전 문
[회신]
부동산을 증여받은 경우 상속세및증여세법시행령 제23조 제1항 제1호의 규정에 의하여 소유권이전등기신청서 접수일이 그 증여재산의 취득시기가 되는 것입니다.
부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 산정함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 소득세법 제96조 및 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한��당해 자산의 가액��에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 산정하는 것이며,
이 경우 양도가액 산정을 위한��당해 자산의 가액��은 증여일 현재 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말하며,
취득가액 산정을 위한��당해 자산의 가액��은 소득세법 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 가액을 말합니다.
| [ 회 신 ] |
| 3 . 상속세및증여세법 제60조 제1항 및 제2항의 규정에 의하 여 증여재산의 가액 은 증여일 현재 시가에 의하는 것이며, 시가란 불 특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지 는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서, 같은법시행령 제49조 제1항 각 호의 가액(이하 “매매가액 등”이라 함)은 당해 증여재산의 시가범위에 포함되는 것입니다. 이 경우 같은조 제5항의 규정에 의하여 증여일 전후 3월 이내의 기간 중 당해 재산 또는 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액 등이 있는 경우 당해 가액은 시가로 인정될 수 있는 것이며, 또한, 평가기준일 전 2년 이내의 기간(증여일전 3월 이내의 기간을 제외) 중에 매매 등이 있는 경우로서 평가기준일부터 같은조 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 당해 매매가액 등은 같은법시행령 제56조의2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있는 것임을 알려드립니다. |
| 1. 질의내용 요약 |
| 【현 황】 - 2002.1.25 재개발아파트 분양권 매입(190,000,000) 190,000,000-국공유지비-청산금-이주비= 실제 18,400,000원 지급 - 2002.2.1 재개발토지위에 있는 무허가 건물 매입(11,000,000원) 조합의 건물 평가액 : 2,958,290원 관리처분계획서상 분양가액은 132,910,000원이며 청산금은 129,951,000원임(분양계약서상 분양가액) - 2004.11월 건물완공 - 2004.11.30 가승용 - 2005.1.20. 잔금지급 - 2005.2.3 동아파트 임대(전세보증금 120,000,000원) - 2005.2.14 취득세(취득세과세표준은 129,951,000+2,958,290=132,910,000) - 2005.2.17 아들에게 부담부증여 대지지분 30.776제곱미터, 건물 74.798제곱미터 동 재개발아파트는 아직 준공되지 아니하여 등기도 되지 아니하였고 공동주택 기준시가도 고시되지 아니하였으며, 부담부증여분까지 1세대 3주택임 【질 의】 (질의2) 양도가액 및 취득가액 산정방법은 (질의3) 취득일로부터 양도일까지 단기(2개월)라 양도차익이 발생하지 않는 것이 옳은 지 아니면 당초 입주권취득일로부터 양도일까지 양도차익을 산정후 부담부증여비율로 안분하여 산정하는지 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 실지거래가액이라 한다)에 의 한다. (2002. 12. 18 개정) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 (1999. 12. 28 개정) 5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 (1999.12.28 개정) 6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (1999. 12. 28 개정) 6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경 우 (2002. 12. 18 신설) 7. 기타 당해 자산의 종류·보유기간·보유수·거래규모 및 거래방법 등을 감안하 여 대통령령이 정하는 경우 (2002. 12. 18 개정) ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다 . (2000. 12. 29 개정) 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 (2000. 12. 29 개정) 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2002.12.18 개정) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정) 3. 삭 제 (2000. 12. 29) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법시행령 제159조 【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】 법 제88조 제1항 후단의 규정에 의한 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 법 제96조 및 법 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 당해 자산의 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 한다. ○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재 된 등기등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의 개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999. 12. 31 개정 ) 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일 로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. 5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날 6. 민법 제245조 제1항 의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날 (1998. 12. 31 신설) ② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적 물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다. ③ 도시개발법 기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지전의 토지의 취득일로 한다. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의 한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지 에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한 다. (2000. 12. 29 개정) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재재산-8,2005.01.04 【질의】 1. 국세청예규(재산 46014-406, 2003.12.11.) 및 민원인이 질의에 대한 국세청 회신에 의하여 투기지정 지역내 부동산을 부담부 증여하는 경우, 증여당시 양도로 보는 부분의 실지 거래가액이 존재하지 아니하므로, 양도로 보는 부분의 양도차익 계산에 있어 양도당시 또는 취득당시의 기준시가 금액에 증여가액중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 양도 또는 취득가액을 계상하는 것으로 회신하고 있음 2. 그러나 투기지정지역 내에서는 양도소득세 과세를 부동산의 양도취득가액 어느 일방이라도 실지 거래가액으로 계산하는 것이 법의 근본 취지라 생각하여 아래의 A,B의 경우를 적시하여 재질의함 ［A 취득시의 실지거래가액이 확인되지 않는 경우］ (제1설) 취득양도 모두 상속세 및 증여세법상의 평가액(감정가액등)을 기준으로 계상 함. (제2설) 무조건 공시지가로 취득 양도가액을 기준으로 계상함.(국세청예규입장) ［B취득시의 실지거래가액이 확인되는 경우］ (제1설) 양도가액은 취득시의 공시지가와 양도시의 공시지가의 상승비율을 실지 취득가액에 곱한 금액을 기준으로 환산하고 취득가액은 실지거래가액을 기준으로 계상함 (제2설) 취득가액은 실가, 양도가액은 상속세 및 증여세법상의 평가액(감정가액)을 기준으로 환산함 (제3설) 무조건 공시지가로 취득 양도가액을 기준으로 계상함.(국세청예규) (제4설) 짝발이 과세로 취득은 실가, 양도는 공시지가를 기준으로 계상함 【회신】 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 산정함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 소득세법 제96조 및 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 당해 자산의 가액에 증여가액중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 산정함. 이 경우 양도가액 산정을 위한 당해 재산의 가액은 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말하며, 취득가액 산정을 위한 당해 재산의 가액은 소득세법 제97조 제1항 제1호 의 규정에 의한 가액을 말함 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재산46014-406,2003.12.11 【질의】 투지지정지역내 부동산을 부담부증여하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 계산하여야 하는 바, 증여당시 실지거래가액이 존재하지 않는 바, 양도가액 산정방법은 【회신】 소득세법 제96조 제1항 제6의 2호 규정에 해당하는 부동산(지정지역내 소재 부동산)을 동법 제88조 제1항 후단 규정에 의한 부담부증여를 하는 경우로서, 당해 부담부증여 중 양도로 보는 부분의 양도차익을 계산함에 있어 그 취득가액 및 양도가액은 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 기준시가 금액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 하는 것임 |
| 1. 질의내용 요약 |
| ［사실관계］ 재개발아파트 취득 및 증여과정 - 2002.1.25. : 재개발아파트분양권매입 - 2004.11. : 건물완공 - 2004.11.30.: 가사용승인 - 2005.1.20. : 잔금지급 - 2005.2.3. 아파트 임대(전세보증금 120백만원) - 2005.2.14. : 취득세 납부 - 2005.2.17. : 부담부증여(증여계약서만 작성) 재개발아파트는 현재 준공 및 등기가 되지 않았으며, 공동주택에 대한 기준시가도 고시되지 않은 상태임 ［질의내용］ (질의1) 사실관계가 상기와 같은 경우 증여일은 언제인지 여부 (질의4) 현재 객관적인 매매사례가액이 없으므로 인터넷검색으로 인한 아파트 시세가의 하한인 2억원으로 증여재산가액을 평가하여야 하는지 아니면 시세의 평균가액으로 하는 것인지 여부 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 상속세및증여세법시행령 제23조 【증여재산의 취득시기】 ① 법 제31조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 법 제33조 내지 법 제45조의 2의 규정이 적용되는 경우를 제외하고는 증여재산의 취득시기는 다음 각호의 1에 의한다. (2003. 12. 30. 개정) 1. 권리의 이전이나 그 행사에 등기등록을 요하는 재산에 대하여는 등기등록 일 . 다만, 민법 제187조 의 규정에 의한 등기를 요하지 아니하는 부동산의 취득에 대하여는 실제로 부동산의 소유권을 취득한 날로 한다. 2. 다음 각목의 1에 해당하는 경우에는 그 건물의 사용승인서 교부일. 이 경우 사용승인전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일로 하고, 건축허가를 받지 아니하거나 신고하지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. (2003.12.30. 개정) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 가. 건물을 신축하여 증여할 목적으로 수증자의 명의로 건축허가를 받거나 신고를 하여 당해 건물을 완성한 경우 (2003. 12. 30. 개정) 나. 건물을 증여할 목적으로 수증자의 명의로 당해 건물을 취득할 수 있는 권리(이하 이 호에서 분양권이라 한다)를 건설사업자로부터 취득하거나 분양권을 타인으로부터 전득한 경우 (2003. 12. 30. 개정) 3. 제1호 및 제2호외의 재산에 대하여는 인도한 날 또는 사실상의 사용일 (1998. 12. 31 개정) ○ 상속세및증여세법기본통칙31-23…5 【증여재산의 취득시기】 영 제23조 제1항 제1호 규정의 등기․등록일이라 함은 소유권이전등기․등록신청서 접수일을 말한다. ○ 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또 는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제 2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다. (96.12.30. 개정) ② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. (96.12.30. 개정) ③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류규모거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. (96.12.30. 개정) ○ 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】 ① 법 제60조 제2항에서 "수용공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에 는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다) 이내의 기간중 매매감 정수용경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 매(이하 이 항에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안 하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규 정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1 의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. (2003.12.30. 개정) 1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다. (96.12.31. 개정) 2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1 에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조법 제62조법 제64 조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우 (100분의 80 이상인 경우에도 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원 회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되 는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서 장 등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액 이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러 하지 아니하다. (2003.12.30. 단서개정) 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액 (2000.12.29. 개정) 나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액(99.12.31. 신설) 3. 당해 재산에 대하여 수용경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액 경매가액 또는 공매가액. 다만, 법 제73조의 규정에 의하여 물납한 재산을 상속 인증여자수증자 또는 그와 특수관계에 있는 자(제19조 제2항 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다. 이 경우 제19조 제2항 중 "주주 등 1인"은 "상속인 등"으로 본다)가 공매받은 경우에는 당해 공매가액은 이를 제외한다. (2003.12.30. 단서신설) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적위치용도 및 종목이 동 일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경 우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. (2003. 12. 30. 신설) ○ 비상장주식 평가심의위원회의 설치 및 운영에 관한 규정 제22조(시가인정 범위의 기준 등) ① 평가심의위원회는 다음 각호의 사항에 관하여 납세지 관할세무서장 및 지방국 세청장의 자문에 응할 수 있다. 1. 영 제49조 제1항 본문의 규정에도 불구하고 평가기준일 전 2년이내의 기간(상속개시일 전 6월이내의 기간 및 증여일 전 3월이내의 기간을 제외한다)중에 매매․감정․수용․경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다) 또는 공매(이하 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우로서 평가기준일과 영 제49조 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 당해 매매 등의 가액을 시가에 포함하고자 하는 경우 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재삼 46014-114,1999.1.22 부동산을 증여받은 경우 그 증여재산 취득시기는 소유권이전등 기접수일이며, 증여재산의 가액은 증여일을 기준으로하여 평가하는 것으로서 증여일 이후 증여자가 당해 재산을 사용․수익함에 따라 얻은 이익 상당 액을 증여재산가액에서 차감하지 아니하는 것임 ○ 서면인터넷방문상담4팀-163. 2005.1.21 상속세및증여세법 제60조 제1항 및 같은법시행령 제49조 제1항 ․제5항의 규정에 의하여 증여일 전후 3월 이내의 기간 중 당해 재산 또는 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사실이 있는 경우 그 거래가액은 시가로 인정될 수 있는 것이며, 증여일 전후 3월을 경과하여 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 매매계약일까지의 기간 중 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 경우에는 같은법시행령 제56조의2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 그 거래가액을 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있는 것임 |