일시적인 2주택 비과세 특례 적용여부

양도가액에서 공제하는 취득가액 및 필요경비는 소득세법 제97조 및 동법 시행령 제163조의 규정에 열거된 항목으로 객관적인 자료에 의하여 관련내용이 확인되는 경우에는 그 가액으로 하는 것임.

[회신] 양도소득세를 실거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에서 공제하는 취득가액 및 필요경비는 ｢소득세법 ｣제97조 및 ｢동법 시행령｣ 제163조의 규정에 열거된 항목으로 객관적인 자료에 의하여 관련내용이 확인되는 경우에는 그 가액으로 하는 것이며 취득가액이 확인되지 않는 경우 ｢소득세법 시행령｣ 제176조의 2 제1항 내지 제2항의 규정에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하며, 이때 필요경비는 ｢동법 시행령｣ 제163조 제6항 제1호 및 2호의 규정에 의한 기준시가의 3％를 공제하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 질 의 1. 철거된 건물의 취득가액이 사실상 입증이 어려운 경우 그 건물의 환산가액을 건물의 취득가액으로 보아 필요경비에 산입할 수 있는지. 2. 취득가액을 환산가액으로 공제하는 경우에도 실지지출된 필요경비는 양도가액에서 공제받을 수 있는지 여부? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정) 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정) 3. 삭 제 (2000. 12. 29) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정) ② -⑦ 생략 ○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① -② 생략 ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. (2000. 12. 29 개정) 1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 (2000. 12. 29 개정) 2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (2000. 12. 29 개정) 3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 (2000. 12. 29 개정) 4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정) ④ 삭 제 (2000. 12. 29) ⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. (2000. 12. 29. 개정) 1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 「증권거래세법」에 의하여 납부한 증권거래세 (2005. 2. 19. 개정) 2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손 (2000. 12. 29. 개정) ⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 “대통령령이 정하는 금액”이라 함은 다음 각호의 금액을 말한다 . (1997. 12. 31. 개정) 1. 토 지 (1997. 12. 31. 개정) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000) 2. 건 물 (1997. 12. 31. 개정) 가. 법 제99조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 건물(그 부수토지를 포함한다) 및 동호 라목의 규정에 의한 주택 (2005. 8. 5. 개정) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 다목 또는 라목의 가액 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000) 나. 가목외의 건물 (1999. 12. 31. 개정) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000) 3. 법 제94조 제1항 제2호 나목 및 다목의 규정에 의한 자산(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산을 제외한다) (2000. 12. 29. 개정) 취득당시의 기준시가×7/100 4. 제1호 내지 제3호 외의 자산 (1997. 12. 31. 개정) 취득당시의 기준시가×1/100 ⑦ 법 제97조 제4항에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 법 제94조 제1항 제4호 나목의 자산을 말한다. (2003. 12. 30. 개정) ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법기본통칙 97-10 【철거되는 건물의 필요경비산입】 토지와 건물을 함께 취득한 후 토지의 이용편의를 위하여 당해 건물을 철거하고 토지만을 양도하는 경우로서 그 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 철거된 건물의 취득가액과 철거비용의 합계액에서 철거된 잔설처분가액을 차감한 잔액을 양도자산의 필요경비로 산입한다. 다만, 그 양도차익을 기준시가로 산정하는 경우에는 철거된 건물의 취득당시의 기준시가에 영 제163조 제6항 제1호의 금액을 가산한 금액을 양도자산의 필요경비로 산입한다. 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○서면4팀-1662, 2005.09.15 【제목】토지와 건물을 함께 취득한 후 토지의 이용편의를 위하여 건물을 철거하고 토지만을 양도한 경우로서 양도차익을 기준시가로 산정하는 경우 철거된 건물의 취득당시 기준시가는 필요경비로 산입됨 【질의】 ( 사실관계) - 부동산(토지 및 건물) 매매계약 당시 취득자는 주상복합아파트를 건설할 목적으로 매매계약을 체결하고 건물은 노후되어 쌍방 합의하에 취득자가 철거하는 조건으로 건물가액을 제외한 토지대금에, 세입자 및 임차인들에게 지급할 건물보상비 및 점유보상비(권리금)등을 포함하여 토지부분만 매매계약을 체결 - 양도자는 부동산에 대한 잔금을 받는 날까지 세입자 및 임차인 등을 철수완료 시킨 후 철거할 건물을 명도하기로 하였으나 세입자 및 임차인들이 당초 계약기간 미경과, 건물보상비 및 점유보상비(권리금)의 과다한 요구로 명도소송을 제기하여 소송계류 중에 있어서 부동산 잔금을 받는 날까지 건물을 명도하지 못하고 먼저 토지만 소유권이전 등기한 후 상당기간(1년) 경과 후 명도소송이 종료 - 이후 양도자가 관할구청에 건물멸실 허가를 신청하여 당초 쌍방의 합의대로 건물을 철거한 경우 (질의사항) 위의 부동산에 대한 양도차익을 기준시가로 산정하는 경우 철거된 건물의 취득당시의 기준시가에 소득세법 시행령 제163조 제6항 제1호 의 금액을 가산하여 양도자산의 필요경비로 산입할 수 있는지. 【회신】 토지와 건물을 함께 취득한 후 토지의 이용편의를 위하여 당해 건물을 철거하고 토지만을 양도하는 경우로서 그 양도차익을 기준시가로 산정하는 경우에 는 철거된 건물의 취득당시의 기준시가에 「소득세법 시행령」 제163조 제6항 제1호 의 금액을 가산한 금액을 양도자산의 필요경비로 산입하는 것임. 이 경우 토지의 이용편의라 함은 토지와 건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 것으로 인정되는 때를 말하는 것으로, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지의 여부는 관련사실을 확인하여 판단할 사항임. ○ 서면5팀-234, 2006.09.26 【제목】 취득가액을 환산가액으로 적용하는 경우의 기타 필요경비는 소득세법 시행령 제163조 제6항 에서 규정하는 금액으로 하는 것임 【질의】 - 취득가액이 확인되지 않아 환산가액을 적용하는 경우 필요경비는 취득시 기준시가의 3％가 적용되는 것인지 아니면 재일46014-1146(1998.6.24.)에서 기준시가에 의하여 산 정하는 경우에는 멸실된 건물의 취득당시 기준시가와 소득세법 시행령 제163조 제6항 제1호 금액의 합계액을 필요경비에 산입하는 것으로 되어 있어 이를 적용할 수 있는 것인지. 【회신】 자산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 기타 필요경비는 「소득세법」 제97조 제1항 제2호 내지 제4호에 규정하는 것으로 하는 것이나 다만, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없어 환산가액을 취득가액으로 하는 경우의 기타 필요경비는 같은법 시행령 제163조 제6항에서 규정하는 금액으로 하는 것이며, 토지와 건물을 함께 취득한 후 당해 건물을 철거하고 새로운 건물을 신축하여 양도하는 경우로서 그 양도차익을 기준시가로 산정하는 경우 멸실된 구건물의 취득가액은 필요경비로 산입할 수 없는 것임. ○ 서면4팀-781, 2006.03.31 【제목】 구건물 멸실하고 건물을 신축하여 토지와 일괄하여 양도하는 경우 멸실된 구건축물의 취득가액은 토지가액에 포함됨 【질의】 (사실관계) 토지 투기지역인 고양시 ○○구 소재의 토지와 근린생활시설을 일괄양도 - 1988년 : 토지와 건물을 일괄 취득 - 1999년 : 건물이 재해로 멸실되어 건물을 신축함. - 2005년 12월 : 토지와 건물을 일괄양도 (질의사항) 구건물 멸실되고 건물을 신축하여 토지와 함께 일괄 양도하는 경우 실지거래가액으로 양도소득세 계산시 멸실된 구건물의 취득가액 처리방법 【회신】 소유토지에 소재하는 건물을 멸실하고 새로운 건물을 신축하여 그 소유토지와 신축한 건물을 일괄 양도하는 경우 건물의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 때에 양도가액에서 공제하는 취득가액은 당해 건물신축시 실지 소요된 가액으로 하고 종전 건물의 취득가액은 이에 포함하지 아니하는 것이며, 토지에 대한 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우에는 멸실된 건물의 취득가액과 철거비용의 합계액에서 멸실건물의 잔설 처분가액을 차감한 잔액을 필요경비에 산입하는 것이며, 기준시가에 의하여 산정하는 경우에는 멸실된 건물의 취득당시 기준시가와 소득세법 시행령 제163조 제6항 제1호 의 금액의 합계액을 필요경비에 산입하는 것임. ○ 서면4팀-2794, 2006.08.16 【제목】 취득가액을 알 수 없는 경우 취득가액은 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목의 규정에 따라 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정함 【질의】 (현황) 1. 성남시 ○○구 소재 아파트를 1992년 12월 취득하고 2006년 6월 양도함. - 주택투기지역이므로 실지거래가액으로 신고하여야 하나 취득가액을 입증할 계약서 등이 없고 취득세 납부사실만 알 수 있는 경우 2. 당초 취득시 소요된 경비는 다음과 같음. - 1992년 9월경 인테리어공사비 8,000만원(추정견적서는 있으나 영수증은 없음) - 2003년 12월 방과 방사이의 벽 철거 및 마루판, 붙박이장 공사비 1,650만원중 600만원 지급증빙 있음. - 등기관련 법무사수수료 1,558,820원, 중개수수료 4,260,000원 (질의) 위 경우 1) 취득가액을 얼마로 보는지, 2) 필요경비 공제 가능 여부를 질의함. 【회신】 1. 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 경우로서 소득세법 제94조 제1항 각호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 그 취득가액은 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 나목 및 같은법 시행령 제163조 제12항의 규정에 따라 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정하는 것임. 2. 자산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 기타 필요경비는 「소득세법」 제97조 제1항 제2호 내지 제4호에 규정하는 것으로 하는 것이나 다만, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없어 환산가액을 취득가액으로 하는 경우의 기타 필요경비는 같은법 시행령 제163조 제6항에서 규정하는 금액으로 하는 것임. ○ 서면4팀-544, 2005.04.11. 【제목】 취득시 실제 매매가액이 없는 경우 소득세법 시행령 제176조 의 2 제1항 내지 제2항의 규정에 따라 순차적으로 적용됨 【질의】 (사실관계） - 양도물건 : 충남 ○○군 ○○면 ○○리 XXX-XX번지 소재 임야(주택외투기지역임) - 양도가액 : 35,000,000원(2005.3.16. 양도) - 취득가액 : ㆍ 실제 취득가액 : 30,000,000원(1990.3.17. 취득하였으며, 매매계약서는 없음) ㆍ 취득시 검인계약서상 매매가액 : 13,335,200원 ㆍ 취득시 기준시가 : 17,852,400원 (질의） 1. 위의 경우 취득시 실제 매매계약서가 없으나 양도소득의 필요경비계산 방법은. 2. 증빙은 없지만 필요경비는 양도차익의 1％를 공제할 수 있는지. 【회신】 1. 양도소득세를 실거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에서 공제하는 취득가액 및 필요경비는 소득세법 제97조 및 동법 시행령 제163조의 규정에 열거된 항목으로 객관적인 자료에 의하여 관련내용이 확인되는 경우에는 그 가액으로 하는 것이며, 2. 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정하는 것임. 3. 그리고 취득가액이 확인되지 않는 경우 소득세법 시행령 제176조 의 2 제1항 내지 제2항의 규정에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하며, 이때 필요경비는 동법 시행령 제163조 제6항 제1호의 규정에 의한 기준시가(토지의 경우 개별공시지가)의 3％를 공제하는 것임. ○ 재산46014-541, 2000.05.06 【제목】 토지와 건물을 함께 취득해 일부 건물을 멸실한 후 잔여건물과 토지를 사용하다 양도하는 경우 멸실된 건물의 취득가액 및 철거비용은 양도가액에서 공제안됨 【질의】 1976. 4. 10 대지 150㎡와 동 지상주택 84㎡를 취득하여 소유하던 중 1999. 10. 30 매매하였으나 개별공시지가에 의한 양도소득 산정이 부적합하여 실지양도가액과 1985. 1. 1 기준의제 취득가액에 의한 방법에 따라 양도소득세를 신고 납부하였음. 그런데 본인이 취득한 건축물 면적은 84㎡이었으나 1979. 6. 47㎡를 멸실하여 1985. 1. 1 기준 건축물 면적은 37㎡(84㎡-47㎡)인 경우, 실지 거래금액에 의한 양도차익 산정에 있어서는 멸실된 건축물가액도 필요경비로 인정이 된다는 해석이 있어(재산 01254-2171, 1988. 8. 3) 본인의 경우에도 1985. 1. 1 기준 의제 취득가액 산정시 1979. 6. 멸실된 건축물 가액도 필요경비로 인정받을 수 있는지 여부를 질의함. 【회신】 건축물과 부수토지를 함께 취득하여 건축물 중 일부를 멸실한 후 잔여 건축물과 부수토지를 상당기간동안 사용하다가 양도하는 경우로서 자산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 멸실된 건축물의 취득가액 및 철거비용은 양도자산의 양도가액과 직접 대응되는 비용으로 볼 수 없으므로 필요경비에 산입되지 않는 것임.