공동사업 현물출자의 양도여부 및 임야의 비사업용토지 판단

비사업용토지 여부를 판정함에 있어 임야의 소재지에 거주하는자란 임야의 소재지와 동일한 시ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말하며, 이하 같음) 또는 그와 연접한 시ㆍ군ㆍ구 안의 지역에 주민등록이 되어 있고 사실상 거주하는 자를 말하는 것임.

[회신] 1. 거주자가 공동사업(부동산매매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 「소득세법」 제88조 제1항의 규정에 의하여 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 토지가 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것입니다. 2. 위1.의 현물출자하는 토지에 대한 비사업용 토지여부는 당해 토지를 소유하는 기간 중 같은법 시행령 제168조의 6에서 정하는 기간 동안 동법 제104조의 3 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 토지로 판단하며 「소득세법」 제104조의 3 제1항 제2호 나목 및 동법 시행령 제168조의 9 제2항 규정에 의한 "임야의 소재지에 거주하는자"란 임야의 소재지와 동일한 시ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말하며, 이하 같음) 또는 그와 연접한 시ㆍ군ㆍ구 안의 지역에 주민등록이 되어 있고 사실상 거주하는 자를 말하는 것입니다. 3. 귀 질의와 관련된 조세법령 및 유사사례를 붙임과 보내드리니 참고하시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 경기도 ■■시 면 소재 임야를 본인과 처 딸 및 미성년자인 아들 명의로 소유하고 있으나 자녀들은 현재 외국에 유학 중이며 방학중에는 귀국하여 가족이 함께 거주하고 있습니다. - 본인 가족들은 위 토지 개발사업의 승인을 2007년 말 경까지 득하려고 함. ○ 질의내용 - 현재 토지 소유주인 자녀들이 유학 중인 경우 부재지주에 해당하는지 여부 및 거주요건? - 각자 소유토지의 개발사업을 시행하기 위하여 공동사업협약을 하고 사업자등록(공동사업자)을 할 경우 1. 토지의 현물출자에 의한 양도소득세가 부과되는지 여부 및 양도가액 산정방법. 2. 위 토지가 사업용 또는 비사업용 토지에 해당하는지 여부. 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2003. 12. 30. 개정) ② 도시개발법 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. (2000. 12. 29. 개정) ○ 소득세법 제104조 의 3 【비사업용 토지의 범위】 ① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 생략 2. 임야. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것을 제외한다. (2005. 12. 31. 신설) 가. 「산림법」에 의하여 지정된 산림유전자원보호림ㆍ보안림ㆍ채종림ㆍ시험림 그 밖에 공익상 필요 또는 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야로서 대통령령이 정하는 것 (2005. 12. 31. 신설) 나. 대통령령이 정하는 바에 의하여 임야소재지에 거주하는 자가 소유한 임야 (2005. 12. 31. 신설) 다. 토지의 소유자ㆍ소재지ㆍ이용상황ㆍ보유기간 및 면적 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 임야로서 대통령령이 정하는 것 (2005. 12. 31. 신설) 3. 생략 4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지 (2005. 12. 31. 신설) 가. 「지방세법」 또는 관계 법률의 규정에 의하여 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지 (2005. 12. 31. 신설) 나. 「지방세법」 제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지 (2005. 12. 31. 신설) 다. 토지의 이용상황ㆍ관계 법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것 (2005. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 시행령 제168조 의 6 【비사업용 토지의 기간기준】 법 제104조의 3 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령이 정하는 기간”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. (2005. 12. 31. 신 설) 1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기 간 (2005. 12. 31. 신설) 가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005. 12. 31. 신설) 2. 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 가. 토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005. 12. 31. 신설) 3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 가. 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 나. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 시행령 제168조 의 9 【임야의 범위 등】 ② 법 제104조의 3 제1항 제2호 나목에서 “ 임야소재지에 거주하는 자가 소유한 임야 ”라 함은 임야의 소재지와 동일한 시ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 그와 연접한 시ㆍ군ㆍ구 안의 지역에 주민등록이 되어 있고 사실상 거주하는 자가 소유하는 임야를 말한다 . (2005. 12. 31. 신설) 나. 관련 예규 (법률, 시행령, 시행규칙) ○ 서면4팀-1513, 2006.05.30 【질의】 (의문사항) 1. 위 경우 양도인을 대표자 ○○○ 한명으로 선정 할 것인가. 산림계 65명(각각지분) 각각을 양도인으로 할 것인가의 의문 2. 개정세법에 의하면 재촌 요건을 충족하면 공시지가 적용이 되고 그러하지 아니한 경우 실거래가가 적용되는데 ① 전술한 1번 결과가 만약 대표자 1인으로 판정된 경우 대표자 1인만 재촌 요건을 충족하면 되는지 ② 전술한 1번 결과가 구성원 각각으로 신고해야 되는 경우 각각 재촌 요건을 충조하면 되는지의 여부 3. 재촌 요건 충족여부 판정시 양도일 현재 거주할 것을 요하는지 양도일로부터 소급하여 일정기간을 거주해야 되는지의 여부 【회신】 「소득세법」 제104조 의 3 제1항 제2호 나목 및 동법 시행령 제168조의 9 제2항 규정에 의하여 임야의 소재지와 동일한 시ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말하며, 이하 같음) 또는 그와 연접한 시ㆍ군ㆍ구 안의 지역에 주민등록이 되어 있고 사실상 거주하는 자가 소유하는 임야는 사업에 사용하는 토지로 보는 것이며, 산림계 소유 임야는 위 규정이 적용되지 아니함. ○ 서면4팀-1621, 2006.06.07 【질의】 (사실관계) 본인은 2004년 7월경 ○○ 신도시 상업지구 내 토지를 한국토지공사로부터 동업자인 A라는 사람과 공동으로 분양받아 보유하던 중 법인사업체가 아닌 일반사업자로 상가건물신축판매업을 하려고 함. 토지보유지분이 동업자와 50:50 이므로 사업자등록도 공동사업으로 하고, 상가건물신축판매에 따른 사업소득세를 내려고 함. (질의내용) 위 경우에 있어서 토지를 출자하여 공동사업을 할 경우 현물출자의 한 형태로 보아 양도소득세가 부과된다는데 맞는지. 【회신】 거주자가 공동사업(부동산매매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 「소득세법」 제88조 제1항 의 규정에 의하여 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 토지가 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것임. ○ 서면4팀-214, 2005.02.01 【질의】 - 기존 9명이 보유하던 토지와 건물을 멸실하고 19세대의 주택을 신축하여 기존의 9명에게 1세대씩 분배하고 나머지 10세대를 일반분양함. - 일반분양분 수입금액을 건설회사의 공사도급금액으로 충당하고자 하며 구 주택 건설촉진법상의 조합을 구성하지 않고 건축법상 건축허가에 의하여 건축하는 것임. (질의사항) 1. 위의 경우 현물출자에 해당하여 양도소득세 과세대상에 해당하는 범위 2. 현물출자시 당시의 자산의 양도가액 산정방법 3. 일반과세사업자등록 후 국민주택 초과분에 해당하는 공사와 관련하여 부가가치세법상 매입세액의 공제를 받을 수 있는지 여부 4. 공동사업으로 인한 종합소득세 신고시 건설회사 전체공사도급금액 중 일반분양분에 대한 필요경비 계산방법 【회신】 1. 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 현물출자하는 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 자산 전체가 사실상 유상양도된 것으로 보는 것임 . 2. 자산의 양도차익을 산정함에 있어 적용할 양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하는 것이나 소득세법 제96조 제1항 각호에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의하는 것임. 3. 사업상 목적으로 공동사업을 영위하는 공동사업자가 국민주택규모를 초과하는 주택을 공동으로 신축하여 일반인에게 분양하는 경우에는 재호의 공급에 해당하는 것이며, 당해 재화의 공급과 관련된 매입세액은 매출세액에서 공제하는 것임. 4. 거주자가 공동으로 주택을 신축하여 본인들이 거주할 1주택은 자가사용하고 잔여주택은 일반분양하는 경우 공동사업자 본인들이 자가사용하는 1주택에 대하여는 당해 주택신축판매업의 소득금액계산에 있어서 총수입금액 및 필요경비에 산입하지 아니하는 것임. ○ 서면4팀-2700, 2006.08.04 【질의】 실지거래가액이 없고, 소득세법 제96조 제2항 각호에 해당하지 않는 기준시가 과세대상 부동산을 공동사업에 현물출자 할 경우 현물출자시의 감정가액을 양도가액으로 하여 양도소득세를 신고할 수 있는지 여부 【회신】 「소득세법」 제96조 제2항 제6호 규정을 적용함에 있어 실지거래가액이라 함은 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 말하는 것이며 , 공동사업에 현물출자하는 경우 현물출자 당시 감정가액은 실지거래가액에 해당하지 아니함. ○ 서면1팀-1, 2004.01.02 【질의】 부동산매매업을 영위하는 공동사업 구성원이 자기의 지분을 양도하는 경우 당해 지분양도에 대하여 소득세법 제69조 규정에 의한 토지 등 매매차익예정신고의 대상이 되는지 여부 【회신】 부동산매매업을 영위하는 공동사업자가 자기의 지분을 양도하는 경우에도 당해 지분양도에 대하여 소득세법 제69조 규정에 의한 『토지 등 매매차익예정신고』를 하여야 하는 것임 ○ 재일46014-1594, 1999.08.24 * 【질의】 갑과 을이 공동으로 부동산임대업을 영위하기 위하여 1992. 12. 16 공동사업계약을 체결하고 각각의 소유토지를 출자하여 부동산임대업의 사업자등록을 공동으로 교부받아 1992. 12. 4 건축허가를 받고 1993. 3. 24 착공하여 1994. 7. 28 사용허가를 받아 부동산임대업을 영위하던 중 1997. 5. 31 갑이 을에게 소유지분을 양도한 경우에 있어서 취득시기에 대하여 질의함. 【회신】 1. 공동으로 사업을 경영하기 위하여 소유하던 토지를 현물출자하는 경우에는 소득세법 제88조 제1항 의 규정에 의하여 그 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 자산 전체를 사실상 유상으로 양도한 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것임. 2. 공동사업(이하 “조합”이라 함)에 참여한 자(이하 “조합원”이라 함)가 조합을 탈퇴함에 따라 자기지분(탈퇴 조합원의 현물출자분 및 출자후 조합이 취득한 자산 중 탈퇴 조합원의 지분을 말함)에 상당하는 대가를 잔여 또는 신규가입 조합원으로부터 받은 경우에는 그에 상당하는 지분이 사실상 유상으로 양도된 것으로 보는 것이며, 이 경우 자기지분 중 현물출자 해당분의 취득시기는 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날임. ○ 소득46011-1683, 1996.06.12 【질의】 거주자 2인이 50씩 공동출자하여 다세대주택 10세대를 신축하여 1994년에 9세대를 분양한 후 나머지 1세대는 1995년에 공동사업자중 1인이 자기가 거주하기 위하여 다른 1인으로부터 그 공동사업자의 지분에 해당하는 주택을 구입한 경우 이를 양도한 거주자에 대한 소득세 과세여부 및 그 지분양도에 대한 소득구분 【회신】 귀 질의와 같이 거주자 2인이 공동으로 주택신축판매 후 공동사업자 1인이 잔여 1세대에 대한 자기지분을 당해 잔여주택에서 거주하는 다른 공동사업자에게 양도하고 얻은 소득은 소득세법 제19조 제1항 제6호 의 규정에 의하여 사업소득에 해당되는 것임.