주기간 2년 이상이 되는 경우 입주시점에 반드시 실지 입주한 후에 처분하여야 분양권이 아닌 주택을 처분하는 것이 되는지. 4. 재건축아파트를 입주시점까지 보유하여 1세대 1주택의 비과세요건을 충족한 후 동 주택 외에 새로이 주택을 취득하는 경우 일시적 2주택의 비과세 요건 【회신】 1. 「도시 및 주거 환경정비법」에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업 조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위는 「소득세법」 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하며, 그 권리의 취득시기는 당해 부동산을 분양 받을 수 있는 권리가 확정되는 날로 하는 것임. 이 경우 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 의 규정을 적용함에 있어서 권리가 확정된 날 이후에도 철거되지 않은 건물이 사실상 주거용으로 사용하고 있는 경우에는 이를 주택으로 보며, 이에 해당하는지의 여부는 사실 판단할 사항인 것임. 2. 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 에 규정된 1세대 1주택 판정시 보유기간을 계산함에 있어서 「도시 및 주거 환경정비법」에 의한 재건축의 경우에는 당초 주택의 보유기간 및 재건축공사기간과 재건축 아파트의 보유기간을 통산하는 것임. 3. 재건축 아파트의 취득시기는 입주여부에 관계없이 「소득세법 시행령」 제162조 제1항 제4호 의 규정에 의하여 사용검사필증 교부일(다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임. 4. 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 의 규정을 적용하는 것이며, 이 경우 종전주택의 1세대 1주택을 판정함에 있어서 동 주택이 재건축 아파트인 경우에는 위 3.에 불구하고 기존주택의 취득일을 취득시기로 하는 것임. ○ 서면4팀-541, 2005.04.11 【질의】 (상황） 1. 1988.9.9. : 본인명의의 A주택 취득 및 거주 2. 2003.10.12. : 상기의 A주택 재건축사업계획 승인 3. 2004.11.9. : 배우자 명의의 B주택 취득(2003.10.4. 중도금 50％지급하고 입주 후 2004.11.9. 잔금지급) 4. 2004.11.17. : 상기의 A주택 멸실 5. 2005.11. : 재건축주택(A´주택)준공 (질의） 《종전주택의 연장인 재건축주택(A´주택) 양도시 비과세 여부》 1. 배우자 명의의 B주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 상기의 재건축주택(A´주택)을 양도하는 경우 재건축주택은 기존주택의 연장으로 보는 것이므로 일시적인 2주택자의 1세대 1주택 비과세 규정인 소득세법 시행령 제155조 제1항 의 규정을 적용하여 양도소득세가 비과세되는지 여부 《재건축공사기간 중에 취득한 B주택 양도시 비과세 여부》 2. 상기의 재건축주택(A´주택) 준공 후 거주이전하면서 B주택은 A주택 준공 후 1년 이내에만 양도하면 B주택은 비과세되는지. 《재건축공사기간 중에 취득한 B주택의 취득시기》 3. B주택의 취득일은 이미 주공된 주택을 2003.11.4. 중도금까지 지급하고 입주하였으나 잔금은 2004.11.9. 지급함. 상기 내용 이외에는 특별한 사항이 없을 경우의 B주택의 취득시기는. 【회신】 1. 1세대 1주택에 해당하는 자가 다른 주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우에는 그 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전 주택(재건축된 주택을 포함함)을 양도하는 경우에는 소득세법 시행령 제155조 제1항 의 규정에 따라 국내에 1주택을 소유한 것으로 보아 같은법 시행령 제154조 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것이며, 2. 주택건설촉진법에 의한 재건축사업에 재건축조합의 조합원으로 참여한 자가 그 재건축사업 시행기간중 다른 주택을 취득하여 1년 이상 거주하다가 동법에 의한 사업계획에 따라 취득하는 주택으로 세대전원이 이사하게 되는 경우로서 다른 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 비과세되는 것이나, 다른 주택에서 1년 이상 거주하지 아니한 경우에는 양도소득세가 과세되는 것임. 3. 현행 소득세법상 1세대 1주택 보유기간계산 등 또는 양도차익 산정시 적용할 취득시기는 원칙적으로 잔금을 청산한 날임. 다만, 잔금청산일 후에 당해 주택이 완공되는 경우에는 주택의 완공일이 취득시가 되는 것이며, 잔금청산일 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 취득시기가 되는 것임. 4. 귀 질의와 관련된 기질의회신문(재일46014-920, 1996.4.10. ; 서면4팀-1620, 2004.10.13. ; 서면4팀-1940, 2004.11.30.)을 참고하기 바람. ○ 재산46014-10135, 2002.11.22 양도소득세 분야 예규개선 내용 【회신】 Ⅰ. 개요 2002. 11. 14 개최된 2002년도 제3차 법령심사협의회에서 심의·결정된 양도소득세분야 예규개선 내용 Ⅱ. 법령심사협의회 심의·결정사항 [1] 제2002-4호 : 양도소득세 관련 해석 ■ 안건내용 소득세법시행령 제155조 제1항 의 일시적 2주택 비과세특례 규정(1세대가 일시적으로 2주택이 된 경우 1년 이내에 종전주택을 양도시 비과세) 적용시 기존주택을 멸실하고 재건축한 주택을 준공시점에서 새로 취득한 주택으로 볼 것인지, 아니면 기존주택의 연장으로 볼 것인지 여부 〈1안〉 준공시점에서 새로 취득하는 주택으로 봄(현행예규). 〈2안〉 기존주택의 연장으로 봄(예규변경). ■ 심의결과 : 〈2안〉(예규변경) 가. 개선이유 ｏ 현행 소득세법시행령 제155조 제1항 의 규정에 의하면 「국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 새로운 주택을 취득(자가 건설하여 취득한 경우를 포함)하여 일시적으로 2주택이 된 경우 새로운 주택을 취득한 날부터 1년(2002. 3. 29 이전은 2년) 이내에 종전주택(양도시점에서 비과세요건을 갖춘 주택에 한함)을 양도하는 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세하고 있음. ｏ 위 규정을 적용함에 있어 기존주택이 소실·도괴·노후 등을 멸실되어 재건축(도시재개발법에 의한 재개발 및 주택건설촉진법에 의한 재건축 포함)되는 경우에 국세청의 기존예규에 따르면 “1세대 2주택인 자가 그 중 1주택이 재건축되어 준공되는 경우 준공시점에서 다시 일시적 2주택에 해당되는 등으로 2주택 모두 비과세가 되는 사례”가 있어 이는 1세대 1주택의 비과세하는 기본 취지와 맞지 않고, 재건축한 주택은 기존주택의 연장으로 보아야 한다는 해석이 있어 이를 개선하고자 함. 나. 새로운 예규의 적용시기 새로운 예규는 2002. 11. 23 이후 최초로 결정(신고 포함)하는 분부터 적용한다. 다만, 새로운 예규에 의하여 과세대상에 해당하는 것은 2002. 11. 23 이후 최초로 양도하는 분부터 적용한다. 다. 새로운 예규의 적용사례 ① 1세대 2주택자가 그 중 1주택이 재건축으로 새로이 준공된 이후에 재건축하지 않은 다른 주택 양도시 비과세 여부 (사례) o A주택 취득 : 1990. 7. 5 o B주택 취득 : 1991. 5. 12 o A주택 멸실 : 1999. 5. 12 o A주택 멸실후 준공 : 2001. 12. 28 o B주택 양도 : 2002. 11. 30 (문) 2002. 11. 30 양도한 B주택이 양도소득세 비과세대상인지. (새로운 예규적용시) : B주택은 과세대상임(비과세 배제). ☞ 이유 : A주택을 멸실후 재건축한 경우에는 이를 기존주택의 연장으로 보아 일시적 2주택 비과세특례 규정이 적용되지 않으므로 B주택은 과세됨. ※ 재건축된 A주택을 먼저 양도시에는 과세대상임(기존예규와 동일). ② 1주택을 가진 1세대가 당해 주택이 재건축으로 멸실되어 있는 상태에서 다른 주택을 취득한 경우로서 당해 재건축주택을 준공후 양도하는 경우 비과세 여부 (사례) o A주택 취득 : 1990. 7. 5 o A주택 멸실 : 2001. 5. 12 o B주택 취득 : 2002. 2. 28 o A주택 멸실후 준공 : 2002. 11. 30 o 재건축한 A주택 양도 : 2002. 12. 28 (문) 2002. 12. 28 양도한 A주택이 양도소득세 비과세대상인지. (새로운 예규적용시) : 재건축한 A주택은 비과세대상임. ☞ 이유 : A주택을 멸실하고 재건축한 주택은 기존주택의 연장으로 보아 일시적 2주택 비과세특례 규정이 적용되므로 재건축한 A주택 양도시 비과세대상임. ※ 재건축된 A주택 준공후 B주택을 먼저 양도시에는 현행 소득세법시행규칙 제71조 제2항 에 해당하면 B주택은 비과세대상에 해당(기존과 동일) [2] 이하생략