1세대1주택 비과세 해당여부

2주택을 보유한 1세대가 그 중 1주택을 양도한 이후에 나머지 1주택을 양도하는 경우로서, 양도하는 나머지 1주택의 보유기간이 3년 이상(2년거주)인 경우 비과세되는 것임

[회신] 2주택을 보유한 1세대가 그 중 1주택을 양도한 이후에 나머지 1주택을 양도하는 경우로서, 양도하는 나머지 1주택의 보유기간이 3년 이상(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)인 경우에는 「소득세법 시행령」제154조 제1항의 규정에 따라 양도소득세가 비과세되는 것입니다.(단,「소득세법 시행령」제156조 규정의 고가주택에 해당하는 경우에는 제외) 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 1995년 12월 ○○시 ○○구 소재 아파트(A)를 취득하여 현재까지 거주중 - 2006년 1월 미분양아파트를 처 명의로 분양계약 (2008년 5월 입주예정) - 2006년 6월 동일세대원인 딸 명의로 ○○시 ○○구 소재 아파트(B) 취득 ○ 질의내용 - 2007년 딸명의 아파트 B를 처분한 후 양도소득세 납부하고 그후 A아파트를 양도하면 비과세되는지 아니면 A아파트도 중과세되는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정) 2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) ② 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 배우자가 없는 때에도 이를 제1항의 규정에 의한 1세대로 본다. 1. 당해 거주자의 연령이 30세 이상인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 2. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우 3. 법 제4조의 규정에 따른 소득이 「국민기초생활 보장법」 제2조 제6호 의 규정에 따른 최저생계비 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. 다만, 미성년자의 경우를 제외하되, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 그 밖에 재정경제부령이 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 개정) ⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다. (1995. 12. 30. 개정) ⑥ 제1항에서 “가족”이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학ㆍ질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다. (1998. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. (2002. 12. 30. 후단개정) ○ 소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】 (2002. 12. 30. 제목개정) ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다. (2002. 12. 30. 개정) ③ 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다. (2002. 12. 30. 개정) ○ 소득세법 시행규칙 제72조 【1세대 1주택의 특례】 ① 영 제155조 제1항에서 “재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우”라 함은 다른 주택을 취득한 날부터 1년이 되는 날 현재 다음 각호의 1에 해당하는 경우로서 당해 각호의 1의 방법에 따라 양도된 경우를 말한다. (2002. 4. 13. 개정) 1. 「금융기관부실자산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한 법률」에 의하여 설립된 한국자산관리공사(이하 “한국자산관리공사”라 한다)에 매각을 의뢰한 경우 (2005. 12. 31. 개정) 2. 법원에 경매를 신청한 경우 (1996. 3. 30. 개정) 3. 「국세징수법」에 의한 공매가 진행중인 경우 (2005. 3. 19. 개정) 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 서면4팀-1998, 2006.06.27 【질의】 (내용) - 1세대 2주택자로 본인 명의의 ○○소재 단독주택과 처 명의의 ○○소재 아파트를 보유하고 있으며, ○○ 단독주택을 어머님이 거주하고 있으며 본인은 분당에 거주하고 있음. (질의) - ○○ 소재 단독주택을 세대 분리된 ○○에 거주하는 딸(미혼 만23세, 은행에 근무)에게 증여하고 처 명의의 ○○ 소재 아파트를 양도하는 경우 1세대 2주택에 해당되는지 여부 【회신】 소득세법 제89조 및 제104조의 규정을 적용함에 있어 세대별로 소유하는 주택수 등은 양도일 현재를 기준으로 판정하는 것이며, ‘1세대’라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말하는 것이며, 주민등록상 동일세대원으로 등재되어 있지 아니한 경우에도 사실상 생계를 같이하는 가족에 해당하는 경우에는 동일세대원으로 보는 것으로, 이에 해당하는지 여부에 대하여는 관련사실을 종합하여 판단할 사항임. ○ 서면5팀-53, 2006.09.11 【질의】 (질의) 1. ○○도 ○○군 소재 3주택자로서 그 중 1주택을 양도하는 경우로서 당해 양도 주택의 기준시가는 3억원 이하이고 보유기간이 1년 이내인 경우 양도차익 계산은 실지거래가액에 의하는 것인지 아니면 기준시가에 의하는 것인지와 적용되는 양도세율은. 2. 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 경우 공제되는 필요경비는 어떤것이 있는지. 3. 양도소득기본공제(2백5십만원)는 주택을 양도 할 때 마다 적용하는 것인지 아니면 1년에 한번 적용되는 것인지. 4. 3주택 중 2주택을 양도한 이후에 나머지 1주택을 양도하는 경우로서 양도하는 나머지 1주택이 비과세 요건을 충족한 경우에는 양도세가 비과세 되는지. 【회신】 1. 3주택을 보유한 1세대가 그 중 2주택을 양도한 이후에 나머지 1주택을 양도하는 경우로서 양도하는 나머지 1주택을 3년 이상 보유함으로써 비과세 요건을 충족한 경우에는 소득세법 시행령 제154조 제1항 의 규정에 따라 양도소득세가 비과세되는 것임. 2. 소득세법 제96조 (양도소득의 범위)에 해당하는 주택을 취득 후 1년 이내에 양도하는 경우에는 같은법 제96조 제1항 제4호 및 같은법 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 그 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 계산하는 것이며, 이 경우 양도소득세율은 같은법 제104조 제1항 제2의 2호에 의하여 50％를 적용하는 것임. 3. 양도차익을 실지거래가액으로 계산하는 경우 취득세ㆍ등록세는 납부영수증이 없는 경우에도 기타 증빙서류 등에 의하여 납부한 금액이 확인되는 경우에는 필요경비로 공제되는 것이나, 취득세ㆍ등록세의 납부한 금액이 확인되지 아니하는 경우에는 필요경비로 공제되지 아니하는 것임. 4. 양도차익을 실지거래가액으로 계산하는 경우로서 취득당시의 실지거래가액을 확인 할 수 없는 경우 양도가액에서 공제할 필요경비는 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 나목, 같은조 제7항 또는 같은법 제114조 제5항의 금액에 같은법 시행령 제163조 제6항의 규정에 의한 개산공제액［부동산의 경우 취득당시의 기준시가 3％(미등기양도자산의 경우 0.3％)］을 가산한 금액으로 하는 것임. 5. 양도소득이 있는 거주자에 대하여는 당해 연도의 양도소득금액에서 연간 250만원을 양도소득세 기본공제액으로 공제하는 것이며, 수년간 보유한 부동산을 양도한 경우나, 당해연도에 여러 건의 부동산을 양도한 때에도 연간 1회에 한하여 인정되는 것임. 6. 귀 질의와 관련된 유사사례(재일46014-1754, 1996.7.24. ; 서면4팀-851, 2006.4.6. ; 서면4팀-1456, 2004.9.17.)를 참고하기 바람. ○ 서면4팀-3493, 2006.10.24 【질의】 (사실관계) - 1996년 취득한 ○○ 소재 A주택에서 현재까지 거주중임. - 2006년 5월 일반아파트 분양권을 취득하여 2006년 11월 입주 예정임. (질의내용) - 일반 분양받는 아파트의 취득시기는 언제인지. - A주택을 언제까지 양도해야 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있는지 여부 【회신】 분양아파트의 취득시기는 대금을 청산한 날 또는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 되는 것이나, 잔금청산일까지 완성되지 아니한 경우 당해 아파트의 완성일(사용승인일, 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날)이 취득시기가 되는 것이며, 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 소득세법 시행규칙 제72조 제1항 에서 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 소득세법시행령 제154조 제1항 의 규정을 적용하는 것임.