임야의 소재지와 연접한 시군구에 해당하는지 여부

도시및 주거환경 정비법에 의한 관리처분계획에 따라 주택을 분양받는 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하는 것이나, 당초 관리처분계획과 다르게 분양받을 주택이 변경되는 경우에는 교환으로 보아 양도소득세가 과세되는 것임

[회신] ｢도시 및 주거환경정비법｣(구, 주택건설촉진법 포함)에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로 참여한 자가 종전 주택 및 토지를 당해 조합에 제공하고 관리처분계획에 따라 재건축하는 주택을 분양받는 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하는 것이나, 당초 관리처분계획의 변경없이 관리처분계획과 다르게 분양받을 주택이 변경되는 경우에는 교환으로 보아 양도소득세가 과세되는 것입니다. 1. 질의내용 요약 [사실관계] - 우리 조합은 재건축 조합으로서, 조합설립인가(2003.6.30),사업시행인가(2006.5.24) 및 조 합원 분양신청.접수 (2006.7.3 -2006.08.2)를 완료하고 관할 시에 관리처분계획신청서를 접 수(2006.9.14)하여 관리처분계획인가를 기다리고 있습니다. - 우리 조합의 일부조합원의 경우 분양신청기간 내 분양 신청한 평형에 대하여 평형 교환 및 향후 동.호수 교환을 요구하고 있어 아래와 같이 질의하오니 회신하여 주시기 바랍니다. [질의사항] - 관리처분 인가 후 조합원간의 평형 교환시 양도로 보는지 여부. - 관리처분 인가 후 동.호수 전산추첨 완료 후 조합이 보유하고 잔여주택인 임대주택공급분과 조합원이 추첨 받은 동.호수 교환 시 양도로 보는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. ○ 소득세법 제94조 (양도소득의 범위) ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29. 개정) 1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29. 개정) 2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29. 개정) 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2000. 12. 29. 개정) 나. 지상권 (2000. 12. 29. 개정) 다. 전세권과 등기된 부동산임차권 (2000. 12. 29. 개정) 3. 이하생략 ○ 소득세법 기본통칙 94-1 【부동산을 취득할 수 있는 권리의 예시】 영 제157조 제3항에서 “부동산을 취득할 수 있는 권리”라 함은 법 제98조에서 규정하는 취득시기가 도래하기 전에 당해 부동산을 취득할 수 있는 권리를 말하는 것으로 그 예시는 다음과 같다. 1. 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리(아파트당첨권 등) 2. 지방자치단체ㆍ한국토지공사가 발행하는 토지상환채권 3. 대한주택공사가 발행하는 주택상환채권 4. 부동산매매계약을 체결한 자가 계약금만 지급한 상태에서 양도하는 권리 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀-187, 2005.01.26 【질의】 1. 입주권을 취득한 당초 조합원끼리 관리처분인가의 절차인 분양신청을 받아 평형 및 동ㆍ호수 추첨을 한 후 관리처분인가(분양예정인 대지 및 또는 건축물의 명세 및 추산가액 등)를 신청하기 위한 공람신청기간 중 이의신청에 의하여 아무런 대가없이 개인의 형편상 평형 및 동ㆍ호수를 변경하고자 하는 경우 양도소득세가 과세되는지 아니면 관리처분인가 후에 평형 및 동ㆍ호수를 변경하는 경우에만 양도소득세가 부과되는지 여부 2. 만약 공람신청기간 중에 평형 및 동ㆍ호수를 변경하는 경우에도 양도소득세가 부과된다면 개인별 평형 및 동ㆍ호수 추첨결과 및 변경내역이 있어야 하는데 이러한 자료를 어떤 방법으로 확보하여야 하는지. 【회신】 도시 및 주거환경정비법(구, 주택건설촉진법 포함)에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로 참여한 자가 종전 주택 및 토지를 당해 조합에 제공하고 관리처분계획에 따라 재건축하는 주택을 분양받는 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하는 것이나, 당초 관리처분계획의 변경없이 관리처분계획과 다르게 분양받을 주택이 변경되는 경우에는 교환으로 보아 양도소득세가 과세되는 것임. 귀하의 사례와 유사한 우리청 기질의회신문(재산 46014-203, 2000. 2. 21. ; 재일 46014-2386, 1996. 10. 23. ; 재일 46014-4469, 1993. 12. 15.)을 참고하기 바람. ○ 재산46014-203, 2000.02.21 【질의】 1. 1990년에 아파트(대지권 101㎡, 건물 34.19㎡)를 취득하고 1996년에 재개발이 시작되어 1999. 11.에 준공되어 신아파트(대지권 27.181㎡, 건물 84.96㎡)를 분양받기로 되어 있었음. 그러던 중 1996. 6.경에 재개발조합 및 시공회사와 아파트 공급계약(대지권 19.186㎡, 건물 59.97㎡를 분양받기로 하고 시공회사로부터 차액을 입주시까지 지급받기로 함)을 체결하였음. 면적을 줄이는 대신 그에 대한 차액을 입주시 시공회사로부터 지급받은 경우 양도소득세 과세여부를 질의함. 2. 과세가 된다면 부동산에 대한 과세인지 부동산을 취득할 수 있는 권리에 대한 과세인지 여부와 귀속시기(양도일자) 및 양도차익계산 방법에 대하여도 회신 바람. 【회신】 1. 도시재개발법에 의한 재개발조합의 조합원으로 참여한 자가 종전 주택 및 토지를 재개발조합에 제공하고 재개발사업의 관리처분계획에 따라 재건축하는 주택을 분양받는 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하는 것이나, 당초 관리처분계획의 변경없이 관리처분계획과 다르게 조합원과 시공회사 사이의 계약에 의하여 분양받을 주택이 변경되는 경우에는 서로의 자산이 교환되는 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것임. 2. 교환에 의하여 자산이 양도되는 경우 자산의 양도·취득시기는 교환성립일(교환성립일이 불분명한 경우 교환등기접수일)이 되는 것임. ○ 서면4팀-224, 2005.02.03 【질의】 - 재개발 조합아파트의 입주권을 취득하여 보유하고 있던 중 가족의 건강형편에 의하여 본인이 소유한 아파트의 위치가 적절하지 않아 다른 적절한 단지내 아파트의 입주권과 교환코자 함. - 위의 경우 입주권을 교환하는 경우 세금부담이 어떻게 되는지. 【회신】 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 사실상 유상으로 이전되는 것을 말하며, 귀 질의의 입주권을 교환하는 경우 교환계약서에 표시된 실지거래가액을 양도가액으로 하여 양도차익을 산정하는 것임. 다만, 교환계약서의 실지거래가액을 확인ㆍ인정할 수 없는 경우에는 소득세법 제114조 제5항 및 동법 시행령 제176조의 2의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액 또는 환산가액을 적용하는 것임. 귀 질의와 관련된 기 질의회신문(재일46014-2688, 1997.11.17. 및 서일46014-10263, 2001.10.4.)을 참고바람. ○ 서면4팀-967, 2006.04.14 【질의】 (사실관계) 사업계획승인 절차없이 진행되는 재건축아파트를 구입한 경우로 구입 당시 전 소유자가 재건축사업 시행자에게 신탁등기가 완료되고 전 소유주에게 이주비 역시 지급된 상태임. 구입후 며칠 뒤 건물을 멸실하였으나 사업계획승인 절차가 완료되지 않고 진행중임. (질의내용) 이 경우 주택을 취득한 것인지 아니면 입주권을 취득한 것으로 보는 것인지 여부 【회신】 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이하 입주권이라 함)는 「소득세법」 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하며, 당해 입주권의 취득시기는 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날로 하는 것으로서 이는 주택재개발사업의 경우 관리처분계획인가일, 주택재건축사업의 경우 사업시행인가일(구 사업계획승인일 포함)이 되는 것이나, 2005.5.31. 이후에 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 의한 관리처분계획의 인가를 받는 분부터는 주택재개발ㆍ재건축사업 모두 관리처분계획의 인가일(지방자치단체의 공보에 고시한 날을 말함)이 되는 것임. ○ 서면4팀-3049, 2006.09.05 【질의】 □ 질의내용 1세대 1주택을 소유한 거주자가 소유한 주택의 재건축사업 진행 중 조합에 참여하지 않아 조합으로부터 소유권이전등기 청구 소송을 당하였으며, 기존주택이 철거되고 다른 주택을 취득한 상태에서 소가 확정되어 공탁금을 수령한 후 주택의 부수토지에 대한 소유권이 조합에 이전된 경우 비과세 적용되는지 여부 □ 현 황 - 1990년 4월부터 ○○○구 ○○동 ○○시영아파트에 거주(1993.12.14. 소유권이전)하였는데, 2002년부터 재건축을 하게 되었으며, 이 때 비동의자로 소송을 당하게 되었음. - 조합과 소송에서 졌으며, 조합에서 2002.3.4.자로 공탁을 해왔으나, 금액이 너무 작아 항소를 하여 2003.11월에 2차 공탁을 해와 이를 수용하였음. - 동 아파트는 2002.9.11. 멸실되었으며, 2002년 이후 세를 살다가 2003.8월에 현재 거주하고 있는 주택을 취득하였음. - 조합은 2004년 1월에 동 아파트의 소유권이전등기를 이전하였음. 【회신】 1. 「도시 및 주거환경정비법」(구 주택건설촉진법 포함)에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이하 “입주권”이라 함)는 「소득세법」 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취 득할 수 있는 권리에 해당하나, 당해 재건축조합으로부터 입주권을 취득한 사실이 없이 부동산을 양도하는 경우에는 소득세법 제94조 제1항 제1호 의 부동산 양도에 해당하는 것임. 2. 자산의 취득 및 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하며, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 하는 것이며, 아파트 매매거래 계약에 있어 거래당사자의 다툼으로 매수인이 그 매매잔금을 공탁하고, 소유권이전등기 청구소송을 진행하여 판결에 의해 소유권이전등기가 이루어지는 경우는 그 취득시기 및 양도시기는 거래잔금의 공탁일로 하는 것임. 3. 소득세법 시행령 제154조 제1항 의 규정에 따른 1세대 1주택 비과세의 판정은 양도일 현재를 기준으로 하는 것임. 다만 매매계약후 양도일 이전에 매매특약에 의하여 1세대 1주택에 해당되는 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 하는 것임. ○ 서면4팀-2969, 2006.08.28 【질의】 재건축아파트 입주권을 양도시 비과세요건을 보면 2005.5.31. 이전에 사업승인일 현재 3년이상 보유하고 2년이상 거주하고 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우 비과세되는 것이나 사업승인일 현재 보유 및 거주요건을 충족하지 못했으나 재건축 공사 이주 및 멸실되기 전까지 실질적으로 소유자가 거주한 경우 실질적으로 거주한 기간까지 통산하여 비과세여부를 판단하는지 여부 【회신】 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업 조합의 조합원(관리처분인가일 또는 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 1세대 1주택의 비과세에 해당하는 기존주택을 소유하는 자)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우로서 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 「소득세법시행령」 제155조 제17항 의 규정에 의거 양도소득세가 비과세되는 것이며, 이때 입주권이 확정되는 날 이후에도 철거되지 않고 사실상 주거용으로 사용하는 경우에는 이를 주택으로 보아 보유기간 및 거주기간에 합산하는 것임.