신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례

감면대상 신축주택은 1세대 1주택을 판정함에 있어 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것임

[회신] 1. 거주자(주택건설업자 제외)가 2001.5.23.부터 2003.6.30.까지(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역의 경우 2002.12.31.까지)의 기간 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하고 취득한 신축주택(매매계약일 현재 입주한 사실이 없는 주택을 말하며 분양권을 구입하여 취득하는 주택은 제외)을 그 취득일로부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면(5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상 소득금액에서 차감)하는 것이며, 감면세액의 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것입니다. 2. 상기의 신축주택은 「소득세법」 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 1세대 1주택을 판정함에 있어 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하므로, 신축주택외의 다른 1주택을 양도하는 경우 그 양도일 현재 양도하는 주택이 비과세 요건을 충족하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세(고가주택 제외)되는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 본인은 1998년 □□ □□8단지 ◇◇아파트(24평형, 이하 ‘A아파트’라 함)를 구입하여 살고 있던중 2002년 ○○시 ○○동의 ○○아파트(38평형, 이하 ‘B아파트’라 함)를 최초 분양받아 2005년 입주하여 살고 있다가 현재는 □□ □□3단지에 전세로 살고 있음 ○ 질의내용 A아파트는 매수후 7년정도 거주하였으며 B아파트는 분양당시(2002.7월) 최초분양자에게는 5년까지는 양도소득세를 면제토록 되어 있고 2주택도 1가구1주택으로 본다고 하였는데 사실 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정) 2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) 4. 이하생략 ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 이하생략 ○ 조세특례제한법 제99조 의 3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 (2001. 8. 14. 제목개정) ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역외의 지역에 소재하는 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 (2003. 5. 29. 개정 ; 주택건설촉진법 부칙) 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 “신축주택취득기간”이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다. 2. 자기가 건설한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우 (2003. 5. 29. 개정 ; 주택건설촉진법 부칙) 신축주택취득기간내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택 ② 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용받는 신축주택은 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) ③ 제1항의 규정을 적용받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다. (2000. 12. 29. 신설) ④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2000. 12. 29. 신설) 나. 관련 예규 (법률, 시행령, 시행규칙) ○ 서면5팀-112, 2006.09.14 【질의】 ［사실현황］ ｏ 〈보유주택1〉 - 공급계약일 : 2001.9.24. 공급자(주택건설업자)와 최초 일반분양 - 입주일 : 2004.2.11. 사용승인일 - 소재지 : 서울시 ○○구 ○○동 XX-5 - 면적 : 106.25㎡(32평형), 공시가액 2억 4천만원 ｏ 〈보유주택2〉 - 취득 및 입주일 : 2002.4.25. - 소유 및 거주기간 : 현재까지 4년 4개월 - 소재지 : 경기도 □□시 □□동 X-1 ＃＃아파트 - 면적 : 148.5㎡(45평형), 공시가액 약 2억 5천만원 ［질의내용］ - 위와 같은 경우에 질문1) 〈보유주택1〉이 조세특례제한법 제99조 의 3항(신축주택이 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례)의 주택에 해당하는지 여부 질문2) 〈보유주택2〉를 매도할 경우 양도소득세 과세대상 여부 【회신】 1. 거주자(주택건설업자 제외)가 2001.5.23.부터 2003.6.30.까지(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역의 경우 2002.12.31.까지)의 기간 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하고 취득한 신축주택(매매계약일 현재 입주한 사실이 없는 주택을 말하며 분양권을 구입하여 취득하는 주택은 제외)을 그 취득일로부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면(5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상 소득금액에서 차감)하는 것이며, 감면세액의 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것임. 2. 「조세특례제한법」 제99조 의 3에 해당하는 신축주택은 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 규정에 의한 ‘1세대 1주택’을 판정함에 있어 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하므로, 신축주택 외의 다른 1주택을 양도하는 경우 양도일 현재 당해 주택의 보유기간이 3년 이상(서울, 과천, 5대신도시의 경우 2년 이상 거주요건을 추가 충족)인 경우에는 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세(실지양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택은 제외)되는 것임. ○ 서면4팀-2442, 2006.07.24 【질의】 (내용) - 1주택을 보유한 상태에서 2002년 6월 ○○○구에 아파트(전용면적 152㎡)를 주택건설사업자와 최초로 매매계약(분양계약)을 체결하고 계약금을 납부하여 2006.5월 취득함. - 이 아파트의 기준시가는 4억원이며 현시세는 7억원 정도임. (질의) - 위 아파트가 신축주택 취득자에 대한 감면대상 주택에 포함하는지 여부 【회신】 1. 거주자(주택건설사업자를 제외)로서 2001.5.23.부터 2003.6.30.까지의 기간 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택은 조세특례제한법 제99조 의 3의 규정에 의하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득세 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이나 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고급주택(현행 고가주택)에 해당하는 경우에는 감면대상에서 제외되는 것이며, 이의 고급주택여부는 조세특례제한법 부칙(2002.12.11. 법률 제6762호) 제29조 제1항에 의거 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 당시의 고급주택 기준을 적용하는 것임. 2. 위 1.에 해당하는 감면대상 신축주택은 1세대 1주택의 비과세규정을 적용함에 있어 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것이며, 감면세액의 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것임.