토지거래 허가지역 내 토지의 양도시기

토지거래계약에 관한 허가구역내에 있는 토지를 양도함에 있어서 토지거래계약허가를 받기 전에 대금을 청산하고 그 후에 허가를 받은 경우 당해 토지의 양도시기는 대금을 청산한 날이 되는 것임

[회신] 1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조 제1항의 규정에 의한 토지거래계약에 관한 허가구역내에 있는 토지를 양도함에 있어서 토지거래계약허가를 받기 전에 대금을 청산하고 그 후에 허가를 받은 경우 당해 토지의 양도시기는 대금을 청산한 날이 되는 것이며 당해 토지의 거래에 대하여 허가를 받기전에 이행한 양도소득세 과세표준 예정신고는 대금청산 후 허가를 받은 경우에는 그 효력이 인정되는 것입니다. 2.귀 질의와 관련된 조세법령 및 유사사례를 붙임과 보내드리니 참고하시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 2006.9월 토지거래 허가지역내 토지를 매도 계약하고 잔금도 수령함. - 11월말 양도신고를 위하여 준비중이었으나 토지 거래허가를 득하지 못하였음. ○ 질의내용 - 위의 경우 2007년에 허가를 받을 경우 양도시기가 허가 받은 때가 되어 60%의 중과세율로 신고하여야 하는지 여부등에 대하여 질의합니다. 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률,시행령,시행규칙,기본통칙) ○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정) ○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999. 12. 31. 개정) 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. 5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날 6. 「민법」 제245조 제1항 의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날 (2005. 2. 19. 개정) ② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또 는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다. ③ 「도시개발법」 기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지전의 토지의 취득일로 한다. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리 면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시 기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다. ④ 제158조 제2항의 경우 자산의 양도시기는 주주 1인과 기타 주주가 주식 등을 양도 함으로써 당해 법인의 주식 등의 합계액의 100분의 50 이상이 양도되는 날로 하되, 그 양도가액은 그들이 사실상 주식 등을 양도한 날의 양도가액에 의한다. ⑤ 제1항 내지 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도한 자산의 취득시기가 분명하지 아니한 경우에는 먼저 취득한 자산을 먼저 양도한 것으로 본다. (이하생략) ○ 소득세법 제105조 【양도소득과세표준예정신고】 ① 제94조 제1항 각호에 규정하는 자산을 양도한 거주자는 제92조 제2항의 규정에 의하여 계산한 양도소득과세표준을 다음 각호의 구분에 의한 기간 이내에 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다. 1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산을 양도한 경우에는 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월. 다만, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제117조 제1항 의 규정에 의한 거래계약허가구역안에 있는 토지를 양도함에 있어서 토지거래계약허 가를 받기 전에 대금을 청산한 경우에는 그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2월로 한 다. (2002. 12. 18. 단서개정) 2. 제94조 제1항 제3호 각목의 규정에 의한 자산을 양도한 경우에는 그 양도일이 속하는 분기의 말일부터 2월 (2000. 12. 29. 신설) ② 제1항의 규정에 의한 양도소득과세표준의 신고는 이를 예정신고라 한다. ③ 제1항의 규정은 양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 때에도 적용한다. 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) . ○ 서면4팀-2411, 2006.07.21 【질의】 (내용요약) - 1999.1월 취득하여 자경하고 있던 농지를 아파트사업하는 건설사와 매매계약을 체결하고 2006.6월 잔금을 수령하였음. - 대상 농지는 토지거래허가구역에 위치하고 있으며 매수법인은 영농 법인이 아니며 또한 영농목적이 아닌 아파트 건설목적으로 취득한 것으로 개발행위 승인 후 토지거래에 대한 허가를 받아 소유권이전 등기를 할 것임. - 매매대금 잔금수령이후에도 매수법인의 묵인하에 현재까지 농사를 짓고 있음. (질의) - 2007.1 이후 소유권을 넘겨주면 경작기간이 8년이 되므로 8년자경농지 감면을 받을 수 있어 상기의 경우 양도시기는 언제로 보는지. 【회신】 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조 제1항 의 규정에 의한 토지거래계약에 관한 허가구역내에 있는 토지를 양도함에 있어서 토지거래계약허가를 받기 전에 대금을 청산하고 그 후에 허가를 받은 경우 당해 토지의 양도시기는 대금을 청산한 날이 되는 것임. ○ 서면4팀-1896, 2006.06.21 【질의】 (사실관계) - 당사는 현재 토지투기지역에서 공동주택사업을 추진 중에 있으며, 토지거래 허가를 받지 못한 상황임. - 지주들과 약정된 잔금기일 때문에 잔금을 지급하면서 신탁회사로 신탁에 의한 소유권이전을 하고 있음. - 향후 토지거래허가를 득하게 되면 신탁을 해지하고 폐사가 소유권을 취득할 예정임. (질의내용) 1. 양도시기를 잔금청산일로 보는지 또는 토지거래허가일로 보는지. 2. 잔금을 받은 지주들이 양도소득세 신고ㆍ납부하여야 할 시점은 언제인지. 3. 양도소득세 신고ㆍ납부시점을 토지거래허가 후로 볼 경우 잔금청산일 기준으로 미리 신고ㆍ납부할 수 있는지 여부 【회신】 1. 토지거래계약 허가구역 내 토지의 매매에 따른 양도시기 및 취득시기를 판정함에 있어 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조 제1항 의 규정에 의한 토지거래계약에 관한 허가를 받지 아니한 경우에는 당해 토지에 대하여 대금을 청산한 경우라도 당해 토지 거래계약은 효력이 발생하지 아니하여 자산의 양도 또는 취득으로 보지 아니하는 것이나, 대금청산 후 허가를 받은 경우 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되므로 소득세법 시행령 제162조 제1항 본문의 규정에 의하여 당해 자산에 대한 대금을 청산한 날이 양도시기 및 취득시기가 되는 것임 . 2. 상기 1을 적용함에 있어 거주자가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조 제1항 의 규정에 의한 토지거래계약 허가구역 안에 있는 토지를 양도함에 있어서 토지거래 계약허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우 양도소득과세표준예정 신고는 소득세법 제105조 제1항 제1호 단서 규정에 따라 그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 납세지 관할세무서장에게 하여야 하는 것이며, 허가를 받기전에 이행한 양도소득세 과세표준 예정신고는 대금청산 후 허가를 받은 경우에는 그 효력이 인정되는 것임.