2주택중 1주택이 재건축되는 경우의 비과세 적용

1세대 2주택을 소유하던 자의 1주택이 주택재건축사업의 시행으로 2005.12.31. 이전에 관리처분인가되고 사실상 주택이 멸실된 이후부터 재건축주택의 완성일 전에 나머지 1주택을 양도하는 경우 비과세 규정을 적용받을 수 있는 것임

[회신] 1. 1세대 2주택을 소유하던 거주자가 그 중 하나의 주택이 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행으로 2005.12.31. 이전에 관리처분인가되고 사실상 주택이 멸실된 이후부터 재개발 또는 재건축주택의 완성일 전에 나머지 1주택을 양도하는 경우 양도하는 주택이 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 동법 시행령 제154조 제1항의 규정에 해당하면 양도소득세를 비과세(고가주택 제외)받을 수 있는 것입니다. 2. 또한 소득세법시행령 제155조 제1항의 규정에 의거 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 새로운 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것이며, 이때 새로 취득하는 주택이 기존주택을 멸실하고 재건축한 경우에는 기존주택의 취득일을 주택의 취득일로 보는 것입니다. | [ 회 신 ] | | 3. 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택이라 함은 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시 지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)인 것을 말하는 것이며(고가주택은 제외),거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실, 도괴, 노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산하는 것입니다. | 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 2001년 ○○도 ○○시 소재 33평형 아파트 구입후 현재까지 거주 - 2005년 2월 ○○시에 소재하는 2003년 조합승인받은 재건축대상 아파트 구입 - 동 재건축 아파트는 2005년 4월 사업시행인가 및 2005년 12월 관리처분계획인가 받고 현재 공사중임. ○ 질의내용 1) 기존의 ○○시 소재 아파트를 재건축아파트 준공전에 양도하는 경우 비과세에 해당하는지 여부 2) 재건축아파트 준공 후 1년이내에 ○○시 소재 아파트를 양도하는 경우 비과세되는지 여부 3) ○○시 소재 아파트 양도후 재건축아파트 준공하여 3년뒤에 양도하는 경우 동 아파트에 가구원이 입주하여야 비과세되는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정) 2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) (중간생략) ⑧ 제1항의 규정에 의한 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산한다. ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. (2002. 12. 30. 후단개정) 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 서면4팀-3436, 2006.10.13 【회신】 1세대 2주택을 소유하던 자가 그 중 하나의 주택이 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행으로 2005.12.31. 이전에 관리처분인가되고 사실상 주택이 멸실된 이후부터 재개발 또는 재건축주택의 완성일 전에 나머지 1주택을 양도하는 경우 양도하는 주택이 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 동법 시행령 제154조 제1항의 규정에 해당하면 양도소득세를 비과세(고가주택 제외)받을 수 있는 것임. 위의 소득세법시행령 제154조 제1항 의 규정에 의한 거주기간의 계산은 원칙적으로 세대전원이 당해 주택의 취득일 이후 실제 거주한 기간에 따르는 것이나 세대원의 일부가 부득이한 사유로 본래의 주소 또는 거소를 일시 퇴거하여 당해 주택에서 거주하지 못한 경우에도 나머지 세대원이 2년 이상 거주한 경우에는 거주요건을 갖춘 것으로 보는 것이며 귀 질의의 전세대원이 거주하지 못한 부득이한 사유 등에 대하여는 사실관계를 종합하여 판단할 사항임. ○ 서면4팀-1550, 2005.08.31 【질의】 (내용) - ○○시에 2000.1.24. 분양받아 거주하다가 2002년 11월 자녀 학업을 위하여 ○○구에 단독주택을 취득하였으며, 2004.3월 당해 단독주택을 멸실하고 5세대의 소규모 다세대주택 및 상가를 신축하여 ○○세무서에 임대주택 사업자등록을 하고 현재 영업중임. (질의) - 위의 경우 종전 ○○시 아파트를 송파의 다세대주택 준공일부터 1년 이내에 양도하는 경우 양도소득세 과세여부를 질의함. 【회신】 소득세법 시행령 제155조 제1항 의 규정에 의거 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 새로운 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것이며, 이때 새로 취득하는 주택이 기존주택을 멸실하고 재건축한 경우에는 기존주택의 취득일을 주택의 취득일로 보는 것임. ○ 서면4팀-90, 2006.01.19 【질의】 (사실관계) - ○○구 소재 아파트를 취득하여 1982년부터 1989년까지 만 7년간 주민등록을 이전하고 거주하다가 재건축으로 인하여 ○○구로 이전하였음. - ○○구에서 주공아파트를 취득하여 소유하다가 2004.6월 경에 재건축으로 건물이 철거 및 멸실되었고 관리처분인가되어 현재 공사중에 있으며, 2006.10월 경 사용검사 예정에 있음. - 1994년 ○○아파트의 재건축사업이 완료되어 조합원지분으로 신축된 아파트 1채를 분양받았으나 개인사정으로 현재까지 미등기 상태에 있음. - ○○신축아파트를 2006.5월 경에 보존등기한 후 ○○구의 재건축아파트가 완성(2006.10월 예정)되기 전에 처분하고자 함. (질의사항) 위와 같은 경우 양도하고자 하는 ○○아파트가 신축 후 주민등록 및 거주사실이 없는 경우에도 비과세를 받을 수 있는지 여부 【회신】 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택이라 함은 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시 지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)인 것을 말하는 것이며, 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실, 도괴, 노후 등으로 인하여 멸시되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산하는 것임 . ○ 서면5팀-189, 2006.09.21 √ 1세대 2주택자가 그 중 1주택이 재건축으로 새로이 준공된 이후에 다른 주택을 양도하는 경우에는 재건축이 기존주택의 연장으로 보므로 일시적 2주택 특례를 적용 받을 수 없음