토지와 건물의 취득시기가 다른 단독주택의 취득가액 환산방법

개별주택가격(이에 부수되는 토지를 포함)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시 기준시가는 「소득세법시행령」 제164조 제7항의 규정에서 정한 방법으로 산정하는 것임.

[회신] 귀 질의와 관련되는 조세법령 및 기존 질의회신문(서면4팀-2828, 2006.8.17. 서면4팀-3074, 2006.9.6)을 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 서울소재 단독주택(토지와 건물소유주는 동일함)으로서 고가주택 요건에 해당하며 토지는 1988년 11월 취득하고 건물은 1990년 7월 취득함 ○ 질의내용 위 단독주택을 2006년 9월 토지 및 건물을 일괄 양도하고 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 경우로서 취득가액이 불분명하여 환산하는 경우 환산취득가액 산정방법은 ? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) ○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】 ④ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제48조 의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다. (2005. 2. 19. 개정) ○ 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 【과세표준의 안분계산】 ④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다. (2000. 12. 29. 개정) 1. 토지와 건물 등에 대한 「소득세법」 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. (2006. 2. 9. 개정) 2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다. (2000. 12. 29. 개정) 3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다. (2000. 12. 29. 개정) ○ 소득세법 시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】 ① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1999. 12. 31. 신설) 1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 (1999. 12. 31. 신설) 2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 (2005. 2. 19. 개정) ② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. (1999. 12. 31. 신설) 1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2003. 12. 30. 개정) 양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가 제1호의 매매사례가액 또는 × ――――――――――――― 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가 2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2005. 12. 31. 개정) 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ─────────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가) ○ 소득세법 시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】 ⑦ 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 주택에 대하여 건설교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다. (2005. 8. 5. 신설) 건설교통부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격 × 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액 / 당해 주택에 대하여 건설교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 가액이 동일한 경우에는 제8항의 규정을 준용한다) 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 서면4팀-2828, 2006.08.17 【질의】 1. 사실관계 - 토지취득(1992년 10월) 후 건물취득(1998년 9월)한 개별주택의 가격이 고시된 단독주택의 양도소득세 계산시 취득가액을 환산가액으로 계산할 경우 토지의 2006년 개별공시지가가 고시되지 않음. - 위의 경우에서 2006년 개별공시지가 산정은 어떻게 하여 환산 취득가액을 계산하여야 하는지. 2. 질의요지(쟁점) 토지와 건물의 취득시기가 다른 경우로서 개별주택가격이 고시된 주택의 부수토지에 대한 기준시가(개별공시지가) 산정과 환산 취득가액 산정 방법은. 【회신】 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격이 공시된 단독주택(주택 부수토지 포함)을 양도하는 경우로서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 소득세법 시행령 제166조 제4항 규정에 의하여 안분계산하는 것이며, 이 경우 2006년에 공시된 개별주택가격은 개별주택가격 공시 당시(2006.4.28.) 토지 개별공시지가와 건물 기준시가를 적용하여 안분 계산함. ○ 서면4팀-3074, 2006.09.06 【질의】 (현황 및 질의) - 개별주택가격이 공시된 주택이고, 주택과 주택부수토지 소유자가 다른 경우로서 주택 부수토지만을 양도한 경우 실지거래가액으로 양도차익 계산시 토지분 취득가액을 알 수 없어 취득가액을 환산가액으로 산정할 때 환산가액 산정방법에 대하여 질의함. 【회신】 1. 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 경우로서 「소득세법 시행령」 제176조 2 제1항 각 호의 규정에 의하여 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증등 증빙서류에 의하여 당해 자산의 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 취득가액은 「소득세법」 제114조 제5항 의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서에 의할 수 있는 것이며 2. 위에서 환산가액은 「소득세법」 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 소득세법시행령 제176조 의 2 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는, 양도당시 실지거래가액 × (취득당시 기준시가／양도당시 기준시가)의 방법으로 환산하는 것임. 3. 양도당시 기준시가는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격이 공시된 단독주택(주택 부수토지 포함)을 양도하는 경우에는 2006년에 공시된 개별주택가격은 개별주택가격 공시 당시(2006.4.28.) 토지 개별공시지가와 건물 기준시가를 적용하여 안분 계산하며, 취득당시 기준시가는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격(이에 부수되는 토지를 포함)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시 기준시가는 「소득세법시행령」 제164조 제7항 의 규정에서 정한 방법으로 산정하는 것임.