신축주택 감면 및 일시적2주택 비과세 해당여부

감면대상 신축주택(당해 신축주택의 보유기간이 5년이 경과한 경우 포함)은 1세대1주택 비과세 판정시 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것임

[회신] 1. 거주자(주택건설업자 제외)가 2001.5.23.부터 2003.6.30.까지(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역의 경우 2002.12.31.까지)의 기간 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하고 취득한 신축주택(매매계약일 현재 입주한 사실이 없는 주택을 말하며 분양권을 구입하여 취득하는 주택은 제외)을 그 취득일로부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면(고가주택은 제외)하는 것이며, 감면세액의 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것입니다. 2. 소득세법 시행령 제155조 제1항에 의하여 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에 양도하는 주택은 이를 1세대 1주택으로 보아 같은법 시행령 제154조 제1항의 규정을 적용하여 당해 주택이 비과세 요건을 충족한 경우 양도소득세가 비과세되는 것(고가주택은 제외)이며, 동 규정을 적용함에 있어서 상기 2.와같은 감면대상 신축주택(당해 신축주택의 보유기간이 5년이 경과한 경우 포함)은 조세특례제한법 제99조의 3 제2항의 규정에 따라 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - ○○시 ○○구소재 주택의 취득 - 계약일 : 1998년 12월 - 등기일 : 2001년 12월 - 전용면적 : 180.825㎡(52평) , 계약면적 : 255.827㎡ - 공동주택 기준시가 : 2006년 5월기준 4억6천5백만원 - 2006년 10월 매매예상가 : 7억5천만원 ○ 질의내용 위 아파트가 조세특례제한법 제99조 적용시 배제되는 고가주택에 해당하는 지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) ○ 조세특례제한법 제99조 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면】 ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(이에 부수되는 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하며, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 신축주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 자기가 건설한 주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)으로서 1998년 5월 22일부터 1999년 6월 30일까지의 기간(국민주택의 경우에는 1998년 5월 22일부터 1999년 12월 31일까지로 한다. 이하 이 조에서 “신축주택취득기간”이라 한다)사이에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택 (2003. 5. 29. 개정 ; 주택건설촉진법 부칙) 2. 주택건설사업자로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간내에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 다른 자가 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다. (2003. 5. 29. 개정 ; 주택건설촉진법 부칙) ② 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용받는 신축주택은 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) ③ 제1항의 규정을 적용받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다. (1998. 12. 28. 개정) ④ 제1항의 규정에 의한 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1998. 12. 28. 개정) ○ 조세특례제한법 부 칙 (2002. 12. 11 법률 제6762호) 제29조 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례에 관한 경과조치】 ① 이 법 시행전에 종전의 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 규정에 의하여 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였거나, 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택을 이 법 시행후 양도하는 경우 양도소득세의 감면 및 양도소득세과세대상소득금액의 계산에 관하여는 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다. 이 경우 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 또는 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사를 받은 날 당시의 고급주택 기준을 적용한다. ② 제99조의 3 제1항 제2호의 규정에 의한 신축주택으로서 이 법 시행전에 당해 신축주택에 대한 공사에 착수하여 2003년 6월 30일 이전에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 경우에는 제99조의 3 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다. 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 서면4팀-2885, 2006.08.21 【질의】 (현황) 1. 아파트 취득 및 양도현황이 아래와 같은 경우 - 1998년 12월 계약, 2001년 11월 취득, 전용면적 180㎡ - 취득일로부터 5년이내 양도, 양도가액 7억원 (질의) 1. 위 주택이 조세특례제한법 제99조 규정에 정한 감면주택에 해당하는지. 2. 위 주택 외에 수도권에 다른 주택 2채가 있는 상태에서 다른 1주택을 양도할 경우 1세대3주택 중과세율 적용 여부 【회신】 1. 「조세특례제한법」 제99조 의 규정에 의한 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면 대상에서 제외되는 고가주택은 동법 부칙 제29조 제1항에 의하여 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 당시의 고급주택 기준을 적용하는 것이며, 귀 질의의 매매계약체결(1998.12.27.) 당시 고급주택 기준은 공동주택(다가구주택을 포함하되, 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 경우를 제외함)으로서 주택의 전용 면적(주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함함)이 165제곱미터 이상이고 그 양도가액(기준시가 또는 실지거래가액 중 낮은 가액)이 5억원을 초과하는 것임. 2. 「조세특례제한법」 제99조 의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 신축주택을 제외하고 2개의 일반주택을 소유하고 있는 경우의 당해 주택(일반주택) 중 먼저 양도하는 1주택은 「소득세법 시행령」 제167조 의 3 제1항 제10호의 규정에 해당하지 아니하므로 양도소득세 중과세율을 적용하는 것임. ○ 서면4팀-1111, 2005.07.01 【질의】 〔보유주택 현황〕 ① A주택 : 용인시 소재 주택으로 1998년 하반기 조세특례제한법 제99조 의 신축주택취득기간내에 최초 계약하였고 2001.3월 완공, 2001.4월 잔금납부하였으며 전세입자가 입주하여 있는 상태임. - 전용면적 75평이며 분양가액은 3억 8천만원, 질의일 현재 기준시가는 4억원이나 시세는 6억5천만원에서 7억원 사이에서 형성되고 있음 ② B주택 : 성남시 분당구 소재 아파트로 2002.4월 취득하였고 현재 2년 11개월을 거주하고 있는 일반주택임. 〔질의〕 상기 2개 아파트를 모두 매도하고 다른 아파트를 구입할 예정임. 1. B주택(일반주택)을 먼저 양도할 경우 조세특례제한법 제99조 에 의거 A주택은 일반주택의 1세대1주택 판정시 제외되어 1세대 1주택 비과세가 가능한지. 이 경우 A주택의 고가주택 판정기준은. 2. A주택(신축주택)을 먼저 양도할 경우로서 실지양도가액이 6억원이 넘을 경우 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 감면 규정 적용시 고가주택 기준은. 만약 고가주택 기준에 해당할 경우 6억원까지는 부분적으로 감면받을 수 있는지 여부 【회신】 1. 「조세특례제한법」 제99조 의 규정을 적용함에 있어 1998.5.22.부터 1999.6.30.까지의 기간 사이에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였거나 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함)를 받은 신축주택의 고가주택 판정기준은 동법 부칙(2002.12.11. 법률 제6762호) 제29조 제1항의 규정에 의해 판단하는 것으로서, 고급주택 기준 중 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날(자기가 건설한 주택의 경우는 사용승인 또는 사용검사를 받은 날) 당시의 면적기준(공동주택의 경우 전용면적 165㎡ 이상)과 양도당시의 가액기준(기준시가 또는 실지거래가액 중 낮은 가액이 5억원 초과)을 모두 충족해야 고가주택에 해당하여 동규정의 감면을 적용받을 수 없는 것임. 여기서 당해 신축주택 외의 일반주택을 먼저 양도함에 따라 신축주택의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우의 고가주택 판정기준 중 가액기준은 당해 일반주택 양도당시 신축주택 및 이에 부수되는 토지의 가액의 합계액( 소득세법 제114조 제5항 의 규정에 의거 매매사례가액, 감정가액, 기준시가 금액을 순차적으로 적용한 가액을 말함)이 5억원을 초과하는 경우를 말하는 것으로서 당해 신축주택이 상기의 고급주택 기준에 해당하는 경우에는 양도소득세 감면대상에서 제외되는 고가주택으로 보아 먼저 양도하는 일반주택에 대하여 원칙적으로 양도소득세가 과세되는 것임 2. 질의 2의 「신축주택 취득자에 대한 양도소득세 감면 규정 적용시 고급주택 기준 적용방법」에 대하여는 이와 동일한 내용의 서면질의에 대한 기존 질의회신문(서면4팀-476, 2005.3.30. 및 서면4팀-652, 2004.5.12.)을 참고하기 바라며, 당해 신축주택이 고급주택 기준을 모두 충족하는 경우에는 신축주택(그 부수토지를 포함) 전체에 대하여 양도소득세의 감면을 적용 받을 수 없는 것임. ○ 재경원재산46014-67,1996.02.09. 【질의】 1세대1주택이라도 주택의 연면적(지하실면적 1/2 포함) 264㎡ 이상이고 주택 및 그 부수토지의 양도가액의 합계액이 5억원을 초과하는 고급주택에 대해서는 양도소득세과세 여부 - 주택연면적계산시 단독주택에 부수되는 토지상에 주택과는 별도로 지하주차장이 설치된 경우 지하주차장면적의 1/2도 주택의 면적에 포함되는지. - 양도가액 5억원은 기준시가 또는 실지거래가액 중 어느 것인지. 【회신】 소득세법시행령 제156조 제1호 가목에서의 주택의 연면적에 관하여는 재무부재산22607-402(1988.5.4.)를 참고하기 바라며, - 동법시행령에서의 양도가액은 기준시가에 의한 가액으로 하되, 실지거래가액이 기준시가보다 낮은 경우에는 실지거래가액으로 하는 것임. 참고예규: 재무부재산22601-402(1988.5.4.) 소득세법시행령 제15조 제5항 제1호 에서 규정하는 고급주택의 요건 중 " 주택의 연면적 100평 이상"이라 함은 겸용주택의 경우 주거용건물의 연면적만을 기준으로 적용하는 것임. ※ 관련법령: 현행 소득세법시행령 제156조 주) 1996.12.31. 소득세법시행령 개정으로 겸용주택의 경우에도 주택의 부분으로서 주택으로 보는 부분을 합한 면적 및 가액을 기준으로 고급주택을 판정하여야 함.