순자산가액 계산시 신축.분양 중인 건물의 평가방법

비상장법인의 순자산가액을 계산함에 있어 당해 법인의 자산 또는 당해 자산과 면적・위치・용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 자산에 대한 매매,감정 등의 가액은 당해 자산의 시가에 포함되는 것임.

[회신] 1.귀 질의의 경우는 기 질의회신사례[재재산46014-47 (2002. 2.22), 서면4팀-2156 ( 2005.11.11)]를 참고하시기 바라며, 「상속세 및 증여세법 시행령」 제55조의 규정에 의하여 비상장법인의 순자산가액을 계산함에 있어 당해 법인의 자산 또는 당해 자산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 자산에 대한 같은법 시행령 제49조 제1항 각호의1에 해당하는 가액은 당해 자산의 시가에 포함되는 것입니다. ※ 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 O 사실관계 - 회사는 비상장법인이며 쇼핑센터를 신축, 분양하는 건설업체로서 현재 쇼핑센터를 건설하여 분양을 아래와 같이 진행중인 바, 상속세및증여세법에 따라 당해 법인의 주식을 평가하는 경우 평가방법에 의문이 있어 질의함. - 총분양예정가액 : 100 - 용지원가 : 30 - 건설예정원가 : 50 - 1차연도 분양율 : 80% - 1차연도 작업진행률 : 60% - 용지전체에 대한 공시지가 : 20 O 질문내용 건설중인 상가건물이 현재 80%정도 분양된 경우 상증법상 비상장법인의 순자산가치 산정시 용지와 건물의 평가방법 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) O 상속세 및 증여세법 제55조 【순자산가액의 계산방법】 ① 제54조 제2항의 규정에 의한 순자산가액은 평가기준일 현재 당해 법인의 자산을 법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감한 가액으로 한다. 이 경우 당해 법인의 자산을 법 제60조 제3항 및 법 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액이 장부가액(취득가액에서 감가상각비를 차감한 가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다)보다 적은 경우에는 장부가액으로 하되, 장부가액보다 적은 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니한다. (2003. 12. 30. 후단신설) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 무형고정자산ㆍ준비금ㆍ충당금 등 기타 자산 및 부채의 평가와 관련된 금액은 이를 자산과 부채의 가액에서 각각 차감하거나 가산한다. (2002. 12. 30. 개정) ③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제59조 제2항의 규정에 의한 영업권평가액은 당해 법인의 자산가액에 이를 합산한다. 다만, 제54조 제4항의 규정에 의하여 평가하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2003. 12. 30. 신설) 나. 관련 예규(판례, 심판례, 심사례, 예규) O 재재산46014-47, 2002.02.22 【질의】 상속증여세법상 비상장주식의 순자산가치를 구함에 있어서 주택건설업체가 보유하는 용지를 평가함에 있어 장부가액과 시가와의 차액을 순자간가액에 차가감하게 되어 있는데 주택건설업체가 보유하는 용지의 경우 분양분에 대해서는 건축부분의 공사진행률만큼은 분양원가에 대체되어 장부상가액에서 차감되는데(용지의 가액은 변동이 있으나 용지 자체에 대한 소유권이전이나 면적에는 변동이 없음) 이때 비교대상이 되는 장부가액과 시가는 어떤 가액을 말하는지 다음 여러 설이 있어 질의함. 〈갑설〉 분양원가에 대체된 후의 대차대조표상의 장부가액과 원가투입률을 반영한 시가[용지 전체 면적에 대한 시가×(1－원가대체율)]과의 차액을 순자산가액에 차가감함. 〈을설〉 용지의 당초 취득가액＋자본지출액, 즉 분양원가에 대체되기전의 장 부가액과 용지 전체에 대한 시가(공시지가)와의 차액을 순자산가액에 차가감함 . 〈병설〉 분양원가에 대체된 후의 대차대조표상 장부가액과 용지 전체에 대한 시가(공시지가)와의 차액을 순자산가액에 차가감하고, 아파트 분양으로 인해 주택건설업체가 평가기준일까지 받기로 한 계약금 및 중도금의 합계액중 토지가 차지하는 부분에 대하는 부채에 가산 【회신】 1. 비상장법인의 주식을 평가하기 위한 1주당 순자산가치의 산정은 상속세 및 증여세법시행령 제55조 의 규정에 의하여 평가기준일 현재 당해 법인이 보유하고 있는 자산(재고자산을 포함함)을 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감하는 것임. 2. 주택건설업법인이 목적물 건설에 따라 법인세법시행령 제69조 의 규정에 의하여 작업진행률을 기준으로 계산한 수익과 비용을 각각 해당 사업연도의 익금과 손금에 산입한 경우에도 평가기준일 현재 당해 법인의 보유하고 있는 토지 전체를 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가하는 것이며 익금에 산입한 분양수입금액중 토지에 상당하는 가액은 부채에 가산하는 것임. O 서면4팀-2156, 2005.11.11 【질의】 당사는 주택을 신축하여 판매하는 비상장 주택건설업체임. 상속세 및 증여세법상 비상장법인의 주식평가시 주식발행법인의 개별자산의 보충적 평가방법을 적용함에 있어 기업회계기준상 예약 매출을 적용하여 매출원가로 기대체된 토지 및 미완성 기투입 건축원가의 평가시에 의문이 있어 다음과 같이 질의함. - 다 음 - 작업진행기준을 적용하여 토지 및 미완성 건축원가가 대차대조표에서 차감된 상태에서는 예규［재재산46014-47, 2002.2.22.］에 의하여 “평가기준일 현재 당해 법인의 보유하고 있는 토지 전체를 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가하는 것이며 익금에 산입한 분양수입 금액중 토지에 상당하는 가액은 부채에 가산”하라고 되어 있어, 토지는 완성기준으로 환원시켜 평가하라는 취지로 이해되지만 기투입 건축원가에 대하여는 언급이 없는 바 이에 대하여 질의함. 【회신】 1. 비상장법인의 순자산가치를 계산함에 있어 신축ㆍ분양 중인 건물과 부수토지의 분양가액이 시가에 해당하는 경우에는 건물에 대한 분양가액 중 평가기준일까지의 작업진행률에 따라 계산한 금액을 그 건물가액으로 하는 것임. 2. 귀 질의내용 중 완성기준으로 환원하여 평가한다는 의미가 불분명하여 정확한 답변을 하기 어려우므로, 정확한 답변을 위하여 위 지적한 사항 및 기타 회신에 필요한 사실관계를 적시하여 주기 바람.