3주택자의 2주택이 조합원입주권으로 전환된 후 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 여부 등

1세대가 3주택을 소유하다가 그 중 2주택이 주택재건축사업의 관리처분계획인가를 2006.01.01 이후에 받아 조합원입주권으로 전환되어 조합원입주권과 1주택을 소유하다가 그 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 없음

[회신] 1. 거주자인 1세대가 3주택을 소유하다가 그 중 2주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업의 관리처분계획인가를 2006.01.01 이후에 받아 조합원입주권으로 전환되어 조합원입주권과 1주택을 소유하다가 그 주택을 양도하는 경우 당해 주택(부수토지 포함)은 「소득세법」 제89조 제2항 규정에 의하여 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 없습니다. 2. 거주자가 「조세특례제한법」 제97조의 규정에 의한 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면을 적용받기 위하여는 같은법 제97조에서 규정하는 국민주택 5호 이상의 임대주택을 2000.12.31. 이전에 임대를 개시한 후 그 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하고 5년 이상 임대한 주택을 양도하는 경우에 해당하는 것이나, 이에 해당되지 아니하는 임대주택은 양도소득세가 감면되지 않습니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 내 용 - 1997년도에 ○○도 ○○시 지역에 소재하는 연립주택(A,B) 2주택(배우자 소유)과 다른 1주택(C)을 소유하고 있음 - 연립주택 (A,B) 은 현재까지 2주택으로 임대사업을 하고 있으나 재건축을 추진하고 있음 ○ 질 의 - 연립주택(A,B)을 재건축하게 되면 조합원입주권을 소유한 상태에서 주택(C)을 양도 하는 경우 양도소득세의 비과세를 적용받을 수 있는지 여부 등 - 연립주택(A,B)으로 주택임대사업을 한 경우 양도소득세가 감면되는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득 】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다 . (2005. 12. 31. 개정) 1. - 2. 생략 3 . 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별 로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) 4. 삭 제 (2005.12.31) ② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세 대가 주택 (주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거 환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위 [동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정 비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다) 에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주 권”이라 한다] 를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용 하지 아니한다 . 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부 득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위 】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시 지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유 기간 중 거주기간이 2년 이상인 것) 을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1.- 3. 생략 ② - ④ 생략 ⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항의 규정에 의하고 , 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다. (1995. 12. 30. 개정) ⑥ 제1항에서 “가족”이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학ㆍ질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다. (1998. 12. 31. 개정) ⑦ -⑨ 생략 ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다) 에 의한다. (2005. 12. 31. 개정) ② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 (2005. 12. 31. 개정) 6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (2005. 12. 31. 개정) 7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 8. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 9. 그 밖에 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2005. 12. 31. 개정) ③ 이하 생략 ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정) 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) 3. (삭제, 2000. 12. 29.) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) ② 생략 ③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다. (1999. 12. 28. 개정) 1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (2005. 12. 31. 개정) ④ 이하 생략 ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다 . 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당 하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설) 1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 (2004. 12. 31. 개정) 〈양도소득과세표준〉 〈세율〉 1천만원 이하 과세표준의 100분의 9 1천만원 초과 90만원 ＋ 1천만원을 초과하는 4천만원 이하 금액의 100분의 18 4천만원 초과 630만원 ＋ 4천만원을 초과하는 8천만원 이하 금액의 100분의 27 8천만원 초과 1천710만원 ＋ 8천만원을 초과하는 금액의 100분의 36 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것 (2003. 12. 30. 개정) 양도소득과세표준의 100분의 40 2의 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 (2003. 12. 30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 50 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003. 12. 30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 2의 4. 대통령령이 정하는 1세대가 주택과 제89조 제2항의 규정에 따른 조합원 입주권을 보유한 경우로서 주택 수와 조합원입주권 수의 합이 3 이상인 경우의 그 주택 (대통령령이 정하는 경우를 제외한다) (2005. 12. 31. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 2의 5. 대통령령이 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택 (2005. 12. 31. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 50 2의 6. 대통령령이 정하는 1세대가 주택과 제89조 제2항의 규정에 따른 조합원 입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 그 주택 (대통령령이 정하는 경우를 제외한다) (2005. 12. 31. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 50 2의 7. 이하 생략 ○ 소득세법 시행령 제167조의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1 세 대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다 . (2005. 12. 31. 개정) 1. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호 의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 “수도권”이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2005. 2. 19. 개정) 가. 광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」 제3조 제3항 ㆍ제4항의 규정에 의한 읍ㆍ면 (2005. 2. 19. 개정) 나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률ㆍ주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역 (2003. 12. 30. 신설) 2. 법 제168조에 의한 사업자등록과 「임대 주택법」 제6조 에 의한 임대사업자 등록(이하 이 조에서 “사업자등록 등”이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 의한 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록일에 법 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다. (2005. 5. 31. 개정) 가. 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다)ㆍ군에서 5호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 10년 이상 임대한 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003. 12. 30. 신설) 나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록 등을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003. 12. 30. 신설) 다 . 「임대주택법」에 의하여 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적 (제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말 한다)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(동법에 의하여 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함 한다)하는 주택. 이 경우 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택 의 양도당시 6억원을 초과하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 5. 31. 개정) 3. 이하 생략 ○ 소득세법 시행령 제167조 의 4 【1세대3주택ㆍ입주권 이상에서 제외되는 주 택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 4에서 “대통령령이 정하는 1세대”라 함은 제154조의 규정에 따른 1세대를 말한다. (2005. 12. 31. 신설) ② 법 제104조 제1항 제2호의 4의 규정에서 1세대가 소유한 주택(주택에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권의 수를 계산함에 있어 「수도권정비계획법」 제2조 제1호 의 규정에 따른 수도권(이하 이 조에서 “ 수도권”이라 한다) 및 광역시(다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역을 제외 한다) 외의 지역에 소재하는 주택 또는 조합원입주권으로서 당해 주택의 기준 시가 또는 조합원입주권의 가액( 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 제1항 제4 호 의 규정에 의한 종전 주택의 가격을 말한다)이 당해 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 및 조합원입주권은 이를 산입하지 아니한다 . (2005. 12. 31. 신설) 1. 광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」 제3조 제3항 ㆍ제4항의 규정에 따른 읍ㆍ면 (2005. 12. 31. 신설) 2. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률ㆍ주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역 (2005. 12. 31. 신설) ③ 법 제104조 제1항 제2호의 4에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 국내에 주택과 조합원입주권을 합하여 3개 이상 소유하고 있는 1세대가 소유하고 있는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 제2항의 규정에 따른 주택 (2005. 12. 31. 신설) 2. 제167조의 3 제1항 제2호 내지 제8호 및 제8호의 2 중 어느 하나에 해당하는 주택 (2005. 12. 31. 신설) 3. 주택의 가액 및 면적 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 일정 규모 이하 의 소형주택 (2005. 12. 31. 신설) 4. 1세대가 제1호 및 제2호에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유 하고 있는 경우의 당해 주택 (2005. 12. 31. 신설) ④ 제2항 및 제3항의 규정을 적용함에 있어서 제167조의 3 제2항 내지 제7항의 규정을 준용한다. (2005. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 시행령 제167조의 6 【1세대2주택ㆍ조합원입주권에서 제외되는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 6에서 “대통령령이 정하는 1세대”라 함은 제154조의 규정에 따른 1세대를 말한다. (2005. 12. 31. 신설) ② 법 제104조 제1항 제2호의 6에서 1세대가 소유한 주택(주택에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권의 수를 계산함에 있어 제167조의 4 제2항의 규정에 해당하는 주택과 조합원입주권은 이를 산입하지 아니한다 . (2005. 12. 31. 신설) ③ 법 제104조 제1항 제2호의 6에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 국내에 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 소유하고 있는 주택 으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 제156조의 2 제3항 내지 제5항의 규정에 따라 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용받는 주택으로서 양도소득세가 과세되는 주택 (2005. 12. 31. 신설) 2. 제167조의 3 제1항 제2호 내지 제8호 및 제8호의 2 중 어느 하나에 해당하는 주택 (2005. 12. 31. 신설) 3. 제167조의 4 제2항에 해당하는 주택 (2005. 12. 31. 신설) 4. 1세대의 구성원 중 일부가 근무상의 사유로 인하여 다른 시(특별시 및 광 역시를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)ㆍ군으로 주거를 이전하기 위하여 1주택 (직장의 소재지와 같은 시ㆍ군에 소재하는 주택)을 취득함으로써 1세대가 1주택 과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우의 당해 주택(취득 후 1년 이상 거주하고 당해 사유가 해소된 날부터 3년이 경과하지 아니한 경우에 한한다) (2005. 12. 31. 신설) 5. 1주택 또는 1조합원입주권을 소유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택 또는 1조합원입주권을 소유하고 있는 60세(여자의 경우에는 55세) 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 되는 경우의 당해 주택(합친 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한한다) (2005. 12. 31. 신설) 6. 1주택 또는 1조합원입주권을 소유하는 자가 1주택 또는 1조합원입주권을 소유하는 다른 자와 혼인함으로써 1세대가 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 되는 경우의 당해 주택(혼인한 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한한다) (2005. 12. 31. 신설) 7. 주택의 소유권에 관한 소송이 진행 중이거나 당해 소송결과로 취득한 주택(소송으로 인한 확정판결일부터 3년이 경과하지 아니한 경우에 한한다) (2005. 12. 31. 신설) 8. 주택의 가액 및 면적 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 주택 (2005. 12. 31. 신설) ④ 제2항 및 제3항의 규정을 적용함에 있어서 제167조의 3 제2항 내지 제7항의 규정을 준용한다. (2005. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 시행규칙 제82조 【소형주택 등의 범위】 ① 영 제167조의 3 제1항 제9호 및 제167조의 4 제3항 제3호에서 “재정경제부령이 정하는 일정규모 이하의 소형주택”이라 함은 다음의 요건을 모두 갖춘 주택( 「건축법 시행령」 별표 1의 제10호 나목의 오피스텔을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 말한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 의하여 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재하는 주택을 제외한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 2003년 12월 31일 이전에 취득한 것일 것 (2004. 6. 3. 신설) 2. 대지면적이 120제곱미터 이하이고, 주택의 연면적(영 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 60제곱미터 이하 일 것 (2004. 6. 3. 신설) 3. 동 주택 양도당시 법 제99조의 규정에 의한 기준시가가 4천만원 이하일 것 (2004. 6. 3. 신설) ② 영 제167조의 5 제1항 제8호 및 제167조의 6 제3항 제8호에서 “재정경제 부령이 정하는 주택”이라 함은 주택의 양도당시 법 제99조의 규정에 따른 기준 시가가 1억원 이하인 주택을 말한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조 합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재하는 주택을 제외한다. (2005. 12. 31. 신설) ③ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 영 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. (2005. 12. 31. 개정) ④ 영 제167조의 3 제5항 각호외의 부분 단서에서 “재정경제부령이 정하는 부득이한 사유”라 함은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 등에 의하여 수용(협의매수를 포함한다)되거나 사망으로 인하여 상속되는 경우 를 말한다. (2005. 12. 31. 항번개정) ○ 소득세법 부칙 제12조【조합원입주권과 주택을 보유한 자에 대한 1세대 1주택 양도 소득세 비과세의 배제 및 양도소득세의 세율에 관한 적용례】(2005. 12. 31. 법률 제7837호) ① 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정은 2006년 1월 1일 이후 최초로 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가된 분부터 적용한다 . ② 2006년 1월 1일 전에 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택 재건축사업의 관리처분계획이 인가되어 취득된 입주자로 선정된 지위 또는 「주택건설촉진법」(법률 제6852호 「도시 및 주거환경정비법」으로 개정되기 전 의 것을 말한다) 제33조의 규정에 따라 주택재건축 사업계획승인을 얻어 취득 된 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후에 매매ㆍ상속 등으로 인하여 승계취득하는 자에 대하여는 그 승계취득한 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후 「도시 및 주거환경정비법」 에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 조합원입주권으로 보아서 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정을 적용한다. ○ 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 ① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수 되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 “임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다 . 다만, 임대주택법에 의한 건설임대 주택중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (2001. 12. 29. 개정) 1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택 (1998. 12. 28. 개정) 2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1998. 12. 28. 개정) ② 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) ③ 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다. (2001. 12. 29. 개정) ④ 제1항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1998. 12. 28. 개정) ○ 조세특례제한법 시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 ① 법 제97조 제1항 각호외의 부분 본문에서 “대통령령이 정하는 거주자”라 함은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다. (2001. 12. 31. 개정) ② 생략 ③ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 재정경제부령이 정하는 주택 임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다 . (2001. 12. 31. 개정) ④ 생략 ⑤ 법 제97조 제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 “ 주택임대기간”이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다. (1998. 12. 31. 개정) 1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것 (1998. 12. 31. 개정) 2. (삭제, 2001. 12. 31.) 3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것 (1998. 12. 31. 개정) 3의 2. (삭제, 2001. 12. 31.) 4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것 (1998. 12. 31. 개정) 5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 기간 은 이를 주택임대기간에 산입할 것 (2001. 12. 31. 개정) ⑥ 생략 ○ 조세특례제한법 제97조 의 2 【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례】 ① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수 되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 이 조에서 “신축임대주택”이라 한다)을 양도 함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제한다. (2001. 12. 29. 개정) 1. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 건설임대주택 (1999. 12. 28. 신설) 가. 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 신축된 주택 (1999. 12. 28. 신설) 나. 1999년 8월 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999년 8월 20일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1999. 12. 28. 신설) 2. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999년 8월 20일 이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매 계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) (1999. 12. 28. 신설) 가. 1999년 8월 20일 이후 신축된 주택 (1999. 12. 28. 신설) 나. 제1호 나목에 해당하는 주택 (1999. 12. 28. 신설) ② 제97조 제2항 내지 제4항의 규정은 신축임대주택에 관하여 이를 준용한다. (1999. 12. 28. 신설) ○ 조세특례제한법 시행령 제97조의 2 【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례】 ① 법 제97조의 2 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 거주자”라 함은 1호 이상의 신축임대주택(법 제97조의 2 제1항의 규정에 의한 신축임대주택을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하는 거주자를 말한다. (2001. 12. 31. 개정) ② 신축임대주택의 주택임대사항의 신고ㆍ세액감면의 신청ㆍ임대기간의 계산 등에 관하여는 제97조 제2항 내지 제6항의 규정을 준용한다. 다만, 제97조 제 4항의 규정을 준용함에 있어서 법 제97조의 2 제1항 제2호의 규정에 의한 매입 임대주택의 경우에는 제97조 제4항 각호에 규정된 서류외에 매매계약서 사본과 계약금 지급일을 입증할 수 있는 증빙서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2006. 6. 12. 개정 ; 행정정보의 공동이용 및 문서감축을 위한 국가채권관리법 시행령 등 일부 개정령) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀-1503 (2006.05.30) 【회신】 1세대가 1주택(주택부수토지를 포함)과 2006.1.1. 이후에 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위 [동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우 현행법상으로는 소득세법 제89조 제1항 제3호 의 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하지 아니하는 것임. ○ 서면4팀-587 (2006.03.15) 【회신】 「 소득세법」 제89조 제2항 의 규정에 의거 「소득세법시행령」 제154조 제1항 의 비과세요건을 충족한 주택(주택부수토지를 포함한다.)과 2006.1.1이후 최초로 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위 (「동법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것과 그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다) 또는 2006년 1월 1일 전에 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가되어 취득된 입주자로 선정된 지위 또는 「주택건설촉진법」(법률 제6 852호 「도시 및 주거환경정비법」으로 개정되기 전의 것을 말한다) 제33조의 규정에 따라 주택재건축 사업계획승인을 얻어 취득된 입주자로 선정된 지위 를 2006년 1월 1일 이후에 매매ㆍ상속 등으로 인하여 승계취득한 입주자로 선정된 지위(이하 “조합원입주권”이라 한다) 를 보유하다 주택을 양도하는 경우에는 양도일 현재 2주택을 보유한 세대로 보아 양도소득세의 비과세 규정 을 적용하지 아니하는 것임 . ○ 서면4팀-2675 (2006.08.04) 【회신】 주택 1채와 「소득세법」 제89조 제2항 의 조합원입주권을 소유한 1세대가 조합원입주권을 양도하는 경우에는 「소득세법」 제94조 제1항 제2호 가목에 해당하는 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것으로 보는 것이므로 소득 세법 제104조 제1항 제2의 6의 규정인 양도세 중과세율(50％)이 적용되지 않는 것임 . ○ 서면4팀-2748 (2006.08.09) 【회신】 2007.1.1. 이후 양도분부터 적용하는 양도소득세의 중과세율(50％)이 적용되는 「소득세법 시행령」 제167조 의 5의 규정에 의한 1세대 2주택 이상에 해당 하는 주택의 범위를 판정함에 있어서는 서울ㆍ경기도ㆍ광역시에 소재하는 주택 (다만, 광역시 중에서 군지역 및 경기도 중에서 읍ㆍ면지역에 있는 주택 중 기준시가 3억원 이하 주택은 제외)과 그 외의 지역에 소재하는 주택으로서 기 준시가 3억원을 초과하는 주택을 기준으로 하는 것임. ○ 서면4팀-1261 (2006.05.04) 【회신】 1. 「조세특례제한법」 제97조 의 규정에 의한 장기임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면을 적용받기 위하여는 동법 제97조에서 규정하는 국민주택 5호 이상의 임대주택을 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도 하는 경우에 해당하여야 함 . 2. 「조세특례제한법」 제97조 의 2의 규정에 의한 신축임대주택에 대한 “양도소득세감면 특례 대상 주택” 이란 1999.8.20. 이후 신축된 국민주택으로서 취득당시 입주된 사실이 없는 주택 또는 1999.8.19. 이전에 신축된 공동주택으로서 1999.8.20. 현재 입주된 사실이 없는 국민주택으로 「임대주택법」에 의한 매입임대주택 중 1999.8.20. 이후 취득(1999.8.20.부터 2001.12.31.까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한함)하여 동법 제1항 에서 규정 하는 1호 이상의 신축임대주택을 포함하여 임대를 개시한 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 당해 신축임대주택을 양도함으로써 발생하는 양도소득에 대한 양도소득세가 100％ 감면되는 것이며, 감면세액의 20％는 농어촌특별세로 과세하는 것임. ○ 서면4팀-3777 (2006.11.14) 【회신】 「 조세특례제한법」제97조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자하는 자는 주택임대에 관한 사항을 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 재정경제부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 하는 것임 . ○ 서면4팀-1847 (2005.10.10) 【회신】 1. 거주자가 1986.1.1.부터 2000.12.31.까지의 기간 중 신축된 국민주택 또는 1 985.12.31. 이전에 신축된 공동주택으로서 1986.1.1. 현재 입주된 사실이 없는 국민주택 5호 이상을 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 「조세특례제한법」 제97조 의 규정에 의하여 당해 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50(10년 이상 임대한 경우에는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것이며, 임대주택법에 의한 건설임대주택(국민주택) 중 1995.1.1. 이후 취득 및 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 5호 이상 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것임. 2. 주택임대기간의 기산일은 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날이 되는 것이며 , 상기 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시 한 날부터 3월 이내에 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 주택임대신고( 소득세법 제168조 에 의한 사업자등록으로 갈음할 수 있음)를 하여야 하고, 감면신청시에는 양도소득 과세표준신고와 함께 세액감면신청서에 「조세특례제한법 시행령」 제97조 제4항 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 함. ( 이 하 여 백 )