증여재산 평가방법 등

직계존비속간에 매매를 등기원인으로 하여 소유권 이전등기 하였으나 증여추정이 되어 증여세 과세할 때, 등기하기 위하여 작성한 매매계약서상의 금액이 시가에 해당하는지 여부

[회신] 1 귀 질의의 경우 자녀가 아버지로부터 사실상 증여받은 주택에 대한 증여재산 평가방법에 대하여는 붙임의 기질의회신문｢서면4팀-1028(2005.6.23), 서면4팀-2304 2005.11.23)｣과 관련 조세법령을 참조하시기 바라며,「상속세 및 증여세법」제60조 제1항․제2항 및 같은법 시행령 제49조제1항의 규정에 의하여 증여일 전후 3월 이내에 당해 주택에 대한 매매사실이 있는 경우 그 거래가액이 특수관계에 있는 자와의 거래등 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외하고 시가로 볼 수 있는 것이나, 사실상 증여받은 주택에 해당하는 경우로서 단지 매매를 등기원인으로 하여 소유권이전등기를 하기 위하여 작성된 매매계약서상의 매매가액인 경우에는 시가에 해당되지 아니하는 것입니다. 2.「상속세 및 증여세법」제47조 제1항ㆍ제3항 단서의 규정에 의하여 부모로부터 자녀가 증여 받은 당해 재산에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수한 사실이 같은법 시행령 제10조제1항 각 호의 1의 규정에 의하여 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무액을 공제한 금액을 증여세 과세가액으로 하는 것이며, 그 채무액에 상당하는 부분에 대하여는「소득세법」제88조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 과세되는 것입니다. 1. 질의내용 요약 O 사실관계 - 甲은 父인 乙로부터 단독주택을 매매를 원인으로 하여 부동산매매계약서에 시세에 해당하는 99,000,000원으로 작성하고 소유권이전등기를 경료하였음. - 아울로 甲이 乙로부터 매매를 원인으로 한 단독주택에 주택의 임대보증금 50,000,000원이 있음. O 질문내용 (질문1) 사실관계가 상기와 같은 경우로서 직계존비속간의 재산양도에 대하여 상속세및증여세법 제44조 제1항 의 규정에 의하여 증여한 것으로 추정하여 증여세세가 과세되는 경우 증여재산가액은 어떠한 가액으로 하는 것인지? 즉, 개별주택가격 77,100,000과 소유권이전등기시 매매계약서와 부동산등기법 제57조 의 규정에 의하여 등기부등본에 기재한 99,000,000중 어느 가액으로 평가하는 지 여부 (질문2) 이러한 경우에도 주택임대보증금 5천만원을 부담부증여로 보아 증여재산가액에서 차감하고 양도소득세를 산정ㆍ신고할 수 있는지 여부 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) O 상속세및증여세법 제44조 【배우자등에 대한 양도시의 증여추정】 ① 배우자 또는 직계존비속(이하 이 조에서 “배우자등”이라 한다)에게 양도한 재산은 양도자가 당해 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자등이 증여받은 것으로 추정하여 이를 배우자 등의 증여재산가액으로 한다. (2003. 12. 30. 신설) O 상속세및증여세법 제47조 【증여세과세가액】 ① 증여세과세가액은 증여일 현재 이 법의 규정에 의한 증여재산가액의 합계액[제40조 제1항 제2호, 제41조의 3, 제41조의 5, 제42조 제4항의 규정에 의한 증여재산(이하 “합산배제증여재산”이라 한다)의 가액을 제외한다]에서 당해 증여재산에 담보된 채무(당해 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령이 정하는 채무를 포함한다)로서 수증자가 인수한 금액을 차감한 금액으로 한다. (2003. 12. 30. 개정) ③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 배우자간 또는 직계존비속간의 부담부증여(제44조의 규정에 의하여 증여로 추정되는 경우를 포함한다)에 대하여는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 당해 채무액은 수증자에게 채무가 인수되지 아니한 것으로 추정한다. 다만, 당해 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 객관적으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다. O 상속세및증여세법 시행령 제36조 【증여세 과세가액에서 공제되는 채무】 ① 법 제47조 제1항에서 “대통령령이 정하는 채무”라 함은 증여자가 당해 재산을 타인에게 임대한 경우의 당해 임대보증금을 말한다. (2002. 12. 30. 개정) ② 법 제47조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 바에 의하여 객관적으로 인정되는 경우”라 함은 제10조 제1항 각호의 1의 규정에 의하여 입증되는 경우를 말한다. (2002. 12. 30. 개정) O 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다. ② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. ③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. O 상속세및증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】 ① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. (2006. 2. 9. 단서개정) 1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다. ⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. (2003. 12. 30. 신설) 나. 관련 예규(판례, 심판례, 심사례, 예규) O 서면4팀-1028. 2005.6.23. 1. 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 증여재산의 가액은 증여일 현재 시가에 의하는 것이며, 시가란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서,「같은법 시행령」제49조 제1항 각호의 가액(이하 "매매가액 등"이라 함)은 당해 증여재산의 시가에 포함되는 것임. 이 경우 같은조 제5항의 규정에 의하여 증여일 전후 3월 이내의 기간 중 당해 재산 또는 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액 등이 있는 경우 당해 가액은 시가로 인정될 수 있는 것이며, 또한, 평가기준일 전 2년 이내의 기간(증여일전 3월 이내의 기간을 제외) 중에 매매 등이 있는 경우로서 평가기준일부터 같은조 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 당해 매매가액 등은「같은법 시행령」제56조의2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있는 것임. 시가를 산정하기 어려운 경우로서 당해 증여재산이 부동산인 경우 같은법 제61조의 규정에 의하여 평가하는 것임. 2. 같은법 제66조의 규정에 의하여 저당권이 설정된 재산은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액과 같은법 제60조의 규정에 의한 평가가액중 큰 금액으로 평가하는 것이며, 이 경우 “채권액”은 동일한 재산이 다수의 채권의 담보로 되어 있는 경우「같은법시행령」제63조 제2항의 규정에 의하여 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 하는 것임. O 서면4팀-2304,2005.11.23 「상속세 및 증여세법」 제60조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의하는 것이며, 시가란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서, 「같은법 시행령」 제49조 제1항 각호에서 예시하는 가액은 당해 증여재산의 시가범위에 포함되는 것임. 이 경우 증여일 전후 3월 이내의 기간 중에 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우 그 가액은 시가로 인정될 수 있는 것이며, 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에는 부동산의 경우 「같은법」 제61조의 규정에 의하여 평가하는 것임. 귀 질의의 경우 증여받은 재산 또는 증여받은 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액 등이 있는지 여부 등 구체적인 사실을 확인하여 시가를 산정하여야 하는 것이며, 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에 한하여 같은법 제61조 제1항 제4호의 규정에 의하여 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격으로 평가할 수 있는 것임 . O 서면4팀-1660,2005.09.15 【회신】 1. 상속세 및 증여세법 제44조 제1항 의 규정에 의하여 직계존비속에게 양도한 재산은 그 재산을 양도한 때에 증여한 것으로 추정하는 것이나, 직계존비속에게 대가를 지급받고 양도한 사실이 같은법 시행령 제33조 제3항 각 호에 의하여 명백히 인정되는 경우에는 그러하지 아니하는 것임. 귀 질의의 경우 거래실질이 “양도”에 해당하는지 “증여”에 해당되는지는 계약내용 및 차용원리금의 부담사실 내용등을 종합하여 사실판단 할 사항임 . 2. 같은법 제44조 제1항의 규정에 의하여 증여추정규정이 적용되지 아니하는 재산은 양도소득세 과세대상이 되는 것이며, 당해 재산의 시가 보다 높거나 낮은 대가를 지급하는 경우에는 같은법 제35조(저가ㆍ고가 양도에 따른 이익의 증여)의 규정이 적용되는 것임. O 서면4팀-1131. 2005.7.05. [사실관계］ - 은행채무(이주비)에 대하여 근저당권이 설정된 상태에서 재개발아파트의 입주권을 아버지(조합원)가 아들에게 매매형식(사실상 대가를 지급하지 아니함)으로 2005.6.3. 소유권 이전(기존 부동산에 대하여)함. - 이 건에 대한 매매계약서 작성 때 은행채무를 아들이 인수한다는 약정서를 작성하지 아니하였으나 기존부동산을 아들명의로 이전 등기후 아들이 은행과 채무인수약정서를 작성하고 실질적으로 채무를 인수하였음. ［질의내용］ 이 경우 부담부증여로 보아 증여가액에서 은행채무를 공제할 수 있는지 여부 ［회신내용］ 「상속세 및 증여세법」제47조 제1항·제3항 단서의 규정에 의하여 부모로부터 자녀가 증여받은 당해 재산에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수한 사실이 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무액을 공제한 금액을 증여세 과세가액으로 하는 것이며, 그 채무상당액에 대하여는 소득세법 제88조 제1항 의 규정에 의하여 양도소득세가 과세되는 것임. 귀 질의의 경우 약정서 등에 채무인수내용을 기재하지 아니하였더라도 사실상 자녀가 부모의 채무를 인수한 때에는 그 채무액을 증여재산가액에서 차감하는 것이며, 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항임. O 서면4팀-2353,2005.11.28 「 상속세 및 증여세법」 제47조 제1항 ㆍ제3항 단서의 규정에 의하여 부모로부터 자녀가 증여 받은 당해 재산에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수한 사실이 같은법 시행령 제10조 제1항 각 호의 1의 규정에 의하여 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무액을 공제한 금액을 증여세 과세가액으로 하는 것이며, 그 채무액에 상당하는 부분에 대하여는 「소득세법」 제88조 제1항 의 규정에 의하여 양도소득세가 과세되는 것임 . 귀 질의의 경우 증여재산의 가액에서 차감할 채무액이 얼마인지 여부는 재산을 증여받은 후 실제로 수증자가 부담하는 금액으로서 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등 실질내용을 확인하여 판단할 사항이며, 증여일 이후 새로이 발생된 증여자의 채무는 증여재산의 가액에서 차감할 채무로 보지 아니함.