1세대3주택 중과세율 적용시 공동상속주택의 주택수 산정

공동상속주택의 경우 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 같은영 제155조 제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 것임

[회신] 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우에 각각 개개인이 1주택을 소유하는 것으로 보는 것이며, 지분소유자의 사망으로 상속되는 경우로서 1세대 3주택으로 인한 양도소득세 중과세율(60％)이 적용되는 주택의 범위를 규정한 소득세법 시행령 제167조의 3 제1항의 규정을 적용함에 있어서 공동상속주택의 경우 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 같은영 제155조 제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 단독주택 A의 취득 및 상속현황 - 취득 : 1973년 부부공동소유(50%)로 취득 - 상속 : 1986년 남편 사망으로 상속 (부인 1.5, 장남 1.5, 차남 1.0, 삼남 1.0) - 거주여부 : 상속인 아무도 거주하지 않음 - 장남보유주택 : 2채소유 (A주택 제외) - 부인보유주택 : 2채소유 (A주택 제외) - 차남보유주택 : 1채소유 (A주택 제외) - 삼남보유주택 : 0채소유 (A주택 제외) ○ 질의내용 1) 위와같이 부부공동소유 주택이 상속된 경우 주택전부를 하나의 주택으로 보아 소유지분이 가장많은 부인지분은 중과세율 적용하고 나머지 자녀들은 일반세율 적용하는지, 아니면 상속지분주택과 공유지분주택을 각각 별개의 주택으로 보아 중과세대상 주택수를 판정하는 지 여부 2) 공유지분과 상속지분을 각각 별개의 주택으로 본다면 A주택 양도할 경우 상속지분에 해당하는 주택은 누구의 소유로 하는지? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ①거주자의 양도소득세는 당해연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. 2의3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 양도소득과세표준의 100분의 60 ○ 소득세법 시행령 제167조 의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 7. 제155조 제2항의 규정에 해당하는 상속받은 주택(상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한한다) (2003. 12. 30. 신설) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택수의 계산은 다음 각호의 방법에 의한다. (2003. 12. 30. 신설) 1. 다가구주택 : 제155조 제15항의 규정을 준용하여 주택수를 계산한다. 이 경우 거주자가 선택하는 경우에 한한다. (2003. 12. 30. 신설) 2. 공동상속주택 : 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조 제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. (2003. 12. 30. 신설) 3. 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택 : 주택수의 계산에 있어서 이를 포함한다. (2003. 12. 30. 신설) ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ③ 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 공동상속주택(상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말한다)외의 다른 주택을 양도하는 때에는 당해 공동상속주택은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우는 그러하지 아니하며 이 경우 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 때에는 그 2인 이상의 자중 다음 각호의 순서에 따라 당해 각호에 해당하는 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. (1995. 12. 30. 개정) 1. 당해 주택에 거주하는 자 2. 호주승계인 3. 최연장자 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 서면4팀-3158, 2006.09.14 【질의】 (내용) - 서울 및 용인시 지역에 소재하는 A, B주택을 소유하고 있음. - 2006년 8월 용인시 지역에 소재하는 C주택을 피상속인의 자녀 4명이 1/4지분씩 공동상속 받았으며, 상속인 중 차남이 C주택에 거주하고 있음. (질의) - C주택을 상속일로부터 5년 이내에 양도하는 경우 양도소득세의 중과세율(60％)이 적용 되는지 여부 - A, B주택 중 1주택을 양도하는 경우 1세대 3주택 양도소득세의 중과세율(60％)이 적용되는지 여부 - A, B주택을 2006년에 양도하는 경우와 2007년 이후에 양도하는 경우 세율 및 양도가액 산정시 어떤 차이가 있는지 여부 【회신】 1. 1세대 3주택으로 인한 장기보유특별공제가 배제되고 양도소득세의 중과세율(60％)이 적용되는 주택의 범위를 규정한 「소득세법 시행령」 제167조 의 3 제1항의 규정을 적용함에 있어서 공동상속주택의 경우 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 같은령 제155조 제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 것이며, 양도하는 주택의 같은령 제155조 제2항의 규정에 해당하는 상속주택으로서 상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에는 양도소득세의 중과세율(60％)이 적용되지 않음. 2. 2주택을 소유한 1세대가 주택을 양도하는 경우 장기보유특별공제가 배제되고 양도소득세의 중과세율(50％)이 적용되는 「소득세법」 제95조 제2항 및 같은법 제104조 제1항 제2호의 5 규정은 2007.1.1. 이후 양도하는 주택부터 적용되는 것임. ○ 서면4팀-1443, 2006.05.22 【질의】 (사실관계) - 공동상속주택(대구광역시 소재 무허가주택, 1972년 신축) 1991년 3월 부친 사망으로 모친(⅓지분), 누나1(⅓지분), 누나2(⅓지분) 상속 - 모친은 동 상속주택(⅓지분)에서 막내아들과 현재까지 거주하고 있으며 다른 주택은 없고, 누나1과 누나2와는 별도세대를 구성하고 있음. - 누나1 : 공동상속주택 ⅓지분 ＋ 대전 소재 2주택 - 누나2 : 공동상속주택 ⅓지분 ＋ 대구 소재 1주택 (질의내용) 위와 같은 경우에 있어서 질의 1) 누나1의 경우 공동상속주택의 소수지분 양도시 중과세율 적용 여부 및 장기보유특별공제와 기본공제를 적용받을 수 있는지. 질의 2) 중과세율적용으로 장기보유특별공제와 기본공제를 적용받을 수 없는 경우, 중과세 대상제외 소형주택의 요건 중 양도당시 기준시가 4천만원의 적용시기 【회신】 1. 1세대 2주택 이상을 소유한 1세대가 「소득세법」 제104조 제1항 제2의 3호ㆍ제2의 5호의 규정에 따라 양도소득세의 중과세율(같은법 제104조 제1항 제2의 5호는 2007.1.1.부터 시행)을 적용함에 있어서 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 같은법 시행령 제155조 제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 것임. 2. 양도소득이 있는 거주자에 대하여는 「소득세법」 제95조 및 같은법 제103조의 규정에 따라 장기보유특별공제 및 양도소득기본공제를 적용받을 수 있는 것이나, 「소득세법」 제104조 제1항 제2의 3호ㆍ제2의 5호의 규정에 따라 양도소득세의 중과세율(같은법 제104조 제1항 제2의 5호는 2007.1.1.부터 시행)이 적용되는 장기보유특별공제가 배제되는 것임. 3. 공동상속주택이 「소득세법 시행령」 제167조 의 3 제1항 제9호의 규정에 따라 “일정 규모 이하의 소형주택”에 해당하는지는 소유 지분에 관계없이 1주택 전체를 기준으로 같은법 시행규칙 제82조의 규정을 적용하며, 같은법 시행규칙 제82조 제1항에서 양도당시 기준시가 4천만원이라 함은 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 라목의 규정에 따라 양도당시 고시된 당해 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 되는 것임. ○ 서면4팀-2263, 2005.11.18 【질의】 (질의사항) 1. 일반주택 2채(4년 소유)와 공동상속 1주택의 소수지분(소유2년)을 소유하고 있는 중 일반주택 1주택을 양도하는 경우 실지거래가액 대상 및 중과세율 적용대상에 해당하는지. 2. 일반주택 2채(4년 소유)와 공동상속 1주택의 소수지분(소유 2년)을 소유하고 있는 중 공동상속주택을 양도하는 경우 실지거래가액 대상 및 중과세율 적용대상에 해당하는지. 3. 부와 장남이 동일세대원으로 거주하다가 2003년에 부가 사망하면서 2주택을 장남이 상속(피상속인의 소유 10년) 받았고, 그 후 1주택을 취득(소유 2년)하여 3주택이 된 경우로서 상속 1주택을 양도하는 경우 중과세율 적용대상에 해당하는지. 【회신】 1. 「소득세법」 제96조 제1항 제7호 및 같은법 시행령 제162조의 2 제5항의 규정을 적용함에 있어 공동상속주택 외의 다른 주택을 양도하는 경우 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 보아 주택수를 계산하는 것이나, 당해 공동상속주택을 양도하는 때에는 소수지분을 소유한 상속인의 경우에도 소유 주택수에 포함 하는 것임. 2. 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택에 대하여 「소득세법」 제104조 제1항 제2호 의 3의 규정에 의한 양도소득세의 중과세율(양도소득과세표준의 100분의 60)을 적용함에 있어서 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하는 것이며, 같은법 시행령 제155조 제2항의 규정에 해당하는 상속주택으로서 상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에는 중과세율 적용대상 주택수에서 제외하는 것임. 이 경우 상속개시일 현재 1세대 2주택을 보유한 피상속인이 사망하여 동 주택이 동일 세대원에게 상속되는 때에는 같은법 시행령 제155조 제2항의 규정이 적용되지 않는 것임. ○ 서면4팀-2257, 2005.11.18 【질의】 ｏ 부친이 거주하던 주택 1채와 다세대주택 4채를 소유하다가 다세대 1채를 본인에게 증여하여 주택 1채와 다세대주택 3채를 소유하다 사망하여 3형제가 각각 ⅓씩 법정상속 등기하였으며, 본인은 총 5채를 소유하게 됨. ｏ 위 소유주택 중 증여받아 거주하고 있는 주택을 사정상 매각하고자 하는데, 1세대 3주택으로 인한 양도소득세율 60％의 중과세율이 적용되는지 여부 ｏ 상속받고 몇년 이내에 매각하면 예외적용이 되는지. 【회신】 1. 1세대 3주택으로 인한 양도소득세 중과세율(60％)이 적용되는 주택의 범위를 규정한 소득세법 시행령 제167조 의 3 제1항의 규정을 적용함에 있어서 공동상속주택의 경우 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 같은영 제155조 제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 것임. 2. 또한 소득세법 시행령 제155조 제2항 의 규정에 해당하는 상속받은 1주택으로서 상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에는 위 1.의 주택의 범위에서 제외되는 것이나 피상속인으로부터 3주택을 상속받은 귀 질의 사례의 경우에는 그러하지 아니하는 것임. ○ 서면4팀-279, 2005.02.22 【질의】 (상황) - 1996.11.21. 부가 소유하던 아파트를 형(1966년생)과 동생(1974년생)이 각 1/2씩 증여받음 - 형은 2년 이상 거주하였으나, 동생은 형과 함께 거주하다가 2001년 11월 해외유학하여 거주요건을 채우지 못함. - 형의 결혼으로 동생과 같이 거주할 수 없어서 아파트를 양도하려함 (질의) 위 경우 형제가 함께 구성하는 1세대가 동생의 해외유학으로 형만 거주요건을 갖춘 경우에도 1세대 1주택으로 보아 양도소득세가 비과세되는 지. 【회신】 1. 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택이라 함은 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시 지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말하는 것임. 2. 위 1.를 적용함에 있어서 세대원의 일부가 취학상의 형편 등 부득이한 사유로 일시퇴거하여 당해 주택에 거주하지 못한 경우에도 나머지 세대원이 위에서 정하는 기간을 거주한 경우에는 거주기간에 관한 비과세요건을 갖춘 것으로 보는 것임. 3. 국내에 1주택을 소유하던 1세대가 1년 이상 국외거주를 필요로 하는 취학상의 형편으로 세대전원이 출국함으로써 당해 주택을 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주하지 못하고 양도하는 경우 그 사유발생일 이후 양도하고 양도일 현재 양도주택 이외의 다른 주택을 소유한 사실이 없는 경우에는 소득세법 시행령 제154조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 ‘1세대 1주택’으로 양도소득세를 비과세받을 수 있는 것임. 4. 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우에도 각각 개개인이 1주택을 소유하는 것이고, 세대구분은 주민등록표에 의하는 것이나, 주민등록상의 등재내용이 실질내용과 다른 경우에는 실질내용에 따르는 것이며, 귀 질의가 위 2.와 3.에 해당하는 지에 대해서는 제반 사실관게를 종합하여 판단할 사항임.