실지취득가액의 의미

당해 자산의 거래와 직접 관련없이 별도의 거래로 인하여 발생하는 지출금액은 필요경비에 해당하지 않는 것임.

[회신] 거주자가 양도자산(재건축아파트)의 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액(납부한 청산금을 포함함)에 「소득세법」 제97조 제1항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액이 되는 것이며, 당초 대금지급방법 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액과, 당해 자산의 거래와 직접 관련없이 별도의 거래로 인하여 발생하는 지출금액은 동규정에 의한 필요경비에 해당하지 않는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 재건축조합의 조합원이 분양받은 아파트를 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 계산하는 경우로서 필요경비에 해당하는지 여부 ○ 질의내용 1) 조합원 분담금(중도금,잔금)을 정해진 날자에 내지 못하여 추가로 지불한 연체료 2) 분양당시는 예상하지 못한 추가비용(방음벽설치비, 상가분양금의 부족으로 발생한 비용)으로 조합원들이 정해진 분담금 외에 추가로 부담한 추가분담금 3) 조합으로부터 대출받은 이주비용에 대한 이자 중 조합원부담분 이자 (이주비용 이자중 일부는 조합에서 부담하고, 일부는 조합원이 부담하였음) 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정) 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) 3. (삭제, 2000. 12. 29.) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996. 12. 31. 신설) ② 제1항 제1호의 규정에 의하여 제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 산림소득금액 계산시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다. ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. (2006. 9. 22. 개정) 1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 (2000. 12. 29. 개정) 2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (2000. 12. 29. 개정) 3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 (2000. 12. 29. 개정) 3의 2. 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) (2006. 9. 22. 신설) 3의 3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다) (2006. 9. 22. 신설) 4. 제1호 내지 제3호, 제3호의 2 및 제3호의 3에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것 (2006. 9. 22. 개정) ④ (삭제, 2000. 12. 29.) ⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. (2000. 12. 29. 개정) 1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 「증권거래세법」에 의하여 납부한 증권거래세 (2005. 2. 19. 개정) 2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손 (2000. 12. 29. 개정) 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 서면4팀-1009, 2004.07.02 【질의】 분양권을 양도하는 경우로서 중도금 납부기한을 지키지 못하여 이에 대한 이 자를 부담할 경우 동 이자금액이 양도소득의 필요경비에 산입할 수 있는지 여부 【회신】 양도차익의 계산에 있어서 당초 대금지급방법 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 양도가액에서 공제할 취득원가에 포함하지 아니하는 것임. ○ 서면4팀-2196, 2005.11.15 【질의】 (주택현황) 본인은 1996.2월 서울시 ○○구 ○○동X가 소재 토지를 취득하여 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재개발사업의 정비사업조합의 조합원으로서 토지를 출자하고 관리처분계획에 따라 재개발아파트를 취득하였음. - 관리처분계획인가일 : 1997.11월 - 재개발아파트 준공일 : 2001.12월 - 양도일 : 2004.11월 (질의) 1. 상기의 재개발아파트를 양도하는 경우 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산할 수 있는지. 〈갑설〉 소득세법 제96조 제1항 제6호 의 규정에 의거 증빙서류와 함께 제출하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익 계산이 가능함. 〈을설〉 기준시가에 의한 3단계로 구분하여 양도차익을 계산하여야 함. 2. 실지거래가액에 의한 양도차익 계산이 가능하다면 그 양도차익의 구체적 산정방법은. 〈갑설〉 실지양도가액에서 실지취득가액과 등록세 등 부대비용 및 납부청산금을 차감하여 양도차익을 계산함. 〈을설〉 구토지, 대지권, 신축아파트 3단계로 구분하여 양도차익을 계산함. 【회신】 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축건물 및 그 부수토지를 양도하는 경우로서 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 그 양도가액 및 취득가액을 「소득세법」 제96조 제1항 제6호 의 규정에 의거 실지거래가액에 의하여 계산할 수 있는 것임. 이 경우 당해 양도자산(재개발아파트)의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액(납부한 청산금을 포함함)에 「소득세법」 제97조 제1항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액이 되는 것임. ○ 서면4팀-2666, 2006.01.03 【질의】 1. 본인은 영안실을 취득한 후 개인 A와 영안실 임대차 계약을 맺고, A가 영안실을 본인으로부터 임차하여 약 3년간 운영하여 오던 중 본인의 사정상 영안실을 B에게 매각하게 되었던 바, A는 그동안 영안실 운영에 관한 영업상의 권리를 주장하여 권리금으로 3억원을 요구, 이를 지급하지 않으면 A가 영안실 영업장을 비워주지 않게 되고 이렇게 되면 매수자 B는 영안실을 매수하려 하지 않기 때문에, 부득이 본인은 이 영안실을 매도하기 위하여 영안실 총 매도대금 16억원을 받아 그 중 3억원은 권리금으로 A에게 지급하였음. 이 경우 본인이 A에게 지급한 권리금 3억원이 소득세법 제97조 제1항 제4호 의 양도비로서 자산을 양도하기 위하여 필수적으로 발생한 직접 지출한 비용에 해당하는지. 2. 개인이 아파트를 A시행사로부터 분양받아 계약금은 지급하고 중도금은 B은행으로부터 융자를 받아 A시행사에 지급하였음. 이때 B은행으로부터 중도금 융자에 대한 이자비용이 당해 자산의 취득에 소요되는 차입금에 대한 지급이자(건설이자) 상당액에 해당하여 소득세법 시행령 제163조 에서 규정한 양도자산의 필요경비에 해당하는지. 【회신】 거주자가 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에 공제할 필요경비는 「소득세법」 제97조 및 동법 시행령 제163조의 규정에서 정하는 바에 따라 공제하는 것이므로, 귀 질의의 경우 당해 자산의 양도거래와 직접 관련없이 별도의 거래로 인해 발생하는 지출금액과 취득자금으로 활용된 금융기관 차입금에 대한 지급이자 상당액은 동 규정에 의한 필요경비에 해당하지 아니하는 것임.