비상장주식의 소득세법상 기준시가 산정시 토지 기준시가 산정방법

비상장주식의 기준시가 산정시 순자산가액은 양도일 또는 취득일이 속하는 사업연도의 직전사업연도 종료일 현재 당해 법인의 장부가액(토지의 경우에는 기준시가)에 의하는 것임.

[회신] 1. 소득세법 제94조 제1항 제3호 다목의 규정에 의한 비상장법인의 주식에 대한 기준시가 산정은 상속세 및 증여세법 제63조 제1항 제1호 다목의 규정을 준용하여 평가한 가액으로 하는 것이며, 이 경우 평가기준시기 및 평가액은 소득세법 시행령 제165조의 규정에 의하는 것으로써, 동령 동조 제4항 제2호의 산식에서 규정하는 순자산가액은 양도일 또는 취득일이 속하는 사업연도의 직전사업연도 종료일 현재 당해 법인의 장부가액(토지의 경우에는 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 기준시가)에 의하는 것입니다. 2. 귀 질의의 경우 1990.8.30. 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 「소득세법 시행령」 제164조 제4항의 규정에 의하여 계산한 가액으로 하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 의제취득일(1986.1.1)전에 취득한 비상장주식을 양도하고 취득가액을 확인할 수 없어 소득세법 시행령 제176조의2 제2항 의 규정에 따라 환산하는 경우 ○ 질의내용 1) 1985.12.31현재 기준시가 산정시 토지의 기준시가 산정방법은? 2) 1985.12.31현재 보유하던 토지 일부를 1988년 및 1996년 양도한 경우 토지의 1985.12.31현재 기준시가 평가방법은 ? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29. 개정) 1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29. 개정) 2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29. 개정) 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2000. 12. 29. 개정) 나. 지상권 (2000. 12. 29. 개정) 다. 전세권과 등기된 부동산임차권 (2000. 12. 29. 개정) 3. 다음 각목의 1에 해당하는 주식 또는 출자지분(신주인수권을 포함한다. 이하 이 장에서 “주식등”이라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29. 개정) 가. 증권거래법에 의한 주권상장법인(이하 “주권상장법인”이라 한다)의 주식등으로서 소유주식의 비율ㆍ시가총액 등을 감안하여 대통령령이 정하는 대주주(이하 이 장에서 “대주주”라 한다)가 양도하는 것과 동법에 의한 유가증권시장(이하 “유가증권시장”이라 한다)에서의 거래에 의하지 아니하고 양도하는 것 (2000. 12. 29. 개정) 나. 「증권거래법」에 의한 코스닥상장법인(이하 “코스닥상장법인”이라 한다)의 주식등으로서 당해 법인의 대주주가 양도하는 것과 동법에 의한 코스닥시장(이하 “코스닥시장”이라 한다)에서의 거래에 의하지 아니하고 양도하는 것 (2005. 12. 31. 개정) 다. 주권상장법인 또는 코스닥상장법인이 아닌 법인의 주식등 (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ⑥ 법률 제4803호 「소득세법개정법률」 부칙 제8조에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 다음 각호의 자산을 말한다. (2005. 2. 19. 개정) 1. 1984년 12월 31일 이전에 취득한 법 제94조 제1항 제2호 및 제4호의 자산 (2000. 12. 29. 개정) 2. (삭제, 1995. 12. 30.) 3. 1985년 12월 31일 이전에 취득한 법 제94조 제1항 제3호의 자산 (2000. 12. 29. 개정) ⑦ 법률 제4803호 「소득세법개정법률」 부칙 제8조에서 “대통령령이 정하는 날”이라 함은 다음 각호의 날을 말한다. (2005. 2. 19. 개정) 1. 법 제94조 제1항 제2호 및 제4호의 자산의 경우에는 1985년 1월 1일 (2000. 12. 29. 개정) 2. (삭제, 1995. 12. 30.) 3. 법 제94조 제1항 제3호의 자산의 경우에는 1986년 1월 1일 (2000. 12. 29. 개정) ○ 소득세법 시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】 ④ 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식중 시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전의 「지방세법」상 시가표준액을 말한다. (2005. 2. 19. 개정) 1990년 1월 1일을 취득당시의 시가표준액 기준으로 한 × ─────────────────── 개별공시지가 1990년 8월 30일 현재의 시가표준액과 그 직전에 결정된 시가표준액의 합계액을 2로 나누어 계산한 가액 ○ 소득세법 시행령 제165조 【토지ㆍ건물외의 자산의 기준시가 산정】 ④ 법 제99조 제1항 제5호 후단의 규정에 의한 평가기준시기 및 평가액은 다음 각호에 정하는 바에 의한다. (2000. 12. 29. 개정) 1. 1주당 가액의 평가 (2000. 12. 29. 개정) 1주당 순손익액 1주당 가액 = ─────────────────── 금융시장에서 형성되는 평균이자율을 참작하여 재정경제부령이 정하는 율 2. 제1호의 규정에 의하여 평가한 비상장주식의 가액이 다음의 산식에 의하여 평가한 가액에 미달하는 경우에는 다음의 산식에 의하여 평가한 가액으로 한다. (2000. 12. 29. 개정) 당해 법인의 순자산가액 1주당 가액 = ──────────── 발행주식 총수 ○ 소득세법 시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】 ② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. (1999. 12. 31. 신설) 1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2003. 12. 30. 개정) 양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가 제1호의 매매사례가액 또는 × ――――――――――――― 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 재일46014-2069, 1995.08.11 【회신】 소득세법 제44조 제6항 에 규정한 한국증권거래소에 상장되지 아니한 주식 또는 출자지분의 양도시 85년 12월 31일 이전에 취득한 것을 취득당시 실지거래가액에 의거 양도차익 계산시 그 취득가액은 당해자산의 실지거래가액에 그 취득일로부터 의제취득일 전일 까지의 보유기간의 생산자 물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액이 의제 취득일 현재의 시가에 의하여 평가한 가액보다 많은 경우에는 그 많은 금액을 취득가액으로 하는 것이며, 위 경우를 제외하고는 의제취득일인 86.1.1일 현재의 시가(시가를 알수없는 때는 기준시가)에 의하여 평가한 가액으로 하는 것임. ○ 재산46014-416, 2001.09.24 【질의】 의제취득일(1986. 1. 1) 이전에 취득한 비상장주식의 취득당시 실지거래가액이나 매매사례가액이 확인되지 아니하여 비상장주식의 취득가액을 환산가액에 의하는 경우 환산가액 산식중 분자의 『의제취득일 현재의 기준시가』를 산정함에 있어 양도당시의 법률에 따라 평가하는 것인지 아니면 취득당시의 법률에 따라 평가하는지 여부 【회신】 비상장주식의 의제취득일(1986. 1. 1) 현재 1주당 기준시가는 양도당시의 법률을 적용하여 순손익가치와 순자산가치중 큰 금액으로 하는 것이며, 또한 순손익가치에 의한 1주당가액의 평가시 적용할 재정경제부령이 정하는 율도 양도당시의 법률을 적용하여 현행 100분의 10으로 하는 것임. ○ 서면4팀-2588, 2005.12.22 【질의】 o 개인이 비상장ㆍ비등록 주식을 양도한 경우 기준시가 산정방법에 대하여 소득세법 제99조 제1항 제5호 는 상속세법 및 증여세법 제63조 제1항 제1호 의 규정을 준용하되, 평가기준시기 및 평가액은 소득세법에 의하도록 하고 있음. ｏ 소득세법은 제165조 제4항에서 1주당 순손익액은 양도일 또는 취득일이 속하는 사업연도의 직전 사업연도의 순손익에 의하여 평가한 가액에 의하고, 순자산가액은 양도일 또는 취득일이 속하는 사업연도의 직전 사업연도종료일 현재 당해 법인의 장부가액(토지의 경우에는 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 기준시가)에 의 한다고 규정하고 있음. ｏ 이 경우 자산과 부채 평가시 상속세 및 증여세법상 다음의 규정을 준용하는지에 대하여 질의함. 1. 상속세 및 증여세법 시행규칙 제17조 의 2 제2호에서는 개발비는 자산평가시 자산가액에서 차감하고 있음. 소득세법상 기준시가 평가시에 그 규정을 준용하여 개발비를 자산가액에서 차감하는지. 2. 상속세 및 증여세법 시행규칙 제17조 의 2 제4호에서는 평가기준일 현재의 제충당금과 조세특례제한법 및 기타 법률에 의한 제준비금은 이를 각각 부채에서 차감하여 계산하는 것을 원칙으로 하되, 제3호 다목에서는 평가기준일 현재 재직하는 임원 또는 사용인 전원이 퇴직할 경우에 퇴직급여로 지급되어야 할 금액의 추계액은 부채에 가산하고 있음. 소득세법상 기준시가 평가시에도 이와 동일한지. 3. 상속세 및 증여세법 시행령 제55조 제3항 에서는 동 시행령 제59조 제2항의 규정에 의한 영업권평가액은 당해 법인의 자산가액에 이를 합산하고 있음. 소득세법상 기준시가 평가시에 그 규정을 준용하여 영업권평가액을 자산가액에 가산하는지. 4. 상속세 및 증여세법 제63조 제3항 에서는 최대주주는 평가액의 10％에서 30％까지 할증평가하고 있음(단, 중소기업인 경우에는 2005.1.1.부터 2006.12.31.까지 할증평가하지 않음). 소득세법 기준시가 평가시에 최대주주는 할증평가 하는지. 5. 상속세 및 증여세법 제55조 제1항 에 의하면, 순자산가액은 평가기준일 현재 당해 법인의 자산을 법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감한 가액으로 함. 이 경우 당해 법인의 자산을 법 제60조 제3항 및 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액이 장부가액(취득가액에서 감가상각비를 차감한 가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다)보다 적은 경우에는 장부가액으로 하되, 장부가액보다 적은 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니한다고 규정하고 있음. 소득세법상 기준시가 평가시에 그 규정을 준용하여 토지의 기준시가가 장부가액보다 적은 경우에 장부가액으로 평가하여야 하는지. 【회신】 소득세법 제94조 제1항 제3호 다목의 규정에 의한 비상장법인의 주식에 대한 기준시가 산정은 상속세 및 증여세법 시행령 제63조 제1항 제1호 다목의 규정을 준용하여 평가한 가액으로 하는 것이며, 이 경우 평가기준시기 및 평가액은 소득세법 시행령 제165조 의 규정에 의하는 것으로써, 동령 동조 제4항 제2호의 산식에서 규정하는 순자사산가액은 양도일 또는 취득일이 속하는 사업연도의 직전사업연도 종료일 현재 당해 법인의 장부가액(토지의 경우에는 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 기준시가)에 의하는 것임. ○ 재일46014-351, 1996.02.07 【회신】 소득세법시행규칙 제56조 의 5 제8항의 규정을 적용함에 있어 1주당 취득가액은 취득금액에 취득시의 주식수를 나누어 산정하는 것이며, 보유기간중 주식발행법인이 감자를 행한 경우에도 1주당 가액은 취득당시의 1주당 가액으로 하는 것임. ○ 서면4팀-1800, 2005.09.30 【질의】 (사실관계) - 대구광역시 ○○군 소재 토지 약 300평을 1981.3.27. 취득하였으며, 동 토지는 1970년 대에 이미 도시계획법상 주거지역으로 도시계획이 되어있어 취득당시나 지금이나 주거지역이라는 것은 변함이 없음. - 최초 취득시 지목이 답이었으나 중간에 단층건물을 신축하여 지금은 대지이며, 지목의 변경과정에서 농지전용부담금 등 기타비용은 발생하지 않았음. - 동 토지에 대하여 1974.9.11. 이후 10년 만인 1984.7.1.에 토지등급이 112등급으로 조정되었으며 10년만의 조정에서 시세를 제대로 반영하여 대폭 인상할 리가 없음. - 현재 동 토지의 공시지가는 618,000원/㎡으로 취득당시의 토지등급가액 1,060원/㎡은 전혀 시가반영이 되어있지 않음. (질의사항) 위와 같이 취득당시의 토지등급가액이 제대로 반영되지 아니하여 지금 토지를 양도하고 기준시가로 계산하는 경우 양도소득세의 부담이 커서 불공평함. 【회신】 자산의 양도차익을 기준시가로 산정하는 경우 기준시가란 토지의 경우 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가를 말하는 것이며, 1990.8.30. 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시(1984.12.31. 이전에 취득한 경우에는 1985.1.1.을 취득일로 보는 것임)의 기준시가는 「소득세법 시행령」 제164조 제4항 의 규정에 의하여 계산한 가액으로 하는 것임.