신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례

자기가 건설한 신축주택으로서 신축주택취득기간내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함)을 받은 신축주택을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면함

[회신] 1. 자기가 건설한 신축주택(「주택법」에 의한 주택조합 또는 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)으로서 2001.5.23.부터 2003.6.30.까지의 기간(서울, 과천, 5대신도시의 경우에는 2001.5.23.부터 2002.12.31.까지) 내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함)를 받은 신축주택(「소득세법 시행령」 제156조에 해당하는 고가주택은 제외함)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 「조세특례제한법」 제99조의 3의 규정에 의하여 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이며, 감면하는 세액에 대하여는 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것입니다. 2. 우리 상담센터에서는 양도세 및 증여세의 구체적인 세액산정을 하여 드리지 아니하는 점 양해하여 주시기 바라며, 귀 질의와 관련된 조세법령 및 기 질의회신문을 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 주택보유내용 ① 주택1 : ○○소재 재건축된 아파트 ㆍ 1991년 13평 구입하여 거주 ㆍ 재건축으로 1998년 멸실, 2002.7.24. 24평 취득후 약 9개월 거주 ㆍ 분양가총액 : 111백만원(일반분양가 120백만원+별매마감 900만원) ㆍ 현재 실거래가 190백만원 ㆍ 전세보증금 9000만원에 30세이상 기혼자녀 거주 ② 주택2 : ◇◇소재 아파트(26평형), 2003년 2월에 구입하여 현재 거주중임. ○ 질의내용 (1) 주택1은 매매시 양도소득세 감면이 가능한지? (2) 주택1을 매매시 양도소득세는? (3) 주택1을 자녀2명(아들/며느리)에게 증여시 증여세는? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) ○ 조세특례제한법 제99조의3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 ①거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역외의 지역에 소재하는 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 「소득세법」 제89조제1항제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2001.8.14, 2001.12.29, 2002.12.11, 2002.12.30, 2003.5.29, 2005.12.31> 1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 "신축주택취득기간"이라 한다)중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시및주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다. 2. 자기가 건설한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시및주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우 신축주택취득기간내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택 ② 「소득세법」 제89조제1항제3호 의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용받는 신축주택은 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. <개정 2005.12.31> ③제1항의 규정을 적용받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다. ④제1항의 규정을 적용함에 있어서 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 소득세법 제90조 【양도소득세액의 감면】 제95조의 규정에 의한 양도소득금액에 이 법 또는 이 법외의 법률에서 규정하는 감면소득금액이 있는 때에는 제92조제2항의 규정에 의한 양도소득과세표준에 제104조의 규정에 의한 세율을 적용하여 계산한 금액에 당해 감면소득금액에서 제103조제2항의 규정에 의한 양도소득기본공제를 한 후의 금액이 양도소득과세표준에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액에 상당하는 양도소득세를 면제한다. <개정 2000.12.29> ○ 소득세법 제92조 【양도소득과세표준의 계산】 ①거주자의 양도소득에 대한 과세표준(이하 "양도소득과세표준"이라 한다)은 종합소득·퇴직소득 및 산림소득에 대한 과세표준과 구분하여 계산한다. ②양도소득과세표준은 제94조 내지 제102조와 제118조의 규정에 의하여 계산한 양도소득금액에서 제103조의 규정에 의한 양도소득기본공제를 한 금액으로 한다. ○ 소득세법 제93조 【양도소득세액계산의 순서】 양도소득세는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 다음 각호의 규정에 의하여 계산한다.<개정 1999.12.28> 1. 제92조제2항의 규정에 의한 양도소득과세표준에 제104조의 규정에 의한 세율을 적용하여 양도소득산출세액을 계산한다. 2. 제1호의 규정에 의하여 계산한 산출세액에서 제108조의 규정에 의한 예정신고납부세액공제를 하여 양도소득결정세액을 계산한다. 이 경우 제90조의 규정에 의하여 감면되는 세액이 있는 때에는 이를 공제하여 결정세액을 계산한다. 3. 제2호의 규정에 의하여 계산한 결정세액에 제115조의 규정에 의한 가산세를 가산하여 양도소득총결정세액을 계산한다. ○ 상속세및증여세법 제47조 【증여세과세가액】 ① 증여세과세가액은 증여일 현재 이 법의 규정에 의한 증여재산가액의 합계액[제40조 제1항 제2호, 제41조의 3, 제41조의 5, 제42조 제4항의 규정에 의한 증여재산(이하 “합산배제증여재산”이라 한다)의 가액을 제외한다]에서 당해 증여재산에 담보된 채무(당해 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령이 정하는 채무를 포함한다)로서 수증자가 인수한 금액을 차감한 금액으로 한다. (2003. 12. 30. 개정) ○ 상속세및증여세법 제53조 【증여재산공제】 ① 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 자로부터 증여를 받은 경우에는 다음 각호의 구분에 따른 금액을 증여세과세가액에서 공제한다. 이 경우 수증자를 기준으로 당해 증여전 10년 이내에 공제받은 금액과 당해 증여가액에서 공제받을 금액의 합계액이 다음 각호에 규정하는 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 이를 공제하지 아니한다. (2003. 12. 30. 후단개정) 1. 배우자로부터 증여를 받은 경우에는 3억원 (2002. 12. 18. 개정) 2. 직계존속 및 직계비속으로부터 증여를 받은 경우에는 3천만원. 다만, 미성년자가 직계존속으로부터 증여를 받은 경우에는 1천5백만원으로 한다. (2003. 12. 30. 개정) 3. 배우자 및 직계존비속이 아닌 친족으로부터 증여를 받은 경우에는 5백만원 ○ 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다. ② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. ③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. ○ 상속세및증여세법 제56조 【증여세세율】 증여세는 제55조의 규정에 의한 과세표준에 제26조에 규정된 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “증여세산출세액”이라 한다)으로 한다. ○ 상속세및증여세법 제26조 【상속세 세율】 상속세는 제25조의 규정에 의한 상속세의 과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “상속세산출세액”이라 한다)으로 한다. | 과세표준 | 세율 | | 1억원 이하 | 과세표준의 10% | | 1억원 초과 ~ 5억원 이하 | 1천만원＋1억원을 초과하는 금액의 100분의 20 | | 5억원 초과 ~ 10억원 이하 | 9천만원＋5억원을 초과하는 금액의 100분의 30 | | 10억원 초과 ~ 30억원 이하 | 2억4천만원＋10억원을 초과하는 금액의 100분의40 | | 30억원 초과 | 10억4천만원＋30억원을 초과하는 금액의 100분의50 | 나. 관련 예규 (법률, 시행령, 시행규칙) ○ 서면4팀-1112, 2006.04.25 【회신】 조세특례제한법 제99조 의 3의 규정에 의한 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 규정을 적용함에 있어서 자기가 건설한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함)의 경우 당해 거주자가 신축주택취득기간(2001.5.23.부터 2003.6.30.까지) 중에 당해 신축주택의 사용승인 또는 사용검사(임시 사용승인을 포함)를 받은 경우에 한하여 동조의 규정에 의한 양도소득세과세특례 적용을 받을 수 있는 것임. ○ 서면4팀-114, 2006.01.25 【질의】 (사실관계) 서울 ○○1동 지역주택조합 조합원으로 2000.5.1. 가입신청하여 계약금은 즉시 납부함. - 일반 분양자 최초 매매계약 : 2001.5.23. - 잔금지급 : 2003.12.1. - 사용승인일 : 2003.12.23. - 소유권이전등기 : 2004.3.17. (질의) 위 지역주택조합 조합원의 경우 조세특례제한법 제99조 의 3 감면에 해당하는지. 【회신】 자기가 건설한 신축주택(「주택법」에 의한 주택조합 또는 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)으로서 2001.5.23.부터 2003.6.30.까지의 기간(서울, 과천, 5대신도시의 경우에는 2001.5.23.부터 2002.12.31.까지) 내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함)를 받은 신축주택( 「소득세법 시행령」 제156조 에 해당하는 고가주택은 제외함)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 「조세특례제한법」 제99조 의 3의 규정에 의하여 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이며, 감면하는 세액에 대하여는 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것임. ○ 서면4팀-1131. 2005.7.05. 「상속세 및 증여세법」제47조 제1항․제3항 단서의 규정에 의하여 부모로부터 자녀가 증여받은 당해 재산에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수한 사실이 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무액을 공제한 금액을 증여세 과세가액으로 하는 것이며, 그 채무상당액에 대하여는 소득세법 제88조 제1항 의 규정에 의하여 양도소득세가 과세되는 것임 . 귀 질의의 경우 약정서 등에 채무인수내용을 기재하지 아니하였더라도 사실상 자녀가 부모의 채무를 인수한 때에는 그 채무액을 증여재산가액에서 차감하는 것이며, 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항임. ○ 서면4팀-3281, 2006.09.26 【질의】 (질문1-1) 본인은 아파트를 전세보증금, 은행대출금을 아들부부에게 승계시켜 부담부증여하고자 하며, 부담부증여하는 경우 증여금액을 투기지역의 경우 기준시가로 하는지 아니면 실지거래가로 하는지 여부 (질문1-2) 만일 실거래가로 할 경우 증여시점의 실거래가는 어떻게 산출(아파트의 경우 위치, 층수, 인테리어 여부 등에 따라 다름)하는지, 근거로 삼을 수 있는 자료(국세청○○조사보고서, ○○은행, 건설부○○조사보고서)는 어떤 것인지. ※ 매입시 실거래가확인서 및 인감증명서 징구해 두었음. (질문2-1) 증여받는 자는 아들에게만 가능한지, 아들과 며느리에게 공동으로 가능한지. (질문2-2) 아들과 며느리 공동수증자일 경우 며느리에게도 비과세증여 3천만원까지 가능한지 여부 【회신】 1. 귀 질의의 경우 증여받은 아파트에 대한 증여재산 평가방법에 대하여는 기질의회신문(서면4팀-1028, 2005.6.23. ; 서면4팀-2304, 2005.11.23.)을 참조하기 바라며, 증여일 전후 3월 이내에 증여받은 재산 또는 증여받은 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액 등이 있는지 여부 등 구체적인 사실을 확인하여 시가를 산정하여야 하는 것임. 다만, 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에 한하여 「상속세 및 증여세법」 제61조 제1항 제4호 의 규정에 의하여 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 공동주택가격으로 평가할 수 있는 것임. 2. 「상속세 및 증여세법」 제53조 의 규정을 적용할 때, 성년인 거주자가 직계존속 및 직계비속으로부터 증여를 받은 경우 수증자를 기준으로 당해 증여전 10년 이내에 공제받은 금액과 당해 증여가액에서 공제받을 금액의 합계액은 3천만원을 초과할 수 없는 것이나, 시부모와 며느리는 친족에 해당하는 것으로 증여재산공제액은 5백만원이 되는 것임. 3. 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익의 산정방법에 대하여는 기질의회신문(서면4팀-888, 2006.4.10.)을 참조하기 바람. ○ 서면4팀-1028. 2005.6.23. 1. 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 증여재산의 가액은 증여일 현재 시가에 의하는 것이며, 시가란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서,「같은법 시행령」제49조 제1항 각호의 가액(이하 "매매가액 등"이라 함)은 당해 증여재산의 시가에 포함되는 것임. 이 경우 같은조 제5항의 규정에 의하여 증여일 전후 3월 이내의 기간 중 당해 재산 또는 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액 등이 있는 경우 당해 가액은 시가로 인정될 수 있는 것이며, 또한, 평가기준일 전 2년 이내의 기간(증여일전 3월 이내의 기간을 제외) 중에 매매 등이 있는 경우로서 평가기준일부터 같은조 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 당해 매매가액 등은「같은법 시행령」제56조의2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있는 것임. 시가를 산정하기 어려운 경우로서 당해 증여재산이 부동산인 경우 같은법 제61조의 규정에 의하여 평가하는 것임. 2. 같은법 제66조의 규정에 의하여 저당권이 설정된 재산은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액과 같은법 제60조의 규정에 의한 평가가액중 큰 금액으로 평가하는 것이며, 이 경우 “채권액”은 동일한 재산이 다수의 채권의 담보로 되어 있는 경우「같은법시행령」제63조 제2항의 규정에 의하여 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 하는 것임.