입주권의 비과세 특례 적용여부

관리처분 인가일 또는 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 1세대 1주택의 비과세 대상에 해당하는 기존주택을 소유하는 자가 취득하는 입주권에 한하여 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우 양도소득세가 비과세됨.

[회신] 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업 조합의 조합원(관리처분 인가일 또는 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 1세대 1주택의 비과세 대상에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한함)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우로서 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조 제17항의 규정에 의거 양도소득세가 비과세되는 것이며, 입주권의 양도가액이 6억원을 초과하는 경우 6억원 초과부분에 대한 양도차익에 대하여는 비과세 되지 않습니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 2002.1010. 안양소재 15평 아파트 구입 2006.9.4. 관리처분인가후 2006.12월 매도함. - 광명소재13평형 2002.10.7일 매입 2005.12.18(2005.12.28변경)관리처 분, 2005.5.16(2006.9.15변경)일 사업시행된 재건축 아파트 입주권을 양도예정. ○ 질의내용 - 위의 광명시 입주권의 양도소득세 비과세 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1 ~ 2. 생략 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) 4. (삭제, 2005. 12. 31.) ② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「 도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위 [ 동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것 (그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “ 조합원입주권 ”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29. 개정) 1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2006. 12. 30. 개정) 2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29. 개정) 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2000. 12. 29. 개정) 나. 지상권 (2000. 12. 29. 개정) 다. 전세권과 등기된 부동산임차권 (2000. 12. 29. 개정) 3. 이하 생략 ② 생략 ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1 ~ 2. 생략 3. 1년 이상 거주한 주택을 재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우 (1998. 4. 1. 직제개정) ② ~ ④ 생략 ⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다. (1995. 12. 30. 개정) ⑥ 이하 생략 ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ① ~ 󰊉󰊘 󰊉󰊙 법 제89조 제2항 본문의 규정에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라 한다)을 1개 소유한 1세대 「도시 및 주거환경정비법」제48조의 규정에 따른 관리 처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대에 한한다 ] 가 당해 조합원입주권을 양도하는 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대1주택으로 본다 . 다만, 제2호의 경우에는 당해 1주택을 취득한 날부터 1년 이내에 당해 조합원입주권을 양도하는 경우에 한한다. (2006. 2. 9. 항번개정) 1. 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우 (2005. 12. 31. 개정) 2. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우 (2005. 12. 31. 개정) 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 서면4팀-2766, 2007.09.20 【제목】 정비사업의 조합원(철거일 현재 1세대 1주택 비과세요건 충족)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우로서 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우 비과세되는 것임 【질의】 (내용) - 서울시 ○○구 소재 ○○아파트 재건축사업 진행현황 ㆍ2006.3.24. : 재건축사업 시행인가일 ㆍ2006.12.27. : 관리처분계획인가일 ㆍ2007.6.20.: 퇴거일 - 상기주택은 본인이 직장근무관계로 부산에 근무중 1987.12.5. 매입하여 처와 자녀가 거주해왔으나, 본인은 거주하지 못하다가 2005년 6월 7일 정년퇴직이후 2007년 6월 20일까지 거주(2년 경과)하였음. - 현재 아파트 시세는 6억원 이하이고 다른 보유주택은 없으며, 재건축완성전 당해 입주권을 양도예정임. (질의) - 「소득세법 시행령」 제155조 제17항 입주권 특례규정을 적용함에 있어 위와 같이 관리처분계획인가일 이후에도 사실상 거주한 경우 거주기간 만료일을 ‘관리처분계획인가일’로 보는 것인지, 아니면 관리처분계획인가일 후 철거되지 않고 사실상 주거용으로 사용하는 경우 실제 거주한 날까지 보는 것인지. 【회신】 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업 조합의 조합원 (관리처분인가일 또는 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 1세대 1주택의 비과세에 해당하는 기존주택을 소유하는 자)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우로서 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조 제17항 의 규정에 의거 양도소득세가 비과세되는 것이며, 이때 입주권이 확정되는 날 이후에도 철거되지 않고 사실상 주거용으로 사용하는 경우에는 이를 주택으로 보아 보유기간 및 거주기간에 합산하는 것임. ○ . 서면4팀-280, 2005.02.23 【질의】 (질의 1) 1. 1995.1.10. : A 주택 취득하여 B주택을 취득하여 이사할 때 까지 계속 거주함. 2. 2000.2.10. : B 주택 취득하여 거주함. 3. 2002.10.10. : A주택 철거(2005.10. 재건축 완공 예정임) 4. 2005.3. : B주택 양도 예정(2005.3. 재건축사업으로 철거 예정) 2주택을 보유하다가 그 중 1주택이 재건축사업으로 철거된 상태에서 나머지 1주택(B주택)을 양도하는 경우로서 나머지 1주택을 철거하기 전에 양도하는 경우 양도소득세 비과세 여부와 나머지 1주택(B주택)을 철거한 후에 입주권상태에서 양도하는 경우 비과세 여부 (질의 2) 1. 1995.10. : A주택 취득하여 거주함(3년 이상 거주함) 2. 1997.11. : B 주택 취득(거주 사실 없음) 3. 2002.10. : 주택재건축사업으로 인하여 B주택 철거 4. 2005.1. : C주택 취득 5. 2005.3. : C주택 주택재건축사업으로 철거 예정 6. 2005.6. : A주택 양도예정 상기와 같이 양도일 현재 2개의 입주권과 1개의 주택을 보유하고 있는 경우 양도 하고자하는 1주택이 소득세법 시행령 제154조 의 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 경우 1세대 1주택으로 보아 양도소득세가 비과세되는지 여부 【회신】 1. 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주권을 양도함에 있어 사업계획승인일 현재 1세대 1주택 비과세요건을 충족하고 양도일 현재 주택이 없는 경우에는 소득세법 시행령 제155조 제16항 의 규정에 의거 양도소득세가 비과세되는 것이며, 당해 조합을 통하여 입주권을 취득한 이후에도 기존 주택이 철거되지 아니한 경우에는 양도일 현재 1세대 1주택 비과세요건을 충족하고 다른 주택이 없는 경우에는 소득세법 시행령 제154조 제1항 의 규정에 따라 양도소득세가 비과세되는 것임. 2. 재건축입주권 2개와 주택 1채를 보유한 1세대가 당해 주택을 양도하는 경우에는 1채의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 소득세법 시행령 제154조 제1항 의 규정을 적용하는 것임. ○ 국심2007중2373, 2007.11.22 【제목】 사업계획승인일 현재 배우자 명의의 다른 주택을 보유하고 있어 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하였다고 볼 수 없으므로 당해 분양권 양도는 1세대 1주택 비과세 요건에 해당하지 아니함