[회신]
1. 자기가 건설한 신축주택(「주택법」에 의한 주택조합 또는 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)으로서 2001.5.23.부터 2003.6.30.까지의 기간(서울,과천 및 5대신도시의 경우에는 2001.05.23.부터 2002.12.31.까지) 내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함)를 받은 신축주택(「소득세법 시행령」 제156조에 해당하는 고가주택은 제외함)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 「조세특례제한법」 제99조의 3 규정에 의하여 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이며, 감면하는 세액에 대하여는 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것입니다.
2. 판매를 목적으로 다세대주택을 신축하여 판매(동 주택이 판매되지 아니하여 그 전부 또는 일부를 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우를 포함)하는 경우에는 「소득세법」 제19조 제1항 제6호의 규정에 의하여 건설업으로 보아 사업소득에 해당하는 것이며, 임대목적으로 이를 신축하여 임대용으로 사용하다가 양도하는 경우에는 같은법 제88조 제1항의 규정에 의한 양도소득에 해당하는 것입니다. 귀 질의의 경우가 사업소득에 해당하는지 또는 양도소득에 해당하는지의 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등의 사실을 고려하여 판단할 사항입니다.
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
-거주자 갑은 근로소득이 있는 자로서 1990년 2월 ○○시 ○○ 소재 A주택을 취득하여 거주하던 중, 기존 주택을 멸실하고 2002년 2월 다세대주택 8동 을 신축하여(고가주택에 해당되지 않음) 주택임대사업자등록을 하고 현재까 지 임대해오고 있음
- 2002년 2월 신축한 다세대주택의 사용검사필증을 교부받음
○ 질의내용
- 주택신축판매업자로서 건설업에 따른 사업소득세를 납부하여야하는지 여부
- 상기 A주택이
조세특례제한법 제99조
의 3에 의한 감면 규정을 적용받을 수 있는지 여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령(법률,시행령,시행규칙)
○
조세특례제한법 제99조
3【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세과 과세특례】
(2001. 8. 14. 제목개정)
① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역외의 지역에 소재하는 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이
「소득세법」 제89조 제1항 제3호
의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 개정)
1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 (2003. 5. 29. 개정 ; 주택건설촉진법 부칙)
2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 “신축주택취득기간”이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다.
2. 자기가 건설한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우 (2003. 5. 29. 개정 ; 주택건설촉진법 부칙)
신축주택취득기간내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택
②
「소득세법」 제89조 제1항 제3호
의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용받는 신축주택은 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)
③ 제1항의 규정을 적용받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다. (2000. 12. 29. 신설)
④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2000. 12. 29. 신설)
○
조세특례제한법 시행령 제99조
의 3【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】
(2001. 8. 14. 제목개정)
① 법 제99조의 3 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 지역”이라 함은 서울특별시, 과천시 및
「택지개발촉진법」 제3조
의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역을 말한다. (2005. 2. 19. 개정)
② 법 제99조의 3 제1항 본문의 규정을 적용함에 있어서 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 제40조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 금액으로 한다. (2000. 12. 29. 신설)
③ 법 제99조의 3 제1항 제1호에서 “대통령령이 정하는 주택”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택을 말한다. (2000. 12. 29. 신설)
1. 「주택법」에 의한 주택조합 또는 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업조합(이하 이 조에서 “주택조합 등”이라 한다)이 그 조합원에게 공급하고 남은 주택(이하 이 조에서 “잔여주택”이라 한다)으로서 법 제99조의 3 제1항 제1호의 규정에 의한 신축주택취득기간(이하 이 조에서 “신축주택취득기간”이라 한다) 이내에 주택조합 등과 직접 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택 (2005. 2. 19. 개정)
2. 조합원(
「도시 및 주거환경정비법」 제48조
의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일(주택재건축사업의 경우에는 제28조의 규정에 의한 사업시행인가일을 말한다. 이하 이조에서 같다) 또는
「주택법」 제16조
의 규정에 의한 사업계획의 승인일 현재의 조합원을 말한다. 이하 이 호에서 같다)이 주택조합 등으로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간 경과후에 사용승인 또는 사용검사를 받는 주택. 다만, 주택조합 등이 조합원 외의 자와 신축주택취득기간내에 잔여주택에 대한 매매계약(매매계약이 다수인 때에는 최초로 체결한 매매계약을 기준으로 한다)을 직접 체결하여 계약금을 납부받은 사실이 있는 경우에 한한다. (2005. 2. 19. 개정)
④ 법 제99조의 3 제1항 제1호에서 “대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택”이라 함은 2001년 5월 23일전에 주택건설업자와 주택분양계약을 체결한 분양계약자가 당해 계약을 해제하고 분양계약자 또는 그 배우자(분양계약자 또는 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 포함한다)가 당초 분양계약을 체결하였던 주택을 다시 분양받아 취득한 주택 또는 당해 주택건설업자로부터 당초 분양계약을 체결하였던 주택에 대체하여 다른 주택을 분양받아 취득한 주택을 말한다. 다만, 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 주택을 제외한다. (2001. 8. 14. 개정)
⑤ 법 제99조의 3 제1항 제2호에서 “대통령령이 정하는 조합원”이라 함은
「도시 및 주거환경정비법」 제48조
의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는
「주택법」 제16조
의 규정에 의한 사업계획의 승인일 현재의 조합원을 말한다. (2005. 2. 19. 개정)
⑥ 제99조 제4항의 규정은 법 제99조의 3 제3항의 규정에 의한 양도소득세의 감면신청에 관하여 이를 준용한다. (2001. 12. 31. 항번개정)
Ο
소득세법 제19조
【사업소득】
① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
6.
건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다.이하 같다)에서 발생
하는 소득
Ο
소득세법시행령 제32조
【주택신축판매업의 범위】
① 법 제19조 제1항 제6호에서 대통령령이 정하는 주택신축판매업이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.
1.주택을 건설하여 판매하는 사업
Ο 소득세법기본통칙19-5【주택신축 판매사업의 범위】
영 제32조의 규정에 의한 사업자로서 건설업으로 보는 주택신축판매업의 범위는 다음과 같다.
1. 1동의 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다.
2. 건설업자에 도급을 주어서 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다.
5.
신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지
일시적으로 일부 또는 전부를
임대한 후 판매하는 경우
에도 당해 주택의 판매사업은 건설업으로 본다.
Ο
소득세법
제94조【양도소득의 범위】
양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.
1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득
나. 관련 예규(예규,해석사례,심사,심판)
○ 서면4팀-313, 2005.03.02
【질의】
- 투기지정지역인 ○○시 ○○ 소재 구옥을 2001.4월 취득하여 멸실한 후 동 대지위에 다세대주택 7세대를 신축(사용승인일자 2002.7.2.)한 후 2004.11.31.까지 타인에게 임대하던 중 한국철도시설공단에 전부가 수용되었음. 이 경우
1. 동 다세대주택이
조세특례제한법 제99조
의 3의규정에 의하여 양도소득세 감면대상에 해당하는지 여부
2. 수용된 주택 외에 본인 소유 주택이 2채 있는 경우 수용주택의 양도차익 계산시 기준시가로 할 수 있는지 여부
【회신】
1. 거주자가 자기가 건설한 신축주택으로서 2001.5.23.부터 2003.6.30.까지의 기간 중에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함)를 받은 신축주택을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는
조세특례제한법 제99조
의 3의 규정에 의하여 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것임.
다만, 위의 거주자에는 주택건설업자를 제외하는 것으로, 귀 질의의 경우가 주택건설사업자에 해당하는지의 여부는 당해 주택의 양도가 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사실판단할 사항임.
2. 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우 양도가액 및 취득가액은
소득세법 제96조
의 규정에 의하여 실지거래가액에 의하는 것임.
Ο 대법2004두3700,2004.06.24(판결요지)
부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득 또는 양도소득에 해당하는 지 여부는 양도인의 부동산 취득 및 보유 현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등
에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 사업활동으로 볼 수 있을 정
도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하는 것임.
Ο서면4팀-2603, 2005.12.23.
판매를 목적으로 다세대주택을 신축하여 판매(동 주택이 판매되지 아니하여 그 전부 또는 일부를 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우를 포함)하는 경우에는
「소득세법」 제19조 제1항 제6호
의 규정에 의하여 건설업으로 보아 사업소득에 해당하는 것이며, 임대목적으로 이를 신축하여 임대용으로 사용하다가 양도하는 경우에는 같은법 제88조 제1항의 규정에 의한 양도소득에 해당하는 것임.
귀 질의의 경우가 사업소득에 해당하는지 또는 양도소득에 해당하는지의 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반 복성이 있는지의 여부 등의 사실을 고려하여 판단할 사항임.
Ο 제도46011-10200, 2001.03.22.
임대목적으로 취득(신축 포함)한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도 소득에 해당하며, 판매목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매
하는 경우에는 부동산매매업에 해당하는 것임. 부동산의 양도로 인하여 발생하는
소득이 양도소득에 해당하는지 사업(부동산매매업)소득에 해당하는지 여부는 부 동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모ㆍ빈도ㆍ계속성ㆍ반 복성 등을 종합하여 사회통념에 비추어 사실판단할 사항임.
Ο 재소득46011-77, 1995.06.09.
임대목적으로 취득한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도소득으로 과세
하는 것이며, 판매목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하 는 경우에는 부동산매매업으로 과세하는 것임. 따라서 임대를 하던 부동산에 대 한 소유권을 이전할 때 발생하는 소득이 양도소득인지 사업소득인지는 사업목적 의 유무 및 규모 등을 참조하여 사실판단할 사항임.
Ο 대법원86누138,1987.4.14.
사업의 속성인 영리목적성과 계속․반복성이 동시에 충족되는 경우에는 사업소
득인
부동산매매업 또는 주택신축판매업으로 보지만, 둘 중 어느 하나라도 충족하지 못하는 경우에는 양도소득세로 보게 된다.
Ο소득46011-233,1999.10.25.
1. 판매를 목적으로 다가구주택 또는 다세대주택(다가구주택을 다세대주택으로
용도변경하는 경우 포함)을 신축하여 양도하는 경우에는 건설업에 해당하
고,
판매를 목적으로 이를 매입하여 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당하
며, 임대용으로 이를 신축하거나 매입하여 다년간 임대용으로 사용하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당함.
2. 부동산의 양도가 사업소득(건설업, 부동산매매업)에 해당하는지 양도소득에 해당하는지 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 사실판단할 사항임.