실지거래가액에 의한 양도차익 산정시의 취득가액

실지거래가액에 의한 양도차익을 계산함에 있어 취득가액이라 함은 취득당시 거래당사자간에 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 증빙서류에 의하여 확인되는 것을 말함

[회신] 실지거래가액에 의한 양도차익을 계산함에 있어 취득가액이라 함은 취득당시 거래당사자간에 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 증빙서류에 의하여 확인되는 것을 말하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 1990년 8월 주택 구입시 부인명의로 계약하고 남편명의로 등기하였음 ○ 질의내용 주택을 양도하여 실제거래가액으로 양도차익을 계산하는 경우, 부인명의로 계약한 계약서의 금액이 취득가액으로 인정될 수 있는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) ○ 소득세법 시행령 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 . 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정) 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) 3. (삭제, 2000. 12. 29.) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) ② 이하생략 ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996. 12. 31. 신설) ② 제1항 제1호의 규정에 의하여 제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 산림소득금액 계산시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다. ③ 이하생략 나. 관련 예규 (법률, 시행령, 시행규칙) ○ 서면4팀-3490,2006.10.24 【질의】 (사실관계) - 분양아파트의 건설중에 분양자들의 요구로 분양세대 전체에 대하여 개별난방(분양당시 계약상 내용)에서 지역난방으로 공사변경을 함으로써, 추가로 6백여만원의 비용이 발생하였으며 이에 대하여 건설회사에서 영수증을 발행하기로 함. - 분양아파트는 2007년 중 완공예정임. (질의내용) - 지역난방 시설을 위해 지출된 비용이 영수증등에 의해 입증되는 경우 추후 당해 아파트 양도시 필요경비(취득가액)로 공제받을 수 있는지 여부 【회신】 실지거래가액에 의한 양도차익을 계산함에 있어 실지거래 취득가액이라 함은 취득당시 거래당사자간에 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 증빙서류에 의하여 확인되는 것을 말하는 것임. ○ 서면5팀-89, 2006.09.13 【질의】 1세대 2주택자가 그 중 1주택을 양도함에 따라 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 경우 취득당시 검인계약서상의 거래금액과 실지 매매계약서상의 거래금액이 상이한 경우 어느 금액을 취득당시 실지거래가액으로 인정받을 수 있는지 여부 【회신】 1. 실지거래가액에 의한 양도차익을 계산함에 있어 실지 취득가액이라 함은 취득당시 거래당사자간에 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 증빙서류에 의하여 확인되는 것을 말하는 것임. 2. 위 1.의 경우 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정하는 것이나, 귀 질의 사례의 경우 단순기재 착오ㆍ허위 또는 다운계약서의 여부 등 특별한 사정이 있는지에 대해서는 사실관계를 종합하여 판단할 사항임. ○ 서면4팀-111,2006.01.24 【질의】 - 본인은 등기 명의인으로 1985.7.10. 가등기(접수 제88301호)에 대하여 “2005.10.25.자 매매예약 완결을 원인으로 본등기 절차를 이행하라”는 법원의 조정조서의 내용으로 양도소득세 신고를 하려 하였으나 - 본 명의이전 토지는 양도가액 및 취득가액이 없이 명의만 본인으로 등기한 후 사실상의 취득인은 매매예약에 의한 가등기의 형태로 방치하다가 본 조정조서에 의하여 명의인의 양도소득세를 대납하고 본등기 이행을 하려 함. - 본 토지는 ○○구 ○○동에 있으며 토지 투기지역으로 실지거래가액 신고대상이나 명의인은 양도소득세를 신고ㆍ납부함에 가등기권자가 임의로 공시지가에 의하여 계산한 양도소득세 27백만원으로 신고납부하여도 되는지 등에 대하여 질의함. 【회신】 1. 양도소득세 과세대상인 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 양도소득세 과세대상 자산이 매도, 교환, 현물출자, 물납, 대물변제 등으로 인하여 사실상 유상으로 이전되는 것을 말하는 것임. 2. 「소득세법」 제96조 제2항 제7호 의 규정에 의한 지정지역안의 부동산을 양도하는 경우에 자산의 양도ㆍ취득가액은 실지거래가액에 의하는 것이며, 이 경우 “실지거래가액”이라 함은 양도자와 양수자가 실지로 거래된 가액을 말하는 것이므로, 자산의 양도자는 양도ㆍ취득시 실지거래가액으로 확인할 수 있는 매매계약서 등에 근거하여 양도소득세를 신고할 수 있는 것이며, 이때 양도자가 제출한 매매계약서 등에 근거한 양도소득세 신고서 및 첨부한 자료가 사실인지의 여부 등에 대하여는 관련자료를 종합하여 판단하는 것임. ○ 재일46014-273,1999.02.10 【질의】 1. 양도소득세를 계산할 때 기준시가가 아닌 실거래액을 적용함에 있어 양도가액은 부동산 중개업자가 작성한 계약서에 기재된 금액으로 계산하고 취득가액은 부동산 중개업자가 작성한 교환계약서상의 평가금액으로 계산해줄 것을 세무서에 요청했을 때 세무서에서 교환계약서상의 취득가액은 인정할 수 없다 고 하는데 정당한 것 인지의 여부 2. 취득당시 4억 2천만원의 부동산을 주고 2억원의 부동산을 받으면서 차액 2억2천만원은 따로 정산한 내용임. 【회신】 1. 자산양도차익을 산정함에 있어 토지등을 교환하는 경우의 그 양도가액 및 새로이 취득하는 토지 등의 취득가액의 계산은 교환당시의 그 양도 및 취득자산의 기준시가 또는 실지거래가액으로 산정하는 것임. 2. 위 1의 경우 중 자산양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우 취득·양도가액은 거래당사자간에 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 증빙서류에 의하여 소관세무서장에 의하여 확인되는 것을 말하는 것임.