[회신]
「소득세법」제89조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제154조 제1항의 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어 “주택”이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이며, 오피스텔이 주택에 해당하는지 여부는 사실확인하여 판단할 사항입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| [사실관계] - 본인은 34평형 아파트1채와 29평형 주거용 오피스텔1채를 보유하고 있음 - 주거용 오피스텔은 소규모 전자상거래자에게 임대하고 있으며, 본인은 일반과세자로서 세입자에게 세금계산서를 교부 및 세무서에 부가가치세 신고를 하고 있음 [질의사항] 본인의 아파트를 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 적용을 받을 수 있는지 여부를 질의함 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005.12.31. 개정) 1.~2. 생략 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005.12.31. 개정) 4. 삭 제 (2005.12.31.) ② 생략 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005.12.31. 개정) 1. 「임대주택법」에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우 (2005. 2. 19. 개정) 2. 다음 각목의 1에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다. (2005.12.31. 후단개정) 가. 주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우 (2005. 2.19. 개정) 다. 국외이주 기타 재정경제부령이 정하는 경우 (1998. 4. 1. 직제개정) 3. 1년 이상 거주한 주택을 재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우 (1998. 4. 1. 직제개정) ② 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 배우자가 없는 때에도 이를 제1항의 규정에 의한 1세대로 본다. 1. 당해 거주자의 연령이 30세 이상인 경우 (2005.12.31. 개정) 2. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 3. 법 제4조의 규정에 따른 소득이 「국민기초생활 보장법」 제2조 제6호 의 규정에 따른 최저생계비 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. 다만, 미성년자의 경우를 제외하되, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 그 밖에 재정경제부령이 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 그러하지 아니하다. (2005.12.31. 개정) ○ 소득세법 시행규칙 제71조 【1세대 1주택의 범위】 ①~ ② 생략 ③ 영 제154조 제1항 제3호에서 “재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 기타 부득이한 사유”라 함은 세대 전원이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시(특별시와 광역시를 포함한다)ㆍ군으로 주거를 이전하는 경우(광역시지역 안에서 구지역과 읍ㆍ면지역 간에 주거를 이전하는 경우 및 「지방자치법」 제7조 제2항 의 규정에 따라 설치된 도농복합형태의 시지역 안에서 동 지역과 읍ㆍ면지역 간에 주거를 이전하는 경우를 포함한다)를 말한다. (2005.12.31. 개정) 1. 「초ㆍ중등교육법」에 의한 학교(유치원ㆍ초등학교 및 중학교를 제외한다) 및 「고등교육법」에 의한 학교에의 취학 (2005. 3.19. 개정) 2. 직장의 변경이나 전근등 근무상의 형편 (1996. 3.30. 개정) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면.인터넷.방문상담4팀-1128, 2005.07.05. 【제목】 임대용 오피스텔 또는 원룸의 경우에도 임차인이 상시 주거용으로 사용하고 있음이 확인되는 경우 주택으로 보는 것임 【질의】 1. 무주택자가 오피스텔 또는 원룸을 ‘주거용’으로 사용하다가 처분한 경우, 이를 주택으로 보아 1세대 1주택으로 양도소득세가 비과세되는지. 2. 일반주택 한 채를 가진 가다 오피스텔 또는 원룸을 ‘주거용’으로 사용하면서 일반주택을 처분한 경우, 오피스텔 또는 원룸을 주택으로 보지 아니하고 처분한 일반주택은 1세대 1주택으로 양도소득세가 비과세되는지. 3. 위 1.에서 오피스텔 또는 원룸을 ‘업무용’으로 사용하면서 일반주택을 처분한 경우, 오피스텔 또는 원룸을 주택으로 보지 아니하고 처분한 일반주택은 1세대 1주택으로 양도소득세가 비과세되는지. 4. 오피스텔 또는 원룸을 ‘주거용’으로 임차한 자는 주택임대차보호법이 적용되는지. 5. 오피스텔 또는 원룸을 ‘업무용’으로 임차한 자는 상가건물임대차보호법이 적용되는지. 【회신】 1. 소득세법 제89조 제3호 및 동법 시행령 제154조의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세 되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 ‘주택’이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이며, 오피스텔 또는 원룸이 이에 해당하는지 여부는 사실 판단할 사항임. 2. 임대용 오피스텔 또는 원룸의 경우에도 임차인이 이를 상시 주거용으로 사용하고 있음이 확인되는 경우 주택으로 판단하여 1세대가 소유하는 주택수에 포함되는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 3. 상가건물임대차보호법에서 말하는 “상가건물”은 부가가치세법 제5조 , 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조 의 규정에 의한 “사업자등록의 대상이 되는 건물”을 말하는 것이며, 상가임대차보호법 및 주택임대차보호법의 적용 및 효력에 관한 사항은 주무부서인 법무부나 대한법률구조공단(http://www. klac.or.kr)에서 상담받기 바람. 4. 귀 질의와 관련하여 유사사례(서면4팀-117, 2005.1.14.; 재재산46014-40, 2003. 2.18.)를 참고하기 바람. ○ 서면.인터넷.방문상담4팀-1473, 2005.08.22. 【제목】 주택이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 상시주거용으로 사용하는 건물을 의미하므로 오피스텔이 주택에 해당하는 지 여부는 이를 사실확인하여 판단하여야 함 【회신】 1. 「소득세법」 제89조 제3호 및 같은 법 시행령 제154조의 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어 “주택”이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이며, 오피스텔이 주택에 해당하는지의 여부는 사실확인하여 판단할 사항인 것임. 2. 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함)을 양도하는 경우에는 「소득세법」 제96조 제1항 제7호 및 같은 법 시행령 제162조의 2 제5항의 규정에 의하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 것임. 3. 60％의 양도소득세 세율(중과세율)이 적용되고 장기보유특별공제가 배제되는 「소득세법 시행령」 제167조 의 3의 규정에 의한 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위를 판정함에 있어서는 서울ㆍ경기도ㆍ광역시에 소재하는 주택(다만, 광역시 중에서 군 지역 및 경기도 중에서 읍ㆍ면지역에 있는 주택 중 국세청 기준시가 3억원 이하 주택은 제외) 및 그 외의 지역에 소재하는 주택으로서 국세청 기준시가 3억원을 초과하는 주택을 기준으로 하는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 4. 사업자가 오피스텔을 분양받고 매입세액공제를 받은 후 주거용으로 임대한 경우에는 「부가가치세법」 제6조 제2항 및 같은 법 시행령 제15조 제1항의 규정에 의하여 재화의 공급으로 보는 것이며, 같은 법 시행령 제49조 제1항의 규정에 의하여 계산한 금액을 과세표준으로 하여 부가가치세를 신고납부하여야 하는 것임. ○ 서면.인터넷.방문상담4팀-1616, 2005.09.08. 【제목】 1세대 1주택 판정 시 주택이라 함은 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말함 【질의】 (사실관계) - 본인은 미술교사로서 ○○시 ○○구 소재 아파트를 취득하여 17년간 거주하고 있음. - 본인의 직업상 미술작업 공간을 확보하기 위하여 1999년 오피스텔을 하나 취득하여 소유하고 있음. - 오피스텔은 미술작품 습작실로 사용하고 있으며 미술작품 및 잡다한 물건을 보관하는 용도로도 사용하고 있음. (질의사항) - 위의 경우 오피스텔을 주택으로 보아 1세대2주택에 해당하는지. 【회신】 1. 「소득세법」 제89조 제3호 및 동법 시행령 제154조의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 “주택”이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 상시주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이며, 오피스텔이 주택에 해당하는지의 여부는 사실판단할 사항임. |