비거주자에게 신축임대주택 특례 규정이 적용되는지 여부

양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 ‘필요경비’라 함은 「소득세법」 제97조 제1항의 규정에 열거된 비용을 말하는 것임.

[회신] 사업용고정자산의 양도로 인하여 발생하는 소득은 양도소득세가 과세되며 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 ‘필요경비’라 함은 「소득세법」 제97조 제1항의 규정에 열거된 비용을 말하는 것이며, 이 경우 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액의 경우 자본적 지출액으로 보아 필요경비에 포함하는 것이나, 귀 사례의 소송비용 및 설비비등이 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하는지 여부는 사실관계를 종합하여 판단할 사항입니다. 1.질의내용요약 ○사실관계 - 임대를 목적으로 주상복합상가 3호 (302호,303호,304호)를 경매로 1억원에 취득하였음. - 처남이 사업을 위한 인허가상의 문제로 투자반환 소송에 의하여 6200만원의 투자반환 판결을 받았으며 이의 소송에 따른 간접비용이 수천만원 들어갔음. - 제가 인테리어 설비비용 및 비품구입 영수증 입증가능액이 약 5천만원이 들어갔으며 2.4억원에 매도코자 함. ○질의내용 - 위의 경우 필요경비로 공제받을 수 있는 경비는 얼마인지? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) 3. (삭제, 2000. 12. 29.) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) ② 양도자산보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다. (1994. 12. 22. 개정) (이하생략) ○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문 에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 제89조 제1항 의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액( 제89조 제2항 제1호 의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996. 12. 31. 신설) ② 제1항 제1호의 규정에 의하여 제89조 제2항 제1호 의 규정에 의한 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 산림소득금액 계산시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다. ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “ 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 ”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. (2000. 12. 29. 개정) 1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 (2000. 12. 29. 개정) 2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (2000. 12. 29. 개정) 3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것 ○ 소득세법시행령 제67조 【즉시상각의 의제】 ② 제1항에서 “자본적 지출”이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다. (1998. 12. 31. 신설) 1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조 (1998. 12. 31. 신설) 2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치 (1998. 12. 31. 신설) 3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치 (1998. 12. 31. 신설) 4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구 (1998. 12. 31. 신설) 5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 ○ 소득세법 시행규칙 제79조 【양도자산의 필요경비 계산등】 ① 영 제163조 제3항 제4호에서 “재정경제부령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 비용을 말한다. (1998. 8. 11. 직제개정) 1. 생략 2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용 3. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비 4. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 가액 5. 사방사업에 소요된 비용 6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용 ○ 소득세법 기본통칙 24-9 【사업용 고정자산의 처분에 따른 차손익 등의 처리】 ① 사업용 고정자산을 양도함으로써 발생하는 차손익은 부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ산림소득의 계산에 있어서 총수입금액이나 필요경비에 산입하지 아니한다. ② 사업용 고정자산을 내용연수의 경과로 폐기 처분하는 경우 잔존가액과 처분가액과의 차손익은 부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ산림소득의 계산에 있어서 총수입금액이나 필요경비에 산입하지 아니한다 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) . ○ 서면4팀-2455, 2006.07.25 【제목】 양도자산을 취득한 후 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로 각 소득금액 계산시 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액은 자본적지출에 해당함 【질의】 - 당초 경락으로 취득한 양도자산의 다음과 같은 비용이 양도가액에서 공제 가능한 필요경비에 해당하는지 등 1. 취득시 법원집행관실을 통하여 강제집행을 하는 경우 당해 강제 집행비용 2. 전소유자의 임차자에 대한 명도 조건 합의금 3. 전소유자가 체납한 도시가스요금 및 관리비등 【회신】 거주자의 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 ‘필요경비’라 함은 「소득세법」 제97조 제1항 의 규정에 열거된 비용을 말하는 것이며, 이 경우 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액의 경우 자본적 지출액으로 보아 필요경비에 포함하는 것임. 귀 사례의 필요경비가 이에 해당하는지 여부는 사실관계를 확인하여 판단할 사항임. ○ 소득46011-2410, 1998.08.25 * 【제목】 ‘토지·건물·부동산에 관한 권리’인 사업용고정자산과 영업권을 양도하는 경우는 ‘양도소득’이 되나 그 외의 자산과 영업권 양도시는 ‘일시재산소득’으로 과세됨 【질의】 - 면세사업자인 중계유선방송업자가 사업일체를 종합유선방송업자에게 일괄 양도하면서 양도사업자가 종합유선방송국의 주주가 되므로 법인세법상의 부당행위계산 문제로 인하여 법인세법이 인정하는 공인감정기관의 평가금액과 내용에 따라 매매가격을 결정하기로 합의하고, 양도대상자산을 방송시설(전송망 시설 포함) 과 기타 실물자산을 일괄 양도하되 부채는 양도대상에서 제외하였으며 총 양도가액은 7.7억원(감정가액)인 경우 * 전송망을 포함한 방송설비 : 6억원 * 기구 및 비품 : 5천만원 * 임대보증금 : 2천만원 * 영업권 : 1억원 - 이건 거래에 대하여 부가가치세가 과세되는지 여부(전송망장비는 부외자산임) 및 소득세 신고 방법은. 【회신】 1. 행정관청의 인가ㆍ허가ㆍ면허 등을 받아 사업을 영위하는 개인사업자가 당해 사업용고정자산(토지ㆍ건물 또는 소득세법시행령 제157조 제3항 에 규정하는 부동산에 관한 권리를 말함)과 함께 영업권을 양도함으로 인하여 발생하는 소득은 같은법 제94조 제5호 및 같은법시행령 제158조 제1항 제3호의 규정에 의하여 양도소득세가 과세되는 것이며 2. 같은법시행령 제158조 제1항 제3호에 규정하는 사업용고정자산(토지ㆍ건물 또는 부동산에 관한 권리)외의 사업용고정자산과 영업권(행정관청으로부터 인가ㆍ허가ㆍ면허 등을 받음으로써 얻는 경제적이익 포함)을 함께 양도하는 경우 당해 영업권의 양도로 인하여 발생하는 소득은 같은법 제20조의 2 제1항 제2호에 규정하는 일시재산소득에 해당하는 것임. 3. 그리고, 사업용고정자산을 양도함으로써 발생하는 차손익은 사업소득금액계산에 있어서 총수입금액이나 필요경비에 산입하지 아니하는 것이며, 일시재산소득인 영업권양도에 대한 수입금액을 장부 기타 증빙서류에 의하여 계산할 수 없는 경우 상속세 및 증여세법시행령 제59조 제2항 의 규정에 의한 영업권 평가액에 소득세법시행령 제144조 제2항 제3호 의 규정에 의하여 계산한 점포임차권의 가액을 포함하여 당해 영업권의 수입금액으로 하는 것임. 【관련법규】 - 소득세법 제20조 의 2, 제27조, 제94조 - 소득세법시행령 제40조 의 2, 제144조, 제158조, 같은법기본통칙24-9 - 상속세 및 증여세법시행령 제59조 ○ 서일46011-11258, 2002.09.26 【제목】 사업용고정자산을 처분 또는 멸실하는 경우, 그 처분가액과 장부가액은 총수입금액이나 필요경비에 불산입함 【질의】 〈가건물에 대한 필요경비 계산방법〉 지방자치단체로부터 존속기간 2년, 도시계획집행시 무보상 철거를 조건으로 가건물을 신축하여 부동산임대업을 하고 있을 경우 필요경비 계산방법에 대하여 질의함. 1. 허가조건에 관계없이 정상적인 건물로 간주하여 소득세법시행령 제63조 의 규정에 의하여 구조 또는 자산별, 업종별 내용연수와 그에 따른 상각률을 적용하여 계산한 감가상각비를 필요경비로 계산하는지 아니면 허가 조건상의 존속기간에 따라 균등액을 필요경비로 계산하는지. 2. 소득세법시행령 제63조 의 규정에 의한 내용연수 및 상각률로 계산한 감가상각비를 필요경비로 계산할 경우 내용연수가 경과하기 전에 이 건 가건물을 철거한다면 장부상 잔액의 필요경비 계산시기 및 방법 【회신】 귀 질의의 경우 건축물에 대한 감가상각비는 소득세법시행령 제63조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 계산하는 것이나, 사업용 고정자산을 철거한 경우 우리청의 관련 기질의회신문(소득 46011-21129, 2000. 9. 6 ; 소득 22601-2005, 1991. 10. 23 ; 소득 1264-3277, 1979. 12. 10)을 참고하기 바람. (참고 : 소득 1264-3277, 1979. 12. 10) 거주자의 사업용고정자산의 양도로 인하여 발생하는 소득은 소득세법 제23조 에 규정하는 양도소득에 대한 소득세 이외는 과세하지 아니하므로 사업용 고정자산의 양도차손금은 동법시행령 제60조의 규정에 의하여 거주자의 소득금액계산상 필요경비에 산입하지 아니하며, 소득세법시행령 제85조 의 2 제4항 즉시 상각의 의제규정에 대하여는 거주자는 시설의 개체 또는 기술의 낙후로 인하여 사업별고정자산의 일부를 폐기한 경우를 규정한 것임. ○ 재일46014-3193, 1994.12.15 . 【제목】 양도자산의 용도변경을 위하여 지출한 비용은 실거래가액으로 계산하는 경우에만 필요경비로 공제하는 것이고 용도변경의 당사자는 소유자와 시공자의 사적 계약조건에 따라서 사실 판단할 사항임 【질의】 A의 필요에 의해 A의 비용으로 공사하는 조건으로 자주 B의 동의(토취장사용승낙)를 받아 A의 명의로 토지형질변경(토취장)허가를 득하여 A가 공사하는 도중에 B가 조성지 미조성지로 구분하여 지목변경없이 C에게 양도했으며, 토지형질변경(토취장)공사는 A에 의해 준공된 뒤 소생된 토지 지목(임야)을 대지로 C가 변경하고 지목변경으로 인한 취득세도 C가 납부한 경우 * 대지조성을 한 사람은 A, B, C 중 누가 해당하는지와 * 대지 조성자가 B일 경우, B에게 세금(양도세, 종합소득세)을 과세할 때 A가 지출한 공사 비용을 B가 대지조성비용으로 공제받을 수 있는지. 【회신】 양도자산의 용도변경을 위하여 지출한 비용은 소득세법시행령 제4항 제2호 및 제3호의 규정에 따라서 실지거래가액으로 계산하는 경우에만 "설비비와 개량비"로서 필요경비로 공제하는 것임. 또한, 용도변경의 당사자는 소유자와 시공자의 사적 계약조건에 따라서 사실판단할 사항임. ○ 서면4팀-1033, 2006.04.21 【회신】 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 소득세법 제97조 및 같은법 시행령 제163조 제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것이며, 귀 질의의 경우 구체적으로 이에 해당하는지 여부는 증빙서류를 확인하여 사실판단할 사항임.