재건축기간중 취득한 대체주택의 비과세

국내에 1주택을 소유하면서 거주하는 1세대가 그 주택이 2005.12.31. 이전에 주택재개발사업 또는 주택재건축사업 시행으로 사업시행기간동안 거주하기 위하여 취득한 주택(대체주택)을 「소득세법시행령」 제156조의 2 제5항 각 호의 요건을 모두 갖추어 양도하는 때에는 제154조 제1항의 규정을 적용받을 수 있는 것임.

[회신] 귀 질의의 경우 기존 질의회신문(서면4팀-2553, 2006.07.28 , 서면5팀-400, 2006.10.13)을 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 (주택 보유현황) - A주택 : ○○도 소재 ․ 2001년 6월 취득 ․ 2004년 6월 재건축 사업시행인가 ․ 2007년 4월 완공예정 - B주택 : 서울지역 소재 ․ 2004년 5월 일반아파트 분양계약 ․ 2006년 12월 완공예정 ○ 질의내용 위의 경우 A주택의 재건축으로 인하여 다른 B주택을 취득하고 그주택에서 1년이상 거주하고 재건축아파트가 완공된 후 1년이내에 B주택을 양도하며, 완공후 1년이내에 재건축아파트에 이사하여 1년이상 거주하는 경우 양도한 B주택에 대하여 비과세 받을 수 있는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) ○ 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제156조 의 2 【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】 ① 법 제89조 제2항 본문에서 “대통령령이 정하는 1세대”라 함은 제154조의 규정에 따른 1세대를 말한다. (2005. 12. 31. 신설) ② 법 제89조 제2항 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 제3항 내지 제11항의 규정에 해당하는 경우를 말한다. (2005. 12. 31. 신설) ③ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. (2005. 12. 31. 신설) ④ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 1년이 경과하여 종전의 주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업(이하 “주택재개발사업”이라 한다) 또는 동법에 따른 주택재건축사업(이하 “주택재건축사업”이라 한다)의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 거주할 것 (2005. 12. 31. 신설) 2. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 종전의 주택을 양도할 것 (2005. 12. 31. 신설) ⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 “대체주택”이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 동조 동항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다 . (2005. 12. 31. 신설) 1. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것 (2005. 12. 31. 신설) 2. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사 (재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 거주 할 것 (2005. 12. 31. 신설) 3. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 대체주택을 양도 할 것 (2005. 12. 31. 신설) ⑬ 제4항 또는 제5항의 규정을 적용받은 1세대(제7항ㆍ제10항 또는 제11항의 규정에 따라 제4항 또는 제5항의 규정을 적용받은 1세대를 포함한다)가 제4항 제1호 또는 제5항 제2호의 요건을 충족하지 못하게 된 때에는 그 사유가 발생한 과세연도의 과세표준신고시에 주택 양도당시 제4항 또는 제5항을 적용받지 아니할 경우에 납부하였을 세액을 양도소득세로 납부하여야 한다. (2005. 12. 31. 신설) 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 서면4팀-2553, 2006.07.28 【질의】 (사실관계) A 주택(○○) : 총3년1개월 보유예정(재건축전 2년6개월 ＋ 준공후 7개월) - 아파트 매입 : 2002.10월 - 재건축사업계획승인 : 2005.4월(실거주 2년6개월) - 관리처분 예정일 : 2005.9월 - 준공예정일 : 2008.9월 - 아파트 양도 예정일 : 2009.4월 B 주택(○○) : 부부공동명의로 재건축 대체아파트에서 1년거주후 A주택준공 1년 전매도 예정임. - 일반분양권 취득 : 2005.6월 - 아파트 준공일 : 2006.2월 - 아파트 양도 예정일 : 2008.4월(단, B주택에서 1년 거주함) C 주택(○○) : - 일반분양권 매입 예정일 : 2008.4월 - 아파트 준공 예정일 : 2008.8월 - A주택 매도후 C주택으로 이사 예정일 : 2009.4월 (질의) 1. B주택은 부부공동명의로 되어 있으며, B주택을 1주택으로 볼 수 있는지. 1주택으로 볼 수 있는 경우 비과세에 해당하므로 6억원 이상만 과세되는지. 2. 현행 소득세법 시행령 제156조 의 2 제5항의 규정은 2005.12.31. 신설된 규정으로 2005.12.31. 이전에 관리처분계획인가된 조합원입주권에 대하여는 개정 전 시행규칙 제71조 제2항 제3호 및 제4호가 적용되는지. 즉 개정규정에 따라 준공후 세대전원이 이사하여 1년이상 거주시에만 비과세 적용되는지. 3. A주택 준공 및 입주 1년내에 A주택 비과세요건(3년보유)을 채우고 A주택 매도후 C주택으로 이사하는 경우 일시적2주택으로 비과세 적용받을 수 있는지 여부 【회신】 1. 소득세법 제89조 제3호 의 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 1주택을 여러 사람이 공유하고 있는 때에는 공유자 각인이 1주택을 소유한 것으로 보는 것임. 다만, 그 공유자가 동일 세대를 구성한 경우에는 세대별 공유지분을 1주택으로 보아 동 규정을 적용하는 것이며, 1주택을 수인이 소유하고 있는 경우 고가주택의 판정은 소유지분에 관계없이 판정대상 주택이 현행 소득세법 시행령 제156조 규정에 의한 고가주택의 범위에 해당하면 이를 고가주택으로 취급하는 것임. 2. 국내에 1주택을 소유하면서 거주하는 1세대가 그 주택이 2005.12.31. 이전에 주택재개발사업 또는 주택재건축사업 시행으로 사업시행기간동안 거주하기 위하여 취득한 주택(대체주택)을 「소득세법시행령」 제156조 의 2 제5항 각 호의 요건을 모두 갖추어 양도하는 때에는 제154조 제1항의 규정을 적용받을 수 있는 것임. 3. 소득세법 시행령 제155조 제1항 의 일시적 2주택인 경우에 대한 1세대 1주택의 특례를 적용함에 있어서 기존주택을 멸실하고 재건축한 주택은 재건축주택의 완공시점에서 새로 취득한 주택으로 보는 것이 아니라 기존주택의 연장으로 보는 것임. ○ 서면5팀-400, 2006.10.13 【질의】 (사실관계) ○○도 ○○시 ○○소재 ○○아파트 재건축아파트로 2006년 7월 사업시행인가를 득하였고, 2006년 9월 관리처분인가를 ○○시에 접수하여 2006년 10월말부터 이주를 개시할 예정임. (질의내용) 위와 같은 상황에서 가. 질의1 주택재건축사업에 따른 대체주택 비과세 규정을 적용함에 있어서 대체취득으로 인정되는 시점이 ① 사업시행인가 이후 주택취득 ② 관리처분인가 이후 주택취득인지 여부 나. 질의2 주택재건축사업에 따른 대체주택 비과세 규정을 적용함에 있어서 ① 재건축단지 내부거주자에게만 해당하는지. ② 재건축단지 외부거주자에게도 해당하는지 여부 【회신】 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대해 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택 재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 사업시행인가일 이후 다른주택(이하에서 “대체주택”이라 한다)을 취득하는 경우로서 「소득세법 시행령」 제156조 의 2 제5항에서 규정하는 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 동법 시행령 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것이나, 거주사실없는 1주택을 소유한 1세대가 당해 주택에 대한 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 취득한 주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제156조 의 2 제5항을 적용받을 수 없는 것임 .