공익사업으로 수용되는 주택의 일시적인 2주택의 비과세 특례 및 양도시기

1세대1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의하여 주택 및 그 부수토지가 함께 수용된 경우로서, 당해 주택 및 부수토지에 대한 보상액이 시차를 두고 지급된 경우에는 전체를 하나의 양도행위로 보아 소득세법 시행령 제162조(양도 또는 취득 시기)의 규정을 적용하는 것임.

[회신] 1.국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택이 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우에는 소득세법 시행령 제155조 제1항의 규정에 의하여 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하고 1세대 1주택의 비과세를 받을 수 있는 것이며, 위의 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의하여 주택 및 그 부수토지가 함께 수용된 경우로서, 당해 주택 및 부수토지에 대한 보상액이 시차를 두고 지급된 경우에는 전체를 하나의 양도행위로 보아 소득세법 시행령 제162조(양도 또는 취득 시기)의 규정을 적용하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 【내용】 - 주택과 부수토지가 한국토지개발 공사에 2006.2월 수용되어 2006.3월 인근도시에 아파트를 구입하여 등기하였습니다. - 예상과 달리 보상절차가 지연되어 현재 건축물보상에 대한 계약까지 완료된 상태이나 영업보상,이주비등의 절차가 남아 있어 2007.6월에나 주택의 철거 및 멸실절차가 가능하다함. 【질의】 - 위의 경우 2007년 2월부터는 본의아니게 2주택을 소유하게 되어 양도소득세등을 부담하여야 하는지요? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정) 2. 대통령령이 정하는 경우 에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택 ( 가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택 을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율 을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) 4. (삭제, 2005. 12. 31.) ② 생략. ○ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호 에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 「임대주택법」 에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우 (2005. 2. 19. 개정) 2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다. (2006. 2. 9. 개정) 가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우 (2006. 2. 9. 개정) 나. 다. 생략. 3. 1년 이상 거주한 주택을 재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 기타 부득이한 사유 로 양도하는 경우 (1998. 4. 1. 직제개정) ② 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 배우자가 없는 때에도 이를 제1항의 규정에 의한 1세대로 본다. 1. 당해 거주자의 연령이 30세 이상인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 2. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우 3. 법 제4조 의 규정에 따른 소득이 「국민기초생활 보장법」 제2조 제6호 의 규정에 따른 최저생계비 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. 다만, 미성년자의 경우를 제외하되, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 그 밖에 재정경제부령이 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 개정) ③, ④ 생략. ⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항 의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다. (1995. 12. 30. 개정) ⑥ 제1항에서 “가족”이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학ㆍ질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다. (1998. 12. 31. 개정) ⑦ 법 제89조 제1항 제3호 에서 “지역별로 대통령령이 정하는 배율”이라 함은 다음의 배율을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 도시지역안의 토지 5배 (2003. 12. 30. 개정) 2. 도시지역밖의 토지 10배 (2003. 12. 30. 개정) ⑧ 이하생략. 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀-1351, 2006.05.12 【질의】 (사실관계) - 1세대 1주택 소유자로서 1989년부터 401㎡ 대지상에 주택 86.06㎡에 거주하던 중 - 1993년 도시계획도로에 저촉되는 대지 146㎡를 국가에 협의 양도하였고 - 2004년 6월 위 사업에 의하여 지장물인 주택이 철거되어 현재까지 255㎡의 나대지를 소유하고 있는 경우임. (질의내용) 위와 같은 나대지를 타인에게 양도할 경우 1세대 1주택 비과세 적용받을 수 있는지 여부 【회신】 1주택을 보유한 1세대의 그 주택 및 부수토지의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우에는 「소득세법 시행령」 재154조 제1항 제2호의 규정에 의하여 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하고 양도소득세를 비과세(양도당시 실지거래가액 6억원 초과하는 고가주택은 제외) 받을 수 있는 것이며, 이 경우 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것임. ○ 서면4팀-1962, 2005.10.24 【질의】 (사실관계) - 2004.6월 1주택을 취득하여 거주하여 오던 중 2004.12월 지방자치단체로부터 본 주택에 대한 협의매수요청이 있어 2004.12월 지자체와 가격 및 협의매수에 대한 계약 및 날인을 하였으나 본인이 거주하던 주택은 14세대의 다가구주택으로 다른 세대의 협의매수가 완결되지 아니하여 2004.12월 당시 대금수령 및 등기를 하지 못하였음. - 2005.6월 본인은 다른 주택을 취득하여 2주택이 되었음. - 그후 2005.9월 기존 다가구주택의 전세대의 협의가 완료되어 협의매수된 주택에 대한 대금을 수령하고 지자체에 양도하였음. (질의사항) 1. 위와 같이 협의매수를 원인으로 양도한 주택이 일시적 2주택의 비과세를 받을 수 있는지. 2. 위 1.에서 비과세를 받을 수 없다면 소득세법 시행령 제155조 제1항 후반 “이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다”는 규정은 어떠한 경우에 적용되는지. 【회신】 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택이 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 의 규정에 의하여 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하고 1세대 1주택의 비과세를 받을 수 있는 것임. ○ 서면4팀-2103, 2006.07.06 √ 【질의】 가. 사실관계 및 질의내용 ［사실관계］ 1세대 2주택 소유자로 2주택 중 1주택의 부수토지가 2005년도에 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되고 주택부분은 2006년도에 협의매수 또는 수용되는 경우(주택외 투기지역에 소재) ［질의사항］위 경우 당해 자산별로 양도차익 산정방법 〈갑설〉 2005년도 양도된 토지(주택부수토지)부분은 조세특례제한법 제85조 에 의하여 기준시가로 신고하면서 개별토지의공시지가를 양도가액으로 산정함. 또한 당해 주택부분은 2006년도 양도로 보아 1세대 2주택 실지거래가액 규정에 의하여 실제 보상가액을 양도가액으로 하고, 취득가액을 확인할 수 없는 경우 건물에 대한 기준시가 산정방법에 의하여 계산된 취득당시와 양도당시의 기준시가에 의하여 환산함. 〈을설〉 소득세법 제99조 제1항 라목의 개별주택가격을 기준으로 - 2005년 양도된 토지(주택부수토지)부분의 양도가액은 ［개별주택가격×토지부분의 기준시가／(토지＋건물)기준시가］로 안분하여 산출된 금액으로 기준시가에 의하여 신고하고 - 주택부분에 대하여는 1세대 2주택 규정에 의하여 실제 보상금액을 양도가액으로 하여 실거래가액으로 신고하되, 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 ［개별주택가격×건물부분의 기준시가／(토지＋건물)기준시가］에 의하여 계산된 금액을 기준으로 취득당시 기준시가를 재환산하여 산정한다.(이하 생략) 나. 질의요지(쟁점) 1세대 2주택 소유자로 2주택 중 1주택의 주택부수토지와 주택부분의 양도시기를 달리하는 경우(연도를 달리하는 경우 포함) 양도가액 산정을 당해 자산의 양도시기별로 구분하여 적 용할 수 있는지 여부와 달리 적용하는 경우 그 양도가액 및 취득가액 산정방법에 대한 질의 【회신】 1세대 2주택을 소유하던 중에 그 중 1주택(그 부수토지 포함)이 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의하여 주택 및 그 부수토지가 함께 수용된 경우로서, 당해 주택 및 부수토지에 대한 보상액이 시차를 두고 지급된 경우에 전체를 하나의 양도행위로 보아 「소득세법 시행령」 제162조 (양도 또는 취득의 시기)의 규정을 적용하는 것이며, 그 양도일이 2006.1.1. 이후인 경우에는 「소득세법」 제96조 제2항 제9호 및 같은 법 시행령 제162조의 2 제5항의 규정에 의하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 것임. ○ 서면4팀-897, 2005.06.04 【질의】 부 소유토지 한 필지에 부세대 주택 1동 30평(2000.7.1. 준공과 동시입주)과 자세대 주택 1동 6평(2003.8.1. 준공과 동시입주)(등기명의와 주민등록 세대분리 각각 되어있음)이 공공기관에 수용중임. 자 명의에 주택은 3개월 전에 보상을 수령하고 양도세 신고와 건물 멸실신고를 함(자는 다른 지역에 주택이 또 있음). 동시에 자 가족은 이주를 하였음. 아들는 1975년생이고 처와 딸이 있고 공무원 직장생활 10년째임. 부는 1956년생이며 과수원(배)과 논 200평을 경작하고 있음. (부는 본 주택 뿐임) 현재 남아있는 토지(193평)와 건물 30평을 보상금 수령을 하면 양도소득세 과세대상이 되는지. 또 올해부터 고시된 주택공시가는 언제부터 양도세 기준이 되는지. 주택공시가가 적용될 때 양도시 매입때나 신축시 주택공시가가 없을텐데 무엇으로 산정하는지. 【회신】 1. 양도일(보상금 수령일) 현재 1주택을 보유한 1세대가 그 주택 및 부수토지의 전부 또는 일부를 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우에는 소득세법 시행령 제154조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하고 양도소득세를 비과세 받을 수 있는 것이며, 2. 현행 세법상 양도소득세액계산시 적용되는 일반주택에 대한 기준시가는 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액을 적용하며, 주택공시가격은 추후 세법개정을 통하여 적용될 예정임. 3. 귀 질의와 관련된 기 질의회신문( 서면4팀-336, 2005.3.7. )을 참고하기 바람.